在全国商超零售行业被电商干到死去活来的时候，胖东来却一枝独秀。

先不说创始人于东来的各种管理神话，我们先来分析一下，胖东来是不是一个在业内优秀的企业？

我的看法可能与很多人不一样，我认为胖东来在国内只能算是一个非常一般的企业，甚至从其财务表现上来说，是一个高风险型的企业。

为什么这么说？是我要黑他吗？当然不是。我只是站在一个商业咨询师的角度去分析它。

我之所以去分析它，原因在于，我不太相信，在一个日暮西山的行业，能有什么奇迹？这本身违背商业规律。

胖东来最容易被人误解的是，它是一家超市。

而全国各地的超市大企业，都惨得一批，所以因此认为他是非常牛的企业。

然而胖东来不是一家超市，而是一个商业综合体的经营企业。

比如，天使城是今年1月新开业的胖东来高端商场，其中有胖东来生活超市，还有电影院、餐馆、电器城、医药超市、礼品中心和书店等。

天使城可以说是胖东来的门面担当，各种自营店的产品和服务都可以在这里体验到。

天使城的5楼有麻辣香锅、麻辣烫、湘菜馆、铁板烧和羊肉烩面等丰富的选择。如果你对这些都不感兴趣，还可以去商场外侧的天使街看看。

光是许昌，就有三家大型的胖东来运营的综合商场。

因此，胖东来的营业额，不是什么商超的营业额，而是商业综合体的营业额。

接下来，我们看胖东来的营业额有多少？

11月27日，于东来在其抖音账号上晒出胖东来本年度经营情况。数据显示，截至11月26日，本年度胖东来集团累计销售（许昌新乡两地）已达146.38亿元，本月累计销售（许昌新乡两地）达11.94亿元。

这是胖东来许昌新乡两地十三家商场的收入总和。

这么收入在全国排名如何呢？

2024年，全国单体商场收入排名如下：

武汉武商MALL（181亿元）、上海恒隆广场（171亿元）、上海国金中心IFC(160+亿元)、深圳万象城（130+亿元）、杭州大厦（130亿元）、西安赛格国际广场（120亿元）、长沙IFS（120亿元）、成都太古里（115亿元）、杭州万象城（112亿元）、成都IFS（108亿元）、杭州湖滨银泰in77（102亿元）、沈阳万象城（101亿元）、广州太古汇（100+亿元）

也就是说，胖东来十三家商场店的营业收入，也就与这些一线城市的一家商场相当。

只要你将胖东来正确归类，你就能发现，他不过是一个普通的商业综合体企业。

一些人拿了错误的对象来对胖东来进行比较，比如永辉超市2023年归母净利润-13.2亿元，大润发母公司高鑫零售2023财年营业收入836亿元，净利润则为1.09亿元。

但这些企业都是超市，而不是商场经营者。

我为什么说胖东来其实是一家比较危险的企业呢，因为他的利润太低了。

于东来在视频中称，“胖东来原本去年计划挣2000万，没想到年底挣了1.4亿。

要知道，经营超市与经营商业综合体完全不是一回事，超市不需要自持物业，甚至没有多少库存，与供应商有帐期，硬件投入不大。

但商业综合体，可是一个重资产行业。

胖东来今年宣布要投资50亿建立一座名为“自由之城”的超级商业综合体，如果是这种利润水平，那他要在现在的经营利润基本上干五十年，才能投资。

很显然，这不是他的自有资金。

钱从哪来，随便一想就能明白。钱从银行来。

如果胖东来现有的商场，都是自持的物业（有不少人这么认为），那胖东来在银行里的贷款是我们想象不到的多。

他就是小型的万达嘛 ，王健林曾经将自持物业当作一种优秀的商业模式，也的确自持物业经营商场，本来就是一种好商业模式。

比如香港的海港城，年租金收入就是几十亿。

但是，这种商业模式对企业的资本要求非常高，对利润率也要求非常高，如果于东来说的是真的，其净利润率只有1%左右，这样的企业是经不起半点风雨的。

随便一个商业周期，利息就会把所有的利润吃掉，还要惨亏。

如果胖东来是将超市经营成了网红超市，用以来带动商场的人气，最终实现盈利，我会认为，这的确是一个好的经营策略。

但其中还是有很多我觉得奇怪的地方。

比如，给到员工超高的工资。我不反对给员工发高薪，员工为企业创造价值，高收入可以鼓励员工，但胖东来清洁工工资都高达7000，这就有问题了。

因为，清洁工难以通过他的服务为企业创造更高的收入。

胖东来，还给管理层配备豪华的高达几十万的音箱，中层管理层配的都是奔驰，高管都配了300多万的车。

这些都是非必要的管理手段。

你说给高管发三百万可以，但配三百万的车叫作公司的车，这是用来装面子用的，这有什么管理上的意义呢？

有很多人认为，企业家只要对员工好，员工自然会爆发出足够的生产力，帮助你企业家赚钱。

然而企业当然不是这么回事。

企业首先是要有创新的产品或牛逼的控制成本能力，才能满足消费者对产品性能或价格的需求。这个能力来源于企业家的对产品流程、服务流程的创新性设计和生产。

一家企业员工再努力，再热情，要是成本太高，售价不便宜，他也很难打败隔壁那家卖日用品低30%的竞争对手。

企业家最重要的目的，就是在追求利润的目标下，面向不确定的消费者需求，努力生产满足消费者需求，这其中努力节约成本，创造利润才能让企业活下去。

而于东来，却搞出来了一副根本不在乎利润的样子，更不在意花了多少成本，这在全球的正常企业家中，很少见到。

因此，胖东来是一个谜。我的怀疑，可能不对，但是由于胖东来是一个非上市企业，谁也不知道他的真实财务情况，甚至赚钱或亏本，营业额多少，都只是于东来个人的说法。

唯一只有一种方法可以判断胖东来是否是一个健康的企业，那就是这家企业的负债率有多少，到底银行里面的欠款有多少。

作为重资产的商业综合体企业，这个才是观察这类企业的关键。

我希望胖东来，是一家真有良好管理能力、创新服务体验的优秀企业，不希望是一个背着巨额负债，风险巨高，但在大手大脚花钱博名气的花架子企业。

但凡超出常规的奇迹，人们还是要警惕一点，比如南街村，大邱庄类的，最后不都翻车了么？