架空层内经过规划的车库,

应当归全体业主共有

架空层规划为车库只是代表了用途,

不代表产权归开发商所有,

无法改变其作为公共设施的性质。

开发商擅自出售架空层车库,

侵犯了全体业主的共有财产权利,

全体业主可起诉要求开发商

退还已收取的车位使用权出售款。

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裁判文书

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

(2023)沪0114民初5685号

原告:上海市嘉定区润渡佳苑小区业主委员会

被告:某开发公司

原告某业委会向本院提出诉讼请求,要求判令被告返还原告出售的124个架空层车位款16,947,000元。

事实和理由:2007年被告开发建设了位于嘉定区二期的房屋,并于2008年陆续向业主交付房屋。房屋交付后被告将位于润渡佳苑小区底层的部位对外进行出售,出售价格为13万至19万不等。后原告发现被告自行出售的小区底层部位实则为小区架空层

业委会认为开发商隐瞒系争房屋为全体业主共有的架空层的事实,还将上述房屋自行侵占并对外出售获得收益,该行为已经严重侵害了全体业主的合法权益,故业委会为了维护全体业主合法权益,特向法院提起诉讼要求开发商依法予以赔偿损失。

被告某开发公司辩称,对于被告出售124个架空层车位的事实及金额无异议。从建设规划中可以看到,架空层规划用途为车位性质,应属于被告所有,故不同意业委会的诉讼请求。

经审理查明,2007年被告某开发公司开发建设了位于上海市嘉定区二期的房屋,自2009年至2017年间,开发公司陆续出售了上述小区架空层使用权,作为车库使用。

其中春荣路800弄出售了65个车库,售款合计8,277,000元春荣路799弄出售59个车库,售款合计8,670,000元

因业委会认为开发商出售了属于全体业主的财产,侵犯了全体业主的权益,故诉至法院要求开发商返还上述出售款16,947,000元

审理中,小区业主大会就关于架空层车位维权方案事项进行了业主大会表决,其中,维权方案为:

1.确认架空层为全体业主所有;

2.全体业主同意并确认架空层使用权转让行为,并同意维持目前架空层车位的使用现状

3.要求开发商返还或者赔偿损失,返还或赔偿款补充全体业主维修资金

经全体业主表决,其中同意前述方案的人数占比91.62%,专有部分建筑面积占比82.70%。

本院认为,本案的争议焦点为案涉架空层的财产权利归属。依据《上海市住宅物业管理规定》第四十三条,小区门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊属于业主共有

虽然本案中架空层的规划用途为车库,但不能因之否定其属于公共设施的属性,即涉案架空层车库属于全体业主所有,故开发商无权出售涉案架空层车库使用权。

现经案涉小区全体业主决议,确认已出售事实,并保持买受人的现状与权益,要求被告某开发公司返还出售款16,947,000元,并无不当,本院予以支持。

据此依照《中华人民共和国民法典》第二百三十四条、第二百三十八条、第二百七十一条、第二百七十五条、第二百七十八条,《上海市住宅物业管理规定》第四十三条之规定,判决如下:

被告某开发公司应于本判决生效之日起十日内返还原告某业委会16,947,000元。