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大家好，欢迎收看上海市第一中级人民法院金色天平微课程栏目。我是上海一中院的徐芬。今天我们非常荣幸地邀请到了杭州市中级人民法院民事审判第五庭的副庭长丁晔，参与我们微课程的录制。欢迎丁庭！
徐庭长好，大家好！感谢一中院的邀请。
现实中因为买房引发的纠纷非常多，对于我们法院来说，要在审理商品房买卖合同纠纷案件当中倡导诚信交易、平衡各方当事人的合法权益、引导商品房买卖市场的规范运行。那今天我们就来探讨一下，买房的第一步开始到交房的当中涉及的一些法律问题。
好的。大家知道，我们买房的第一步就是签订合同，合同性质的不同会带来不同的法律后果。实践当中，我们遇到的比较多的就是预约合同的相关法律问题。
是的。在楼盘正式售卖之前，很多购房者会跟开发商签订比如说认购书、订购书、意向书这一类的，这些都是预约合同。预约合同的目的是在于为签订本约合同，也就是商品房买卖合同做一个准备，它可以提前固定交易的机会，确定一些合同的条款。在诉讼当中经常会发生这种争议，就是这个合同到底是预约还是本约。
是的。一般情况下，我们可以通过合同的名称来判断是预约合同还是本约合同。但是在实践当中，很多的预约合同除了约定在将来的某一天去签订本约合同，还具备了一些本约合同应具备的条款。比如说付款的时间、付款的条件等。那么对于这类合同，应该认定为本约合同还是预约合同争议比较大。
在商品房买卖的审判实践当中，丁庭，你们是怎么来判定预约和本约的呢？
我们一般是从以下几个方面来进行判断的。首先，如果双方在合同当中约定了在将来的某一天签订本约合同，我们就一般认为该合同为预约合同。
这种情况就说明双方合意这份合同它只是一个预约。
对。那么其次，如果符合两个条件的，我们也可以认为该类合同是属于本约合同。
（1）具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；
（2）开发商已经根据合同的约定收受了购房款。如果符合上述两个条件的，那么我们可以认为该合同为本约合同。但这是例外的情形，在实践当中应该严格把握。
是的。同时，对于未来签订正式合同的这个约定，在商品房买卖合同里面领域有一个特殊的合同情形，叫网签合同。很多人都认为网签合同才是最正式的一份合同。其实网签这个行为只是一个行政管理上的要求。所以说在我们审判实践当中，对于认购单、意向书当中，其实已经符合了刚才丁庭你说的《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合同的一些主要条款的情况下，如果说还约定在一定期限内要签订网签合同，这种情况我们认为这不是对于未来你必须要签订本约的一个约定。
是的，我们就有这么一个案例。买受人和开发商私下签订了一份商品房买卖合同，后面备注是预约合同，内容是与网签合同相同，并约定十日内进行网签。之后开发商也按照合同约定收受了相关的购房款。现在买受人起诉到法院，认为该合同为预约合同，双方无法达成本约，故其要求解除该合同并返还相应的购房款。
法院判决认为，虽然该合同的名称为“预约合同”，但是它的内容已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条，“商品房买卖合同”的主要内容，而且开发商也收受了相关的款项，故该合同应该认定为本约合同。在本案当中，买受人也不具备享有本约合同的解除权，所以就驳回了买受人要求解除并返还购房款的诉讼请求。
对的。刚才探讨的是认购单、意向书能不能被认定为是商品房买卖的本约合同。在我们审判实践当中还有一种争议，就是认购单、意向书到底构不构成合同，还说只是一个购房的意向，没有合同上的约束力。
关于这一点，2023年12月5日实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》的第六条第一款和第二款当中对此有明确的规定。
对的。我们在审判实践当中，其实要结合合同的名称、合同的内容、法律规定，以及双方当事人的履行的情况来综合进行认定，探究当事人的真实的意思表示。
通常情况下我们会考虑这四个方面的因素：
一是合意性，如果说双方约定了未来是要签订本约的，那这是双方的一个合意；二是约束性，就是预约合同对当事人还是有一个约束力的；三是确定性，就是合同的条款是明确确定的；四是期限性，就是在预约合同当中，必然会约定在一定的期限内还是要签订本约的。
有这么一个案例，甲乙丙三方签订了一份“确认书”。因为甲是需要向乙支付广告费，丙是想要购买甲开发的房屋。那么他们三方就约定用广告费来冲抵丙的购房款，但是后来甲和丙没有签订房屋买卖合同，乙的广告费甲也是另外另行支付了。在这种情况下，甲就起诉到法院，认为他跟丙之间已经成立了预约合同，但是因为丙没有跟他签房屋买卖合同，没有买这个房屋，他就认为他构成了违约，要求承担赔偿责任。
这个案子里，“确认书”当中其实没有约定房屋买卖合同相关内容，只约定了一个抵扣的事宜。也就是说，对后续签订房屋买卖合同没有确定性和约束性，不构成预约合同。
是的，只是说他们之间有这么一个购房的意向，但不能说他们已经成立了一个预约合同。丁庭，在厘清了是不是属于预约合同之后，我们来看一看预约合同会有哪些违约的问题。
应该来说在签订了预约合同成立生效之后，对于双方当事人就产生了要根据预约合同约定的内容签订本约的权利义务。比如说具体明确的房屋，以及确定的房屋价款都应该直接订入到本约合同里面。
是的，双方在预约合同当中约定的内容对双方都有约束力。如果一方在签订本约的时候要求变更相关内容，而导致本约最终没有签订的，那么应承担相应的违约责任。但是在实践当中，我们碰到的更多的是双方在预约合同当中没有约定相关内容，或者说约定内容不够明确，导致最终在签订本约的时候产生了争议，从而本约合同没有签订。
是的，这种情况他们都会说是对方违约。
是的，这时候就要考察双方是否进行了诚信磋商。如果双方在这个磋商过程当中都不存在过错，仅是对具体条款最终达成产生了分歧，或者是因为不可抗力或者是其他因素，导致了这个本约没有最终签订的，那么我们应认为双方都不存在违约行为。
是的，还是要全面来审查没有签订本约的具体的原因。在房地产领域，宏观调控政策的因素还蛮多的。在这种情况下，因为政策的变化，有可能导致签订了预约合同，当事人不愿意再签订本约合同。比如说限购、限贷政策的变化，都会引起纠纷。那么在这种情况下，我们觉得也不是说政策只要有变化了，任何一方都可以提出来要求解除合同，或者说要重新进行磋商。
是的，比如政策的调整可能会导致房价的波动。但这是属于一个商业风险，而并不是一个变更合同的理由。如果有一方以此要求变更房价，那么就属于违约的行为。
对的，只有政策的变化导致签订本约合同客观上是可能不能履行的，那我们才会说，双方可以对预约合同已经约定的这些条款的内容进行重新磋商。如果磋商不成的话，达不成本约，可以解除预约合同。比如说限购政策的变化导致买受人失去了购房资格，贷款政策的变化可能会导致原来约定的付款条件已经没有办法来实现了。这里还有特别一点，就是贷款政策的变化，在本约跟预约里面造成的法律后果可能会是不一样的。
那么刚才徐庭谈到了，贷款政策变化导致的合同可能无法履行。那么在我们所接触到的商品房买卖合同案件当中，大多会涉及到一个贷款问题，那么这也会涉及到多种的法律关系，极易产生纠纷。
是的。在这种情况下会涉及三方主体，就是买受人、开发商、贷款银行。这三方主体之间又会产生多种的法律关系。第一是买受人跟开发商之间的房屋买卖的法律关系；第二是买受人跟贷款银行之间的一个借款关系；第三是买受人跟贷款银行之间，基本上都还会有一个抵押担保的关系；第四是开发商跟贷款银行之间会有一个在交房之前的阶段性的保证关系；第五是买受人跟银行之间会有一个委托付款，就是让银行把相应的贷款直接划到开发商名下，这个委托付款的法律关系。
由此可见，商品房买卖合同和担保贷款合同之间，虽然是两个独立的合同，但是又有着紧密的联系。任何一个合同履行存在障碍，都有可能导致另外一份合同无法履行，进而对各种法律关系产生影响。
是的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条对于因为贷款不成功导致商品房买卖合同不能继续履行的情形作出了规定。其实我们在审判实践当中，更多的是贷款成功了，但是因为放贷的时间迟于商品房买卖合同约定的付款时间而产生的争议。这时候开发商往往会要求买受人承担逾期付款的违约责任，甚至要求解除合同。
一般而言，如贷款合同发生问题导致的商品房买卖合同履行出现障碍，买受人仍应该按照商品房买卖合同的约定承担合同责任，这也包括违约责任。
我们来看一个案例，买受人和开发商之间是签订了一份商品房买卖合同，当中约定了通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，同时约定，如果按揭贷款无法办理的，应在十日内通过自筹资金的方式支付剩余款项。后因政策变化这个贷款没有成功，这个买受人也没有通过其他方式去支付后续的款项。开发商起诉至法院，以此为由要求解除合同并支付违约金。
法院审理认为，作为买受人而言，应该根据合同约定通过贷款方式支付购房款，贷款不成功的，应该在十日内以其他方式来支付购房款。但是在本案当中，这个买受人明显是违反了上述约定，故法院就支持了开发商要求解除合同并支付相应违约金的诉讼请求。
这种诉讼其实我们审判实践当中还是蛮多的，但是我觉得还是具体要看这个贷款不成功的原因。
我这边有一个案例是这样的：双方约定的是买受人要在2018年11月25号以贷款的方式支付剩余的购房款，开发商在差不多一个月以后交房。后来因为开发商逾期交房了，买受人就在2019年8月份的时候向开发商发了一封函要求解除合同。开发商就抗辩说，因为你逾期付款了，那么我的交房的这个时间也可以往后顺延。
审理当中我们就查明了，开发商当时建造房屋的时候，因为资金的问题向银行申请了“开发贷”，同时对这个在建工程办理一个整体的抵押。相关的这个“开发贷”的抵押，其实是在2019年9月份的时候才涤除。在这个之前，双方对于因为开发商的这个“开发贷”的抵押导致买受人没有办法向银行申请贷款多次有往来沟通的情况。
从本案的事实来看，买受人未在约定的时间内办理按揭贷款的原因，是在于开发商未及时涤除房屋上的抵押。所以说本案应归责于开发商。
是的，虽然这个案子的合同当中也约定了，在贷款不足的情况下，买受人应该是要自筹资金来支付相应的房款的，但是因为买受人贷款不成功的原因是开发商造成的，那开发商就不能以这个理由来认为他延期交房是合理的。这种情况下我们认为，买受人要求解除合同是成立的。
确实，现实中贷款不成功的原因有很多，有可能是因为买受人本身的原因，也有可能是开发商的原因，再有可能就是银行或其他主体的原因。那么我们在审理此类案件的时候，应该先审查贷款不成功的原因，而后再判断违约方是谁。根据合同相对性的原则，只有这个贷款不成功的原因在于开发商的时候，买受人才可以免除其逾期支付房款的违约责任。如果是因为银行或其他主体的原因导致买受人逾期支付房款，那不免除其相应的违约责任。
对的。刚才我们谈的是因为贷款不成功，对于商品房买卖合同的影响。其实还有很多是商品买卖合同已经成立了，但是之后因为各种原因被确认为无效，被判令解除或者说是被撤销，那么在这种情况下，肯定会对于贷款合同的履行产生影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条跟二十一条对此也作出了相应的规定。
这类案件首先要解决的就是诉讼主体的问题，根据《司法解释》第二十一条第一款的规定，主要有三种情形：
第一种情形是担保权人以有独立请求权第三人的身份提出诉讼请求的，法院应该将商品房买卖合同和商品房担保贷款合同合并审理；第二种情形是如果担保权人没有提出诉讼请求的，那么仅审理商品房买卖合同；第三种情形是担保权人就担保贷款合同另行起诉的，那么应该合并审理。所以在审理此类案件的时候，应该通知银行，银行是否参加诉讼由其自行决定。
是的。那么这一条其实它是对于贷款银行作为有独三（有独立请求权的第三人）的身份，主动加入到商品房买卖合同案件的纠纷当中，作出了一个规定。我们在现实当中还有一种情况就是房屋的买受人基于开发商原因，认为应该要解除合同，同时将贷款银行也作为被告一并主张要求解除贷款合同。在这种情况下，我们就不能以这一条来认为银行作为被告的主体不适格。
关于贷款合同解除后的处理，《司法解释》第二十一条第二款也作出了明确的规定，也就是开发商将贷款应该返还给银行，贷款以外的购房款返还给买受人。之前争议比较多的就是开发商如果没有把贷款全部返还给银行，那么作为买受人而言，是不是要根据这个贷款合同再履行这个返还的义务。
是的，因为之前有一种观点是认为，根据合同相对性，因为借款合同是在买受人跟银行之间发生的，那么买受人应该是有相应的返还义务的。
最高院(2019)最高法民再245号当中对这种情况作出了一个认定，就是认为该根据该条的规定，应该是由开发商把收取到的购房款的贷款部分的本息返还给银行。买受人是不负返还义务的。
是的，在该案例当中，这商品房买卖合同解除的原因是在开发商，作为买受人而言是没有过错的，那么在这种情况下要求买受人再返还贷款，是加重了其责任，而且有违公平原则。
丁庭，在商品房买卖过程当中，到了房屋交付的这个阶段也会有很多争议。
是的，我们经常在案件当中碰到买受人以宣传内容与交付房屋不符起诉到法院，要求赔偿损失。那么这就涉及到一个争议的焦点，就是宣传的内容能否作为商品房买卖合同的约定的内容。
这就是一个虚假宣传的问题，开发商为了它的促销的目的，可能会进行一些夸大宣传，在这种情况下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条也作出了相应的规定。
根据该条规定，符合两个要件我们就可以认为宣传内容即为合同内容。一是开发商就开发规划范围内的房屋和设施作出的说明和承诺具体确定；二是该内容对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格有重大的影响。
如果符合上述两个条件的，即使在商品房买卖合同当中没有将该内容作为约定的，我们法院也可以将其认为是商品房买卖合同的约定的内容。
下面我们来看一个案例：开发商宣传小区内有运动会所，会所内有一个游泳池。买受人在看了该宣传后，就购买了案涉的房屋，但在房屋交付以后，买受人发现会所内没有泳池。开发商抗辩该泳池系未通过审批而取消，而且合同当中也没有约定有该泳池。现买受人要求赔偿损失。法院经审理后认为，双方合同当中是没有约定泳池的内容，但是在宣传的内容当中，已经告知存在泳池，而且该内容是在规划范围内的，也是明确的，所以它是可以作为合同的一个内容。现在开发商交付的这个运动会所当中没有了泳池，显然是构成了违约，故支持了买受人要求赔偿损失的诉讼请求。
其实我们审判实践当中这种案件是很多的，但这里面有一个关键点，就是开发商所宣传的内容，它有一个限定范围就是商品房开发规划范围内的房屋以及相关的设施。我们知道，通常开发商在宣传的时候，它会把整个楼盘的周边的情况进行宣传，比如说周边有哪些公共交通（主要是轨道交通）、有哪些公办的好的学校、有哪些好的医院、还有一些公共的绿化带这些情况，这些对于购房者来说，也会影响购房的意愿的。当现实当中交房的时候发现跟宣传的内容不符，那这时候开发商是不是应该承担违约责任呢？
我们来看一个案例：开发商在售卖楼盘的时候，说这个楼盘附近是有一条轨道交通线路的，但是交房的时候，这条线路没有建造。买受人就起诉到法院，要求开发商承担违约赔偿责任。
法院经过审理后认为，因为轨道交通是属于公共的设施，不是开发商可以承诺的范围。同时轨交的规划以及变更是属于政府的公开的信息，买受人，所有的人其实都是可以通过一定的渠道去查询这些信息的。那么在这种情况下，现在买受人说开发商因为虚假宣传要承担违约责任，我们是没有支持的。
同理，对口公办学校以及一些市政园林绿化，都不属于规划范围内。那么当这些宣传内容与实际交付有差异的时候，作为买受人而言是不能够援引《司法解释》第三条，将该内容作为合同内容进而要求相应的违约责任。
对的，所以我们购房的时候还是要理性看待开发商的宣传。对于一些公共设施设备，其实应该可以通过一定的渠道来查询核实。丁庭，交房时还有一个争议是比较常见的，就是开发商交付的房屋合不合格。
的确。实践中买受人经常会主张开发商交付的房屋存在质量问题，并以此为由拒绝接收房屋。那我们认为，只有在特定情况下的质量问题才能够构成拒绝接受房屋的条件。主要有三种情形：
第一种情形是房屋主体结构存在质量问题，这不符合法定交付条件；第二种情形是虽然不属于主体结构质量问题，但是该质量问题严重影响了居住使用，也就是合同目的是不能实现的；第三种情形是合同约定的可以拒绝收房的其他的质量问题。
如果不符合上述三种所述的质量问题，我们认为是不可以拒绝收房的，但是可以要求开发商承担修复等一些责任。
下面我们来看一个案例：买受人在收到交房通知书以后，根据交房通知书载明的时间到这个楼盘去收房。在验房过程当中，发现地板以及门窗有多处划痕，严重影响了美观，故其拒绝收房。现在他起诉到法院，要求开发商支付到修复之日止的逾期交房违约金。
法院经审查认为，地板和门窗存在多处划痕是不属于主体结构质量问题，也不是属于可以严重影响居住使用的质量问题，合同当中也没有约定该质量问题可以拒绝接收房屋，所以这个买受人以此为由拒收房屋，并要求支付逾期交房违约金，法院是不予支持的。但是在修复期间，如果他有其他损失的，那么可以向法院进行主张。
对的，尤其近几年来开发商都是以全装修、精装修来进行售卖的情况下，很多购房者就会以装修质量问题来进行拒绝收房。在这种情况下我们就要看，这个装修质量是不是影响到他的实际的居住使用了。如果说是一些主要的居住部位的问题，比如说厨房、主卧有漏水，或者是空气质量不合格，那我们认为它是影响到房屋的使用的，这种情况下开发商是要承担逾期交房的违约责任的。当这个质量问题对于居住的安全造成影响，不能够满足我们购房的基本的生活的目的，同时在短期内也不能修复的话，那开发商就要承担不能实现合同目的的违约责任了。
有这么一个案例，买受人在交房的当天委托了有鉴定资质的机构对房屋的空气质量进行鉴定，同时他在这个交房单上面写了一句话，说有质量问题，我今天暂不收房。过了几天，这个《检测报告书》显示房屋的衣帽间和次卧的甲醛等含量超标，他就没有收房。之后买受人起诉要求开发商承担整改并且逾期交房的违约责任。诉讼当中我们法院也委托鉴定，这时候距离交房日期已经两年多了，这时候的检测结果显示空气质量都已经达标了。
本案中若存在甲醛超标的问题，应该是属于严重影响居住使用的情形。买受人是有权拒绝接受房屋的。
是的，就是因为诉讼当中经过检测，现在的空气质量已经合格了，已经达到了一个交付条件。所以最终我们这案子是判定开发商承担从约定的交房到我们检测合格的时间的逾期交房的违约责任。
还有一个问题，就基于房屋的特殊性，使用年限较长，很多问题在收房的时候可能是看不出来的，但在使用过程当中会逐渐地暴露。那么在这个时候，作为买受人而言，能不能够再要求开发商去承担相应的责任。我们认为，如果在保修期内的，开发商是要承担保修责任的，除非开发商有证据证明，是因为买受人使用不当而造成的；在保修期以外的，就需要由买受人来举证证明是由开发商的原因导致的这些质量问题。
是的，首先我们要对于保修期限要进行一个准确的认定，要根据《建筑法》等相关法律的规定，比如说地基和主体结构，它是要符合的是设计规划的使用年限，防水要求是五年。如果在这个买卖合同当中，开发商所制定的条款里面，违反了上述的这个强制性的规定，保修期限低于这个日期的话，我们要认定这个约定是无效的。在保修期内如果说是发生质量问题，开发商肯定是要承担修复责任，同时还要赔偿买受人因此造成的其他的经济损失。
但这时候我们还要注意，如果是买受人也有过错的话，那么可以减轻或者免除开发商的赔偿责任。
我之前审理过这么一个案件，在房屋使用了一段时间之后发生了沉降，买受人就起诉到法院，要求开发商承担修复以及赔偿沉降部位的原来的装饰装修的损失。
诉讼当中，我们对于这个房屋沉降的原因进行了司法鉴定，司法鉴定的结论显示房屋沉降主要的原因是开发商没有按照设计规划的要求预留变形缝，同时买受人也进行了一个违法搭建，这个违法搭建对于房屋沉降也是有一定的影响的。那么在这种情况下，因为违法搭建其实是不受法律保护的，那么我们最终判定那个开发商要承担对于变形缝的修复的费用，以及合法建筑部位的装饰装修的这些损失，对于买受人违法搭建部位的装饰装修损失是不支持的。开发商就无需对于买受人违章搭建部分的装饰装修的损失承担赔偿责任。
我也认同这个判决的结果。
好的，那商品房买卖过程当中，其实涉及到的争议还是非常多的。那今天基于时间的原因，我们只探讨了商品房预约合同、涉贷款的商品房买卖合同，以及商品房交付当中的一些问题，那么在相关问题上，我们两家法院的观点还是比较一致的。在这次探讨过程当中，也让我深入进行了思考，受益颇丰，非常感谢丁庭带给我们的分享。
再次感谢一中院的邀请，这次和徐庭的交流当中，也带给了我很多新的启发，希望下次有机会我们能再次合作。
今天的微课程就到此，再见！
再见！
视频拍摄、剪辑：龚史伟
值班编辑：郭葭