让房地产市场止跌企稳，是926以来的明牌。
时间走到现在，我们也确实能看到一些企稳的迹象：
像是10月、11月，一线楼市已经连续2个月成交量上涨；
11月底以来，一二线城市也再次拉开“卖地潮”的大幕，北上深珠都开始重现地王；
还有最新公布的70城房价数据，新房价格上涨城市增加了10个，二手房价格上涨城市增加了2个；
各线城市，无论是新房价格，还是二手房价格，也均在今年首次出现了同比跌幅收窄的态势。
然而，这些好转的迹象背后，也有割裂的一幕正在上演：
全国各地的开发商正在掀起“疯狂退地潮”，并且是覆盖一二三四线城市。
一手拼命拿地创造新地王，一手又在拼命退地回笼现金流
——这不寻常的一幕，背后传达出的重要信号其实就一个：
救市的终局，是只救局部。
很多人手里的房子，也都回不到大涨前夜，只可能在生死线徘徊。
实际上，这一次的退地潮，领跑的主力都在“国家队”。
比如在武汉杨春湖，这块曾被计划打造为城市地标的地块，就是被央企华侨城重新“回炉”的；
广州的白云、番禺、海珠区，越秀地产在这三大区都完成了“退地三连”，且地块总价超过了135亿元；
北京，一宗万科8年前拿下的海淀地块，在7月底重新挂牌出让，被保利建工联合体斥资89亿拿下；
还有在温州去年6月刚拿地今年9月就退掉的地方城投鹿城公司...
这一出出兜兜转转背后，房企们集体吃后悔药的原因也很现实：
1、这些地块本身已不具备囤地价值
拿地时被规划好的蓝图“画了饼”，直到开发时才发现这是台“绞肉机”。
算尽繁华过后，房企们不得不在这两年的经J下行中低头承认——
地价过高，条件过苛，开发无望。
所以眼见着周边楼盘的价格一个个腰斩，直接弃地、及时止损才是上策。
2、退地也是为了再重新拿地
一方面，是房企在自愿“降本增效”，为自己争取权益——
看似割肉，实则与地方谈条件：拿不下的地，退；而退回去的地，能重新调规的话，再抢回来。
比如原本规划为商用的武汉杨春湖地块，在调规后就成为了“住宅为主”。
南京的人居森林地块，也把容积率从2.8降到了1.5。
这一来，不用再硬着头皮开发，到时候盖房，谈判桌上也能更有底气。
另一方面，也是地方在想办法给自己化债。
比如广州，就推出了“地票”制度，开发商需要在限定时间、限定区域内使用“地票”买地；
本质上跟房票制度是一样的，在收储的同时去库存；
条条大路，直通化债。
说到底，这些动作背后也反映出了一个现实，就是：老板手上也没有余粮了。
数据显示，今年1-10月份，全国土地出让收入26971亿元，同比下滑了22.9%；
以2023年的土拍收入为基准，今年前11个月，22个集中供地的城市里，也只有福州提前完成了土拍目标。
而像武汉、重庆这样的城市，完成率甚至还不足30%，连繁华的杭州也才刚过半，完成了57%。
于是，我们也才看到了各地“卖地潮”的上演，一二线楼市纷纷重现“地王”。
其背后，指向的也是城与城之间的一场土地CZ保卫战。
考验的是地方的财力、或者说化债的能力。
所以即使地王现在一个接着一个冒出来，你也会发现：市场的热情没有像过往那么热烈。
因为大伙已经能感知到——这次似乎不是牛市的前奏，而是城市为了给自己回血的拼命冲刺。
以卖地为荣的时代，确实翻篇了。
当然，卖地的不复繁荣，也不是说房地产就救不起来了。
而是在说明一个事实：
救市的终局，是只救局部。
从11月的各项经济数据来看，虽然有不少指标出现了好转，但也有不少指标是不及预期的。
比如居民的中长期贷款，也就是房贷同比多增了669亿元；
这说明9月底以来的政策刺激对市场确实起到了积极作用，但除此之外其他的贷款还是在减少。
像居民短期贷款减少了490亿，与2023年同期相比多减了964亿。
这说明我们的消费总需求还是不足，我们的经济基本面也还需要进一步去改善。
所以落到明年，我们的基本面肯定还要持续修复，像前几天重要会议上提及的“大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”，就将是明年的重中之重；
再加上1月特就将上台带来的不确定因素，可以预见的是，我们明年的经J转暖可能还要拉长周期。
而房地产的繁荣跟经J的发展在过去又呈强相关，由此，房地产想要在明年实现止跌企稳，也就一定只会去落到部分城市。
更何况，这一轮刺激的结果也已经在说明：
整个楼市“量价”的回暖，是隔离掉了大部分三四线城市的市场的。
据中指研究院数据显示，今年11月，三四线代表城市的二手房价格同比就下跌了7.29%。
虽然这里面也有例外，比如11月新房价格同比上涨的17个城市中，就有5个是三四线城市，分别是湛江、南充、平顶山、宜昌、锦州，且其中，湛江的环比涨幅为0.9%，与杭州并列全国第一。
这波行情背后，有人说这是三四线楼市跟着复苏的信号；
其实不然，反而，这是大家长为了“稳住楼市”这个目标而下的一盘大棋——也即前不久从35城扩围至300城的城中村改造。
本质上，是靠加码楼市去库存来作为主要发力方向，而300城的改造动能是极大的。
像本次上涨的5座三四线城市，正是落在了这300城的改造名单中，有机会享受到这最后一轮的大驱动和红利。
所以如果你的城市是三四五线城市，并且刚好落在这300城的改造计划当中，那么说明你还有机会享受到这轮城改的红利，但要注意的就是：
1、一旦错过这轮城中村改造的周期，人口外流、产业匮乏，保不准你的城市未来将会更难，所以要抓住机会。
2、此外，还得确定你的房子所在的区域、板块，是不是在被纳入细则的范围中的，有的话，还可以等等抓住这一波机会，而如果没有的话，那你可能就要去考虑做进一步的资产置换了。
这轮救市，已经明确不会再出现普涨行情了。
房企一边拿地一边又疯狂退地就是一个最明确的信号：
资金在向上聚集，所以房企拿地也一样，往后只会向核心城市并且是有价值的板块去靠拢。
而对于大多数中低能级的城市，如果你手上持有的资产不在这一轮城中村改造、甚至也不在上一轮收储和以旧换新的名单里，那么我可以很确定地告诉你，再好的政策，大概率都和你没关系了。
那么，具体是哪些城市，会在这轮城改的浪潮中被淘汰出清？又是哪些城市还具备反弹行情的基础？
针对以上问题，我也专门为大家梳理出了一份城市名单，并开设了一门直播课，来为大家详细解读该政策落地给我们带来的具体影响，以及这300个城市里头，哪些区域和板块还具备上涨的潜力？
此外，还会重点跟大家说说这一轮周期里头，一些在这里不方便展开的、但同样很关键的内容。
总之，如果你不想一直被各种消息牵着走，接下来买房、卖房也不想被信息收割，更不想踏错行情，买错或卖错房子——
都可以扫码加我微信，来我今晚7点的闭门直播，我已经把各种信息都过滤了一遍，找到各位最该关注的重点。
想知道自己的城市还有没有机会回暖的朋友，更不要忘了听完直播来找我领取这份《300个城中村改造》的城市名单。
明年开始，房地产市场会加速走向分化，房企化债也会加速进行。
近期，多家头部房企就已经陆续传出了债务清偿的消息，像龙湖、万科都显示今年公开债务均已全部清偿完毕。
可以说，房企们都在积极化债的路上，所以市场也在因此更加积极回暖。
像房企退地这个动作本身，本身也是在说明房企积极化债的进程，一定程度上能反映出房地产行业的风险正在加速出清。
且这背后，房企退地的资金，你也会发现，都是在从三四线城市、从非价值的板块加速逃离，并去到核心城市、核心楼盘里；
这就是房地产未来的大方向，同样，也是未来我们手握核心资产的确定性、安全感。
由此，房企回暖的春天要来，你也就只有跟着这些资金的流向去走，才有可能翻盘。
并且，就当下这个时机来说，你作为买家也是更有优势的。
毕竟之前楼市好的时候，很多漂亮的销售数据背后，其实都隐藏着无比的深坑。
特别是20-21年这段时间含泪追高的朋友应该会更清楚，有很多新房，未交付前就已经暴露出了巨大的质量问题。
这些问题，房价要还在涨也就算了，一开始跌了，各种“团建”事件也就都来了。
这也是为什么我之前会跟大家强调，不要在当下卖房，买房反而是更好的时机。
因为像之前那种高周转、高负债、高杠杆却又低成本的房子你很难再在当下去踩到。
一方面，现在开发商为了卖出去房，都会有意识地去卷价格、卷产品；
且从去年提出“好房子”以来，包括最近多个城市也在取消公摊，推出“第四代住宅”等等，可以说这在未来也将是个大趋势。
除非你说，你当下做置换，就是必须卖一才能腾出买一的资金，又或者实在亟需现金流救命，那是另外一回事。
不然我是更建议大家再等等，搏一下低买高卖的。
毕竟之前大部分的三四线小城都处于横盘状态，不涨不跌，也才会出现让大家错误地以为三四线的房产更保值的情况。
实际上房价下跌的大周期，并没有谁比谁更保值的说法，最后的结果也不可能会是人口和产业都不如一二线的三四线城市出现房价更抗跌的局面。
更何况，就当下这个时间节点来说，就是部分一二线城市回暖的窗口期，在这个时候去进行优化置换，是最合适的。
只不过很多人对于置换没有概念，也不知道哪些城市哪些房子还具备保值增值的能力，这里我也简单给大家提供一点思路：
去看你所在的城市有没有保障房收储的公告，又或者在不在以旧换新的城市名单中；
如果不在，那么接下来的楼市回暖，以及所谓的低成本套利买房，就将与你无关。
包括前面提到的城中村改造的扩围，也不仅仅只是简单的扩围，还关乎到人口、产业在这些城市的变迁，会去反映到大家所关注的就业和收入上，对我们产生影响。
不过这些相关话题有些比较敏感只能点到为止，建议大家还是到我今晚7点的闭门直播间来听，有很多信息一不小心可能就会错过，而错过也就容易读不懂市场，不知道接下来该如何做好应对。
课后，还会赠送到大家一份《国家收储城市分析》资料包，对于大家所关心的问题都分析得很清楚了，有需要的朋友也记得课后回复助理老师领取。