01
过去10年澳洲这些地区房价上涨最猛
据最新的PropTrack数据得出的结论，在过去十年中，如果你曾在澳洲最受欢迎的海滨热点区域之一购置房产，那么其增值速度很可能是整体市场的两倍。
PropTrack数据揭示了过去十年澳洲各地房价年均增长率最高的区。
在过去十年中，房价增长最快的区主要分布在昆州和新州。
然而，与悉尼或布里斯班的区相比，这些强劲增长多出现在沿海城镇，并不在大城市中。如Byron Bay和Noosa Heads这样的海滨目的地，其房价年均增长率几乎是所 在州首府城市的两倍。
该数据通过调查自2014年至2024年间的中位数销售价格变化，确定过去十年的年均价格增长率。
十年前，Byron Bay一套住房价值不到850,000澳元，而如今，同样的房产价值大约为3,500,000澳元，折合年均增长率为15.2%。
相比之下，2014年如果在悉尼以大约730,000澳元的中位价购入一栋房屋，今天其价值约为1,430,000澳元——年均增长率为6.9%。
疫情期间许多海滨热点的房价激增，这并不令人惊讶，因为众多城市居民力求逃离首府城市的封锁。
购房者越来越关注生活方式因素，更大的室外空间和更宽敞的房产成为人们追逐的目标。
位于新州边界旁、主要被黄金海岸机场占据的Bilinga，公寓价格的年均增长率为 14.2%。
十年前，在Bilinga可以买一套约400,000澳元的海景公寓，同样的房产现在要价超过1,500,000澳元。
新州雪山地区的Jindabyne因房屋和公寓的年均价格增长率高而引人注目，而悉尼东部的Waverley则在城市中表现出最佳的长期公寓价格增长。
尽管最近价格表现落后于其他首府城市，霍巴特在过去十年中的平均年均房价增长率则是最高，达到7％，主要得益于疫情前及期间的巨大繁荣期。
紧随其后的是悉尼为6.9％，接下来是阿德莱德为6.7％和布里斯班为6.5％。
墨尔本的平均增长率为4.6％，主要受到疫情期间及其后几年增长缓慢的影响。
近年来房价增长最快的首府城市珀斯，在过去的十年中平均年增长率为3.5％，近年来的巨量增长与往年表现不佳形成了对比。
在公寓方面，霍巴特同样领先，以每年平均增长6.8％位居榜首，其次是阿德莱德为5.4％，堪培拉则为4％。
PropTrack的资深经济学家Anne Flaherty表示，该数据展示了短期价格趋势与市场的长期视角存在多么大的差异。
“霍巴特在过去一年中是表现最弱的城市之一，但如果我们观察其平均年变化，它实际上实现了最强劲的增长。”
考虑到房地产通常是人们长期持有的资产，保持长期视角至关重要，Flaherty说道。
02
墨尔本租房市场租金增长放缓，空置率回升
过去一年，墨尔本的租房者面临了诸多挑战，但近期的趋势表明，缓解之路或已初现曙光。
尽管到11月为止，墨尔本的中位租金同比上涨了6%，但种种迹象显示，情况正在改善。
自2021年3月以来，墨尔本的租金呈上升趋势，并在2023年12月达到峰值。在这一期间，租金增长了39%，每周租金增加了155澳元。
然而，自峰值以来，虽然每周租金仍在增长，但增长率每月都在下降。
自2023年12月峰值以来，墨尔本的中位周租金仅上涨了4%。这一趋势表明，2024年租金增长显著放缓，为面临高成本的租房者带来了一丝希望。
与此同时，租房空置率也呈现出改善的迹象，可供租房者选择的房源数量增加。
墨尔本的空置率目前为1.9%，较去年增长了60%。仅在过去一个月，空置率就跃升了31%。
多个因素促成了空置率的提升。
更多的投资者进入市场，增加了挂牌出售的房源数量。在过去的12个月里，维多利亚州的投资者房贷申请数量增长了5%。
此外，根据近期的REA房产搜索者调查，大多数首次购房者表示，他们买房的目的是为了摆脱租房生活。
这些因素共同作用下，一方面增加了房源供应，另一方面减少了租房需求。
墨尔本的某些地区空置率增幅尤为明显。
墨尔本西区和东南区的空置率同比分别增长了87%和77%，而墨尔本内南区也增长了60%。
与公寓相比，独立住宅的空置率增长幅度更大。独立住宅的空置率增长了65%，而公寓增长了55%。
其中，墨尔本西区和东南区的独立住宅空置率增幅领跑，分别达到91%和81%。公寓方面，墨尔本内南区和东南区的空置率增幅最大，分别为75%和67%。
空置率的持续提升以及租金增长的放缓表明，墨尔本的租房危机正在缓解，为全城的租房者带来了希望。
03
澳洲购买力严重缩水 年入15万在悉尼买不起房
由于高房价和高利率的双重打击，悉尼近98%地区的独立屋已经超出了年入15万澳元的单身人士的承受范围。
澳洲地产研究公司CoreLogic的最新数据显示，一名年薪15万澳元的员工仅能负担得起在悉尼2.3%的地区内购买独立屋，墨尔本的这一比例是24.3%，布里斯班为27.6%，珀斯为31.7%。
如果这名员工与同样收入的伴侣组成家庭，年入30万的购买力也只能覆盖悉尼略过一半地区的独立屋。即使是夫妻两人每人年入30万，悉尼仍有至少60个地区的独立屋价格在他们的承受范围之外。
根据比价网站Canstar的模型，如果存够15.3万澳元（20%首付）的积蓄，年入15万的单身人士可以贷款61.2万澳元，最高买到76.5万澳元的独立屋。
年收入一共30万澳元的夫妻如果存下同样比例的首付，他们可以购买价值153万澳元的独立屋；而年入60万澳元的夫妻可购入311.1万澳元的独立屋。
CoreLogic澳洲研究负责人欧文（Eliza Owen）说：“一年15万澳元的高收入仍只能进入很少比例的市场，对于想买独立屋的单身一族来说更是这样。即便是收入很高的澳洲人也被某些市场排除在外……无论你的收入高低，目前，住房市场更像是一场代际财富游戏。”
实际上，许多高收入者依靠家庭帮助或者出售投资房来给自己购买住房。而无法依靠家庭、只靠工资收入的群体会在买房时面临更大挑战。
抵押贷款经纪人戴维（Aaron Christie-David）表示，高收入者常常面临贷款额度有限的问题，现在的年入20万只相当于过去的8万，这些高薪人士有汽车贷款、学贷、私人医保等各项日常生活支出，一些客户在了解到自己的实际贷款额度有多少后，常常会感到很吃惊。
他认为，要想在悉尼过上宽松的生活，年收入至少要达到25万。
比价网站Canstar数据洞察总监廷德尔（Sally Tindall）表示，许多昂贵地区的购房者并非首次置业者。
04
墨尔本近200个区房价下跌，但有8个区打入百万俱乐部
尽管墨尔本近200个区的房价出现普遍下跌，但在2024年，墨尔本百万澳元俱乐部却逆势增长，包括Diamond Creek、Oak Park、Greensborough和Keilor East在内的八个地区的房价已突破七位数。
据RealEstate网站报道，过去一年，墨尔本整体房价下降了1.1%，共有195个区的房价持平或下滑。
PropTrack经济学家Anne Flaherty指出，即使整体趋势是房价下 跌，但具体到个别区，这种情况未必适用。
“这些区有几个共同点，”Flaherty说道，“它们都位于城市中外环，连接铁路交通，且拥有良好的生活环境。”
“因此，它们在价格上的抗跌性更强，价格持续上涨也不足为奇。”
她还指出，以前一些区未能跻身百万俱乐部的原因之一，是距离CBD较远，而随着墨尔本城市边界 的扩展，这一因素变得不再重要。
“20年前的Diamond Creek几乎还是个乡村地区，但现在已经完全融入墨尔本，”Flaherty说道。
对于Coburg North、Keilor East和Oak Park，Flaherty表示，这些地区受到连锁 效应的影响，比如Brunswick等靠近墨尔本的区域，对许多买家来说已变得负担不起，这促使他们向更远的区迁移。
中介Corinne Sukroo表示，位于榜单首位的Ferny Creek因其悠闲的生活方式而越来越受欢迎，特别是随着居家办公的接受度提高。
随着更多人移居该地，Sukroo指出，许多人正在翻修住宅，这提升了Dandenong Ranges房屋的整体品质。“而且，这个区没有红绿灯——最近的一个在Ferntree Gully，”她说道。
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