看完港沟土拍我才意识到，济南楼市造神的时代已经结束了。
2024年12月9日，旅游路旁，港沟2宗住宅用地成交，历城城发底价拿地：
港沟南区用地DLH12-1地块，土地面积39140，容积率1.2，楼面价7868元/㎡；
港沟南区用地DLH12-2地块，土地面积24858，容积率2.0，楼面价5771元/㎡；
如果放在前两年，这绝对是济南楼市的头条新闻。毕竟，在前两年，旅游路南的港沟片区可是炙手可热的富人区，曾经一度被炒作房价要登上3万+。
先是龙湖带着彼时刚刚打出的天奕世界豪宅的热度，与拿地的东明石化合作，开发了雲峰原著，龙湖的世界豪宅爆炸力一般的营销让港沟瞬间声名鹊起；
随之粉墨登场的是河滨城，也是带着仁恒公园世纪的热度来的，也是与铁投、浪潮合作开发，自带粉丝和光环的仁恒，让港沟再度升温。
回顾往事你会看到，正是龙湖和仁恒的极力营销，一举把此前名不见经传的港沟推上富人区的神坛，富人区沿着旅游路一路向东的大行其道，据说有不少大V买了河滨城，自此一路吹捧信徒无数。
一时间，山沟沟里的港沟成了金光闪闪的“金钩”，钓来无数济南有钱人。当年风头无两，但现在是喜是悲，只有他们自己知道。
现在龙湖雲峰原著已经交付，河滨城已是尾盘状态，如今大家讨论的是保利金茂琅誉、凤凰路壹号院、保利云上璟誉等CBD西、凤凰路、高新的豪宅，港沟慢慢退出了改善的视野，已经很久没人讨论港沟了，所以这一次港沟拍地，在市场上也没激起任何的涟漪。
放在前两年，它原本应该享受“小鸭地块”“科技城地块”的万众瞩目。毕竟，这是旅游路沿线、绕城高速内最后的大规模待开发地块，也是济南罕见的1.2容积率改善产品。如今呢，大家宁可去关注山姆超市挖了几米深，也不愿意再去关心这个“过气”的富人区了。
港沟这个炒作起来的富人区，保质期竟然只有2年吗？
1
旅游路沧海遗珠
绕城高速内最低密的一次供地
但高速口的干扰不容忽视
尽管富人区光环消散，市场热度不再，但港沟南片区的土地依然很有看点：
1，这是绕城高速内，旅游路沿线，最后的成规模待开发用地。
未来一年内，港沟南片区将陆续上新6个地块。目前2块已成交，2块挂牌中，2块待供应。对于有旅游路情结的购房者来说，这可能是近年来绕城高速内最后的新房上车机会。
2，这是济南新房市场，容积率最低的土地供应。
容积率1.2，基本是近年来济南土地市场住宅用地的容积率下限。现在核心区新房改善市场的最低容积率是2.3，1.2的容积率，目前只有围子山保利鹊华赋、雪山片区凤鸣润府等少量楼盘。对于追求低密舒适的购房者来说，诱惑力十足。
3，旅游路风景最大化享受，处于群山环抱之中。
旅游路南的山景，一向是济南富人的最爱。港沟南片区这几个地块，基本处于群山的合围之中，山景价值同样出彩。
先天条件很好，但先天的限制也不少。
1，这些地块都在港九路旁，紧邻港沟收费站。大车多、噪音多，是难以避免的困境。
港沟收费站是京沪高速的交通干道，平时从港九路通过，经常能看到大车呼啸而过，未来凤鸣路打通后，车流量更大，很难形成富人区的生活氛围。
2，高速路、高压线、济莱高铁旁，往南二环南快速路，向南发展空间受限
这也是港沟片区被诟病的很大原因。当年城市的边缘郊区，如今要变身大规模住宅区，这些高铁、高速成了先天禁锢。再往南发展的路直接被堵上了。最能体现生活氛围的，大概就是回迁小区的门头房了。城市配套和生活氛围都是天生缺憾。
但毕竟是旅游路+1.2容积率+山景环抱的天赋地段，如果未来开发商能拿出凤凰路壹号院的配置+高性价比的价格，或许还有一战之力。这意味着，联合开发商的选择、实景示范区的呈现、有竞争力的定价体系，每一步都至关重要。
2
济南文旅城片区
破灭的神话和不断下跌的地价
和港沟这个过气富人区同呼吸、共命运的，还有隔壁的莲花山片区，也就是我们常说的文旅城。这可是当年济南楼市的顶流热点片区，而现在，当年融创剩下的烂摊子，那些未开发地块再度拍卖。凤栖和鸣是其中一个地块，幸运的是有人接手，不幸的是另一个，即潘田B-14地块，竟然一度无人问津，不得已中止出让，如今已经沦落到降价促销了。
在上次供地中止出让后，潘田B-14地块起拍楼面价从6553元/㎡降到5691.5元/㎡，价格下降了862元/㎡。
这可是曾经的山东顶流文旅城的地啊。当年文旅城曾经汇集多少期待，来自德州、聊城等周边城市的大巴车一车一车的拉着人来买房……现在文旅配套陆续兑现了不少，但人们的置业观念发生了变化，一大片一大片的大高层，成了楼市最嫌弃的产品，文旅城的二手房已经出现8882元/平的成交价了。要知道这可是当年一万三四以上才能买到的楼盘。
很多人感叹，如果文旅城晚一些开发，或者这个城市的居民早一点觉醒，或者政府的规划能更多的考虑将来，这里或许不会有那么多的大高层。多一些小高和洋房，或许这里还能成为不错的宜居之地，而如今密密麻麻的大高层，已经将这一片区给浪费了，一块好食材，却没做出好菜。
现在的开发商宁可去张马屯去新东站拓荒，也不敢来文旅城谈梦想了，但愿潘田B-14地块这一次降价之后能有人接手。
回首看，文旅城算是炒作区域潜力的一个典型。大城开发、文旅配套，高高的摩天轮，冰篮球馆等等，你所看到的区域潜力早已隐藏在房价里。区域潜力的最大受益者，是开发商还是购房者，你猜？
3
港沟和文旅城的未来
直面来自土地供应的冲击
土拍成交也好、降价也好，市场平淡无波，但随着港沟和文旅城这一片越来越多的土地供应，越来越多的楼盘面市，这里或许会在济南楼市再一次引人注目，但未来的竞争也将越来越激烈。
其实现在，也已经吸引了不少人的目光，就像文旅城其中的一个地块被瑞马拿下后，绿城保利瑞马三家联合开发的凤栖和鸣，在当下的楼市，也是备受关注。
2024年下半年面市的楼盘里，凤栖和鸣算是东部片区最火热的楼盘之一。10月20日首开，取证套数233套，网签153套，也算得上战绩赫赫。
无论是绿城的口碑、样板间的品质、产品的诚意上都有很多亮点。据说12月份将加推4#、9#、10#楼，全维实景示范区也将开放。暂不说绿城、瑞马、保利三家合作开发，这种开发模式好不好，单就目前打出来的士气还是很旺的。
当然没有十全十美的楼盘，很多人诟病的楼间距问题，整盘1468套，却有59套居住公寓，这可不是个小数目，并且社区规划还有300来个地上停车位，以及东侧回迁学校上下学带来的交通拥堵问题，确实影响了一部分客户的选择。
对于凤栖和鸣来说，规划的困扰不足以影响销售，真正的考验来自天边飘来的两朵乌云。
第一，凤栖和鸣是个大盘，一共1468套房源，这意味着卖房周期会拉长，和潘田B-14地块、港沟南6个住宅地块注定狭路相逢。
第二，潘田B-14地块楼面价已降低到5691.5元/㎡，这意味着开发商的价格空间更大。按照现在的市场偏好，大概率会小高层产品为主，大高层为辅，价格将成为其优势。这意味着如果凤栖和鸣越卖越贵，购房者可能被价格吸引到隔壁盘。
第三，港沟片区6个地块，容积率更低，产品不知道是否有重叠。但未来的市场，产品力越来越卷，创新点越来越多已是共识。冰冰的旁边来了个天仙，舞台的聚光灯自然就分散了。
第四，随着雲峰原著和河滨城的交付，二手次新房的冲击同样在赶来的路上。
凤栖和鸣面临的挑战，同样属于济南很多热点改善盘。任何片区，一家独大的时候都是最容易卖的市场。但济南的优质土地供应显然正快马加鞭，市场上的优质地块越来越多，在竞争压力越来越大的时候，越卖越贵的可能性很难存在。
这将指向一个改善楼盘的根本问题：
在竞争越来越大，产品越来越卷的时候，未来的房价还能支撑的住吗？
楼市的未来，买房保值的道路，挑战越来越多了。