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澳洲房贷压力加剧 引发房市连锁反应
澳大利亚储备银行（RBA）最新决定维持利率不变，这将使本已挣扎的房主陷入更加艰难的境地，并在房地产市场引发连锁反应，专家警告称。
RBA行长米歇尔·布洛克（Michelle Bullock）周二宣布，现金利率将维持在4.35%，打消了房主们对早期缓解压力的希望。
这一结果基本符合银行和经济学家的预期，目前市场普遍预测RBA将在明年5月左右降息。
专家指出，这一时间点对许多挣扎中的房主来说可能太晚了，许多人预计将采取措施摆脱财务困境。
最新研究显示，越来越多对利率走势持悲观态度的房主正加速出售房产或退出现有贷款协议，这可能在买家需求放缓的情况下提振房屋销售，但也可能进一步压低某些市场的房价。
根据比价网站Finder.com.au的调查，近一半澳大利亚房贷持有者表示难以负担房贷还款，这一比例从2023年10月的35%和2022年10月的31%显著上升。
预计圣诞节前，房贷违约率将增加。SQM Research的数据显示，尤其是维州，困境销售案例最近有所上升。
Finder的研究还表明，房主正采取激进行动打破现有贷款协议。
超过五分之一的房贷持有者（21%）计划在年底前更换贷款机构以寻找更优惠的利率，相当于大约69.3万名房主希望在2024年底前更换房贷机构。此外，约四分之一的房主表示计划向现有贷款机构要求更好的贷款条件。
与此同时，各州房源数量激增，许多地区在9月和10月录得超过15年来的最高房源量。这一反弹部分归因于投资者抛售已无法承担的出租房产。
Finder房贷专家理查德·惠滕（Richard Whitten）表示，澳大利亚家庭的财务状况已过度紧张，许多人正在寻求缓解压力的办法。
“利率对家庭影响巨大，许多人正在努力降低压力，尽管利率自11月以来基本稳定，但许多家庭仍未适应更高的还款额。”
Finder的研究显示，千禧一代（Gen Y）借款人最有可能寻找更优惠的房贷协议。
近三分之一的千禧一代房主（30%）计划在2024年最后几周内更换贷款机构。
“利率正在侵蚀储蓄账户，普通家庭正在耗尽存款来满足基本需求，”惠滕先生表示。
“尽管努力削减开支，但家庭仍需减少房贷支出。更低的利率意味着为借款人提供更多缓冲空间，也让圣诞节有更多的消费余地。”
02
澳洲部分地区房价一年暴跌百万
澳洲最新数据显示，在全澳大部分地区房价持续上涨之际，一些地区的房价却在过去一年内暴跌，降幅高达百万澳元。
这一现象引发了警告，购房者需警惕房价下跌伴随的另一个重大危险信号——开放看房无人出席。
根据PropTrack的最新数据，新州与维州交界处的穆雷河小镇Tocumwal在房价跌幅百分比方面全国第一，中位数房价下降了13万澳元（22.4%），降至45万澳元。其次是墨尔本最著名的Toorak，其中位数房价在截至11月30日的12个月内下跌了惊人的128.3万澳元（21%），降至482.8万澳元。
PropTrack经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，墨尔本整体房市在过去12个月下降了1.16%，部分地区的波动可能与上市房屋类型的变化有关。
“图拉克的房价起点非常高，因此对出售房屋类型变化的反应特别敏感，”摩尔先生说。
如果某一年出售的小户型房屋多于前一年，这可能拉低某个地区的房价中位数，但并不一定意味着单个房屋的价值下降。
澳大利亚房地产买家代理协会会长梅琳达·詹尼森（Melinda Jennison）认同摩尔的观点，认为地区房价中位数可能受结构性因素影响，个别房屋未必贬值。然而，她提醒购房者在房价下跌的地区需留意其他潜在警示信号。
詹尼森女士建议购房者注意开放看房时的买家数量。
“如果只有你一个人在看房，这可能意味着你有机会谈判，但这取决于卖家的动机，”詹尼森女士说。
“但如果你是唯一的潜在买家，你需要弄清楚原因，以尽量降低风险。”
此外，将当前地区房源数量与传统平均水平进行比较，也能提供有关房价下降是否属于短期趋势的重要线索。
房价大幅下跌的地区还包括一些度假胜地，例如新州地区Narooma，房价中位数下降了19万澳元（19.4%），降至79万澳元；维州海滨城市Barwon Heads则下跌了32.3万澳元（18.6%），降至141.5万澳元。
詹尼森女士表示，利率上升给拥有度假房的人们带来了压力，这些地区的房价下跌并不令人意外。
“疫情期间，这些生活方式优越的地区需求激增，推动房价上涨，”她说。
“而现在正好相反，我们看到人们回流至大城市市场。”
经济型单元房市场也受到了冲击，例如墨尔本的Sunshine，过去一年房价下跌了16.1万澳元（25.3%），降至47.5万澳元；西澳州的Port Headland房价也下降了约11.8万澳元，降至42.6万澳元。
詹尼森女士指出，借贷能力下降和购房预算缩减可能是部分地区房价下跌的主要原因。
“生活成本压力影响了大部分市场，但某些地区的影响尤为显著，”她说。
某些地区较多需要翻新的老房子也可能是房价下跌的原因，因为2024年高昂的装修成本让买家对这类房产敬而远之。
“此外，这可能与本地市场状况有关，有时房源数量增加会给房价带来压力，”她补充道。
“我们注意到，墨尔本和悉尼的许多地区房源增加，市场因此放缓。买家选择增多，自然会寻找更有诚意的卖家。”
03
澳洲首置业者可出租房间新法生效
周五，昆州政府发布了一项厅长指令（Ministerial Directive），允许首次购房者合法出租房间，同时仍可享受购房补助与印花税折扣。
该新规从周六开始生效。政府于本周将其正式纳入昆州的法律，并提交给议会。
而前工党政府规定，昆州首次购房者若要获得印花税优惠和补助金，在买房的第一年内不能将其物业的房间转租。
新州长克里萨富利（David Crisafull）表示：“从12月7日起，昆州的年轻人将可以出租房间，而不会受到打击，也不会失去优惠。”
住房厅厅长奥康纳（Sam O’Connor）建议首次置业者要利用新规来缓解还贷压力。
他表示：“我们强烈鼓励昆州的首次置业者利用它（新规定），这可以为你省钱，还可以为他人提供住所。”
奥康纳说，新规定可能意味着（首次购房者）将有“很多房间可以立即出租”。
预计，昆州将有约2万名房主得益于这一变化。
财政厅厅长詹茨基（David Janetzki）在一份声明中表示，本周将向国会提交法律，以正式确定这一已经生效的新规。
自由国家党曾在竞选中承诺将解决昆州出租房短缺和抵押贷款飙升的问题。
04
市议会开发审批缓慢 新州政府住房建设目标难以达成
新州政府正准备延缓住房改革第二阶段，也就是所谓中间缺失段的推进，这加剧了人们对到2029年在大悉尼及其周边地区建造32.2万套住房的能力的质疑。
由于对交通枢纽附近中密度住房的改革将延迟，澳洲城市发展研究所（UDIA）新州分部预测，该州将比国家住房协议的目标少11.5万套住房，造成这一缺口的原因是， 60%的地方市议会没有达到实现目标所需的开发活动水平，其中Ku-ring-gai、Bayside和北悉尼表现最差。
UDIA对住房协议进展的评估报告分析了新州规划厅的数据，显示大悉尼超大地区，包括Newcastle北部和猎人谷地区确定批准的住宅已经有2.5万套，远远落后于该州达到供应目标所需的目前水平。
到2029年7月，预计将交付11.2万套住房，中到低层住房的改革是新州工党政府提高内城郊区人口密度的关键。该政策在公共交通枢纽和购物区周围创造了800米半径的用地，用于重新规划土地用途，允许在地理位置优越的地区建造高达六层的公寓。
去年年底宣布的这项政策被认为是政府一系列改革中最具争议的。第一阶段于7月开始，在新州的大部分地区允许兴建双业主房和半独立式住宅。但第二阶段的计划可能会被削减，该计划将通过建造露台房、联排别墅和小型公寓楼在城镇中心和交通枢纽附近创造更大的密度，
该政策的实施被推迟到9月份的地方政府选举之后，因为地方市议会强烈反对，称该政策过于笨拙。
多名规划部门消息人士表示，该政策将通过收紧交通运行频率和符合条件的购物中心规模的定义来限制半径。由于讨论的敏感性，这些消息人士要求匿名。一位消息人士表示，该政策将在2025年初发布，而不是最初承诺的年底。
新州规划厅长斯考利（Paul Scully）和规划厅部门人员被问及改革的第二阶段是否会提供同样数量的住房。两人都没有回答这些问题。
相反，斯考利表示，政府致力于中低层房的改革，政策的第二阶段目前正在敲定。
规划厅发言人说，第二阶段的中低层楼宇改革，正考虑市议会、业界和社会各界的意见，等待最后敲定。
UDIA的分析预测，根据目前的开发申请（DA）批准轨迹，到2029年，最多将有25.7万套住宅完工，如果现在20%的批准住宅最终不会动工的趋势延续，那么在住房协议期间完工住宅的数字将降至20.5万套。
在表现最差的10个地方议会中，Ku-ring-gai批准了其7600套住宅目标中的12%，其次是Bayside，批准了其10100套住宅目标中的13%，与北悉尼的5900套住宅目标中的13%持平。5月下旬，州政府大幅提高了许多地方市议会的住房目标。
Blue Mountains是表现最好的市议会，其600套目标已获得84%的批准，而Mosman的500套目标已确定62%。全部地方市议会的平均批准比例为27%。
UDIA新州行政总裁艾尔斯（Stuart Ayres）表示，供应短缺将导致可负担住房减少。
州政府的两级交通开发区是旨在解决悉尼住房供应不足问题的改革的另一个支柱，预计到2029年将只提供26400套住房，而中间缺失段的改革将贡献大部分住房。
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