大家好，我是上个月刚从日本回到国内的阿拉蕾。
在日本留学工作生活十几年，有在关西和关东两边居住工作和生活的经验，除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。
日本武藏野大学硕士毕业，曾任职过世界20强企业、东京的电视台等。拥有日本永驻以及10年日本房地产的就职经验（在职公司皆为日本人开的房地产公司）。有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。之前在日本主要给日本的公务员以及上班族等做投资房地产的资产配置。
我开设了《阿拉蕾看日本》栏目，持续为大家分享关于日本的一切，生活、房产、投资等，感兴趣的朋友进群，和阿拉蕾一起聊聊日本。
不管是在哪个国家，投资房地产成功与否的关键就是“地段”了。
“地段”就是房地产投资“成功的钥匙”。
地段，地段，地段，重要的事要说三遍！
那什么才是好地段呢？
这一点其实对于购买大户型的客人和小户型的客人是有区别的。
在日本小户型流通率较高，所以我们今天所讨论的“优良地段”是建立在小户型的基础上的。
什么是小户型？（给单身者居住的）
1R（一个房间，厨房和房间连在一起的）
1K（一个房间加一个厨房，厨房和房间隔开来的）
补充：根据日本现在的实际情况，我们可以把大小可以扩大到1DK和1LDK
1DK（一个房间加厅），1LDK（一个房间加一个较大的厅）
对于这样的物件，毋庸置疑都是为单身人士提供的住所。
单身人士的话，平时用到车的概率比结婚以及有娃的人士要小很多了。
所以到车站的距离很大程度上决定了这个房间的人气程度。
最好徒步到车站的距离在10分钟以内，如果地段非常好的话，很多日本人也接受15分钟以内的。
其次就是周边有没有深夜营业的商店和餐厅等，因为日本很多单身人士工作了一天回家都会在公司或者居住的周边解决用餐问题。
所以如果没有营业至深夜的商店和餐厅，吸引单身人士入住就变得困难，空置风险就会变高。这样的结果就是，空置期变长，即使有入住者，月租的回旋余地也很小，很难提高。
换句话说，如果租赁需求旺盛的“空室风险低”的物件周边环境不好，那么空置风险也会增高。
满足了上面的要求以后，就是看这些区域的人口增长率了。
为了把投资的风险降低，降低再降低。
除了考虑周边环境外，另外要考虑的因素就是，这个地区的单身人口是在增长还是减少。
如果一个区域的单身人口不停地在减少，供大于求，那么就会造成一种恶性竞争。大家招不到租，而一再的降低房价来吸引租客。这样的区域不但空室率的风险变大，租售比也会出现问题。
所以大阪虽然有24区，如果想把风险降低到最低，那么就只考虑核心的6区。北区，中央区，西区，天王寺，福岛区，浪速区就行了。
虽然除了这些区域之外，有些接近于难波，以及新世界的区域，还有新大阪和十三这一块的淀川区也投资价值。
但是如果是新手投资，不了解大阪的话，我建议您还是乖乖的把区域缩小一下为妙。
另外再缩小一下的话，阿拉蕾推荐的是梅田到难波的辐射区域内，往右不要超过大阪城公园，会更加的保险。
我不知道大家是保守派还是冒险派呢？
下图为日本令和2年国势调查的官方数据
可以看出，排在前面的几个人口增长的区域，就是阿拉蕾推荐的几个区域。
而从行政人口的增加率的图又可以看出，北区，西区和中央区，这个三个区是人口增加最多的区域。这也恰好是日本房地产涨幅最可观的三个区。
所以，如果大家想在过滤一下的话，就是北区，西区和中央区了。
（当然买小房子，这三个区的价格还是很nice的，如果有小伙伴想买一整栋的物件，那价格就不是一回事了哟。
温馨提示：即使大阪的地价比东京便宜，这几个地方想要买到新一点的，好地段的整栋，现在几个亿是买不到的哦）
在我们把区域锁定为北区，西区和中央区后，接着就要考虑利用的交通线路了。
提到交通线路，很多投资过东京的小伙伴，会把投资东京的那些经验用来投资大阪。
然后觉得说东京山手线周围的房子是最值钱的，那么大阪的环状线就是东京的山手线了，买房子就要买环状线。这其实是个错误的认知！
大阪的最人气的路线不是环状线而是地下铁的御堂筋线，最方便的也不是JR而是地下铁！
上图是东京的JR路线图，和大阪的JR路线图比起来，关西的JR线路可谓是少的可怜了。所以真的不能相提并论的！
御堂筋线，我用红色圈出来的这几个区域，可以说是大阪最最核心的地区了。如果有好的物件建议大家可以投一下这些车站的附近。
如果说御堂筋线贯穿大阪的南北，那么草绿色的这条長堀鹤见绿地线就贯穿东西了。我用红色圈出来的这些区域也是比较有投资价值的区域。
然后就是我们的粉色的千日前线。
蓝色的四桥线
褐色的堺筋线（当然圈的有1站已经超出了6区范围，建议可以所定在6区内）。
最后就是明年1月19日即将线路拓展到2025大阪世博会举办地的梦洲站的中央线了。而且中央线上有很多换乘的地铁线路，非常推荐哦。
（当然以上是我给出的投资大阪最保守的意见，最没有风险的地段意见，并不是说别的地方就不能投了哟！）
如果大家仔细的观看我上面给出的这些路线，就会发现很多车站是重合的，大部分都集中在梅田到难波的辐射圈内。
如果去过大阪旅行的小伙伴，相信对很多站名会非常熟悉。
难波，心斋桥，梅田等这些熟悉的区域，相信不用我介绍大家也略有耳闻。
今天要讲两个并没有完全被大家熟知的区域。
一个是南森町，还有一个是北浜。
首先来说说南森町，位于大阪市北部商业街区梅田的东南位置。从梅田出发，徒步差不多20分钟，骑自行车差不多10分钟的距离，通勤非常便利的地方。
大阪的地下铁堺筋线和谷町线，JR东西的大阪天满宫站都在南森町附近，是一个又通地下铁又通JR的地方，交通非常方便。所以最近在大阪的年轻人中这个车站非常的受欢迎。
这个区域的街道布局是这样的：从南森町出站后，映入眼帘的就是日本最长的一条商业街「天神桥筋商店街」，南北约2.5公里，有600多家店铺和餐馆。
最主要的是这条街上少有嘈杂的游客，有的几乎全是当地居住和生活的住民。很多店铺也保留了昭和时代的味道。
比起心斋桥的嘈杂与繁华，阿拉蕾也是更加喜欢天神桥筋商店街。经常在那边吃饭，淘画，逛街，可以打发一整个休息日的午后时光。
天神桥筋商店街上的店铺，有从清晨开始营业的咖啡店（日本人早餐很多会在咖啡店解决），也有营业到深夜凌晨的居酒屋，不管是早出还是晚归，都不会没有地方解决一日三餐。对于单身的上班族来说可谓是相当的方便。
另外，拉面，炸串，章鱼烧等日本特色的B级美食，又或者是原汁原味的中国料理，印度料理，越南料理等，那边也可谓是应有尽有的。
最主要的是只要稍微出了商店街，就是非常幽静的住宅区，很符合日本人的居住习惯哟。既享受购物生活和交通的便利，又能享受幽静安全的住宅环境。
接下去再来聊聊北浜。
位于大阪中心部，土佐堀川的南部位置。以旧大阪证券交易所而闻名，所以从很久以前期就是大阪的商务办公街区。
最近几年也有很多的日本银行和大型企业入驻，他们把一些古老的欧式风格的建筑稍加改造，也是别有一番风味。
另外最近还开了很多复古的餐馆，咖啡店以及酒吧。让这个古老的商务区变得更加的活力和时尚了起来。最近有很多塔楼也在这个区域内拔地而起，使得大型超市也变多了，越来越适合居住了。
北浜不只是适合工作的商务街区，到淀屋桥和本町也非常方便，都是步行或者骑自行车可到距离。所以最近几年一月成为了大阪地区，日本年轻人最想居住的街区之一。
就像阿拉蕾当年被人问起住哪里时，回答住“品川”会被人羡慕一样。如果在大阪有日本人问你住哪里，你说住“北浜”，也会收获很多年轻人羡慕的声音哦！
（梅田地区以10.5%的支持率获得了第一名。梅田地区有繁华的商业街，娱乐设施和餐饮店很多，非常方便。同时，它也是一个办公区，对于想要住在工作地点附近的人来说，可以说是一个充满魅力的区域。
排名第二的福岛地区，如果乘坐JR大阪环状线，只需1站大约2分钟就可以到达梅田。步行到梅田地区也只需要大约15分钟，地理位置非常优越。此外，车站周边有许多餐饮店，很多店营业到深夜，所以外出就餐也很方便。近年来，时尚的咖啡馆也在增加，成为了女性受欢迎的区域。）
另外下图可以看出，“北浜”在女性支持率上非常的高呢！
最后我不知道有没有小伙伴注意到，我在推荐大阪的区域时，不停重复了骑自行车的距离。
为什么要说这个呢？
因为和东京不同的是，大阪的整个区域非常的小，而大阪本土人比起高开销高享受，更加注重“性价比”这个东西。
所以和东京不同的是，大阪有很大一部分上班族是选择骑自行车上班又或者步行上班的。（大家有机会去大阪时可以感受一下，大阪地下铁站与站之间的距离很近，完全走路就可以到！）
从上图可以得知大阪人平均一人就有一台自行车，高于日本人拥有自行车水平的平均值。
大阪的自行车拥有率排日本第二名，相当的高吧！
所以如果一个地段可以徒步又或者是骑行至办公地，会更加容易在租房的时候被优先考虑哦！
另外最后在接着上面的“性价比”话题唠叨一嘴，大阪人比起高楼层，在同样面积的情况下更愿意选择租金低一点的低楼层。比起朝向更在意价格。比起公寓设计的好看不好看，依旧更加在意价格，即使是女性。所以有些在东京人看来高大上，受欢迎的华而不实的条件，在大阪人这里大部分情况下是不存在的，除非价格一样。
另外，想要在更新的时候涨房租时也是一样的。东京也许你一个月房租提出来因为通货膨胀啥的涨那么1，2千日元，也许很多租客不会太在意，但是在大阪，这个租客要么坚持不涨，要么就会选择搬走寻找更价廉物美的房子来居住。
想要找到合适的大阪物件可以来找阿拉蕾哟！
（顺便说一句，今年一月找我买大阪的一个顾客昨天让阿拉蕾忙帮看下涨幅，他所购买的塔楼差不多已经涨了1000万了哟！大阪现在真的是购买好时节哦！）
《阿拉蕾看日本》栏目，将持续为大家分享关于日本的一切，生活、房产、投资等等。
如果你对日本感兴趣，无论是房产投资，还是经营管理签证、高才签等等，都可以扫码进群，和阿拉蕾一起畅聊日本。
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