从称霸铜锣湾到力押启德CBD
撰文 | 米娅
主编 | 付庆荣
头图来源 | 双子汇facebook
编者按
Preface
如歌的香港商业，正在回归。奢华、烟火味犹在，但进化有些缓慢，呼唤fresh air。【重读香港】系列，关注大湾区宏大叙事下，香江商业变化中的闪光点。此篇为，香港SOGO。
【】【】【下】【】
香港启德，人气飙升。
70万方呎AIRSIDE、24万方呎新地「天玺．天」基座商场之后，利福国际耗资超150亿港元打造的The Twins双子汇一期正式开门纳客。
作为双子汇“超级代言人”启德SOGO崇光百货，开业之日比“奢牌门神”更惹眼的画面，是挤到变形的人流。
●图源：facebook@The Twins Hong Kong 香港雙子匯
这一消息，击碎了“SOGO或将取消入驻启德”、“可能大幅缩减面积”的传闻，也成为利福国际老板刘銮鸿口中，“无论未来再一个40年还是60年，都会一起与消费者成长”的寄望。
四十年前的1985年，大丸、松坂屋、三越、西武百货、东急、八佰伴等日资百货巨头叱咤香港。这一年，崇光SOGO以后来者之势，落户铜锣湾。
2000年，日本SOGO母公司崇光百货破产，被西武接手。SOGO香港经营权连同铜锣湾门店物业，被刘銮雄、刘銮鸿及郑裕彤携手斥35亿港元购入。后来各方把香港SOGO资产注入利福国际，由刘銮鸿掌舵。
转为港资的SOGO崇光百货，见证了日资百货巨头香港进退，也伴随着香港经济和零售商业变迁的数次急升骤降，但终究是个坚挺的存在。
01
称霸香港“小银座”
铜锣湾SOGO长红40年
20世纪60年代末至90年代期间，香港经济强劲，跻身“亚洲四小龙”。浩浩三四十年间，香港零售商业全盛，10多家日资百货公司先后涌入香港淘金。
“急先锋”大丸百货，1960年在铜锣湾记利佐治街开业，每年利润丰厚，迅速成为购物地标，融入香港人的日常。老一辈香港人，用“大丸”指代铜锣湾西片区。小巴设大丸站，市民乘坐公交车时，一句句“大丸有落”是朴素的辉煌印记。
大丸百货的成功，吸引了更多日资百货聚集铜锣湾。松坂屋（1978年）、三越（1981年）、崇光SOGO（1985年）、西武百货铜锣湾分店（1993年）先后到来，五大日资百货巨头扎堆，使得铜锣湾成为全港最重要的购物区，得名“香港小银座”、“港版新宿”。
铜锣湾之外，东急、八佰伴、永旺、西田等日资百货分散式插旗香港，共塑香港商业的全盛时期。日式消费品、消费模式及文化的进入，令当时的香港市民追捧日本潮流文化，香港人逛杂货店、吃寿司和拉面的“日式生活方式”至今流行。
全盛之后，香港经济及商业发展在1997年金融风暴来临前后飘摇不止，日资百货难逃结业厄运。铜锣湾五巨头，各有宿命。大丸和板松屋在1997年亚洲金融危机后结束营业。三越百货和西武百货铜锣湾分店同于2006年闭店，赶在全球金融危机前全身而退。
一枝独秀的铜锣湾SOGO，称霸“香港小银座”，长红40年至今，“SOGO门口等”仍是市民接头会面的口头禅。
●图源：香港地方志
01
多元客群：留港日本人、港人、台胞、游客
由于得天独厚的港口优势和政策助推，铜锣湾早早就形成一个工商与住宅完美融合的片区，聚集了内地富商、南洋华侨、底层劳工等多元消费群体。台湾开放大陆探亲后（1988年），台胞取道香港赴内地的人数骤增，铜锣湾也成为他们选购礼品之地。
此外，到八九十年代，铜锣湾“日本人浓度”非常高，居住着数万日本人，形成一个完整的“日本小社会”。当时，日本人是主要的高消费群体，亚洲面孔进店，店员会先用英文、日文打招呼。
1997年香港回归、2008年金融危机，香港两度力推自由行，内地游客赴港“扫货”成风，铜锣湾是首要之地。
相比“大到走断腿、大部分时间都在找东西”的海港城，货品又全又集中、价格友好的SOGO崇光，是许多内地客偏爱的血拼天堂。Trip.com上有网友于2018年发帖称，“铜锣湾SOGO的包，比海港城还要便宜，PRADA价差1000港币……”
大丸、板松屋、三越百货结业后，SOGO得以“独享”以日本人为主的高端消费群体、香港本地客及其他多元客群。
● 图源：ADIN TIME HK
02
先锋敢为：直连港铁，自持物业
聚合多元客群，最重要的是解决“怎么去”的问题。商场与地铁连通，在如今TOD商业相当成熟的香港已算是标配，但在1985年还算是相当先锋的做法。
港铁铜锣湾站E出口可直达SOGO地库，D1出口可达SOGO东角中心出口。时至今日，仍有港人记忆犹新，“如果我冇记错，SOGO开幕同日，亦系地铁港岛线启航。”
《香港志．总述大事记》记载，铜锣湾SOGO开业之初，占地13万平方呎，共十层，投资额达六亿港元。
如此高额的投资，一大原因是，SOGO崇光采取自持物业，可控性强，有本钱熬过多轮周期动荡。而当时其他来港的日资百货公司多属租户身份，抗逆性不可同日而语。
自家物业护航，2001年SOGO崇光被收购后转为港资，逃过日本母公司破产厄运。在其他日资百货悉数退场或暗淡的反衬下，SOGO崇光在香港愈发耀眼，并趁热打铁屡次扩建、连通，成为全港最大、货品齐全的百货公司。
03
货品全、价格低：比海港城好逛好买
1985年，铜锣湾SOGO标榜“香港前所未有、货品最齐的百货公司”。
近四十年后，其业态和品牌组合依旧有自己的优势，每个楼层有不同销售重点，例如名牌手袋、珠宝首饰、运动用品等。更在11楼开设书店，专门售卖日文流行杂志、书籍和漫画，是香港全面、细致的日式潮流文化聚集地。
国际大牌精品方面，“香马驴雕卡”五大顶奢缺席，但PRADA、BURERY、Celine、Emporio Amarni、Marni、Miumiu、SaintLaurent、Versace、Tory Burch、Coach等也够撑场。
● 图源：利福国际官网
作为核心品类的美妆，在全港相当强势，国际一线、大众平价、小众热俏，应有尽有。肉眼可见的是，铜锣湾SOGO的美妆势头还在叠加。日本高端美妆护肤品牌SUQQU、PRADA BEAUTY分别于2024年3月、4月首次登陆香港，均入驻铜锣湾SOGO。LVMH旗下的Benefit Cosmetics等品牌全新专柜，亦钟情此地。
常年的品牌特卖、半年一次的店庆「感谢祭」（5月和11月），折扣凶猛，是其自1985年延续至今的传统聚客法宝。简单粗暴，但行之有效。
●facebook 网友晒出的崇光一周年「感谢祭」优惠券
利福国际官网数据显示，铜锣湾SOGO「感谢祭」销售额2007年达3930万港元，2010年飙升至6880万港元，2013年更是创下「感谢祭」首日销售额1.104亿港元纪录，总销售额超过7.97亿港元。气势如虹，可见一斑。
漂亮的业绩，让铜锣湾SOGO成了利福国际顶梁柱。2018年利福国际销售款项总额增加13.5%至117.1亿元，其中铜锣湾占比83%，增幅10.5%。也是在这一年，利福国际与日本崇光西武百货签订新一轮20年崇光商标特许权协议。
有网友感叹，“这些年，香港商业后起之秀不少，但铜锣湾SOGO的地位依旧难以撼动”。这也让司利福国际底气十足，想要再复制一个铜锣湾SOGO。
02
折戟尖沙咀
SOGO两番失利
2004年香港SOGO资产被注入利福国际，后者于当年4月登陆港交所，IPO交易金额为17.18亿港元。
利福国际趁势推进SOGO崇光百货的扩张步伐，瞄准香港另一个商业繁华地块——尖沙咀。
SOGO第一代分店，于2005年在尖沙咀尖东梳士巴利道12号开业，面积约11万方呎。该店于2014年2月闭店，同年12月迁到弥敦道20号喜来登酒店基座重新开业，是为第二代分店，后者也于2023年3月闭店。
●图源 ：inmediahk.net
两次出击，SOGO尖沙咀店人流始终不理想，生意不温不火。在利福国际财报中，铜锣湾SOGO营收向来占总营收八成左右。具体到每年最重要的「感谢祭」促销期，更显尖沙咀SOGO“吊车尾”。
根据利福国际2015年年报，当年「感谢祭」期间，铜锣湾SOGO带来销售额达22.4亿港元，尖沙咀SOGO却仅录得4.08亿港元收入，二者反差巨大。
SOGO尖沙咀店前后18年，一直鲜少见诸报端。内地社交平台上，铜锣湾SOGO购物攻略爆帖很多，尖沙咀SOGO攻略几乎不见踪影。唯有2023年3月结业前长达3个月的清仓甩卖，备受媒体和消费者关注。
从这最后的喧嚣中，可对尖沙咀SOGO经营状况，概括一二。
01
客群单一偏重游客，竞争力不敌海港城、K11
相较而言，铜锣湾是目的性消费属性极强的传统商业片区，尖沙咀是更新潮的旅游商业区，后者的消费群体相对单一，偏重游客。当地媒体报道，早年SOGO管理层就坦言，尖沙咀店主要以内地游客为主。
来到尖沙咀的游客，无论是买奢侈品还是买时尚休闲用品，海港城、K11 Musea、The One等更具吸引力。相较之下，尖沙咀SOGO品牌多样性不足，只有Coach、MK等少数几个轻奢品牌；并且，其11万方呎的空间逼仄、体验性差。
待结业消息传出，却发现“早已被遗忘”。“这间有人去的吗?”、“去海港城/K11/The One都不会到这个SOGO”、“这间劲小，毫无消费体验”、“又暗又不好走”、“这间SOGO晨早就要滑啦，和铜锣湾那间根本两回事”……
●图源 ： hk01.com
02
租赁物业不可控度高，成本高昂
与铜锣湾SOGO自持物业的做法不同，尖沙咀SOGO是租赁物业。
一方面，不可控度高。尖沙咀第一代分店入驻新世界物业，恰逢后者准备进行大规模重建（后重建为K11 MUSEA的一部分），SOGO被迫提前撤离。第二代分店则是因为租约到期闭店。
另一方面，成本高昂，挤占经营利润。2023年11月22日，戴德梁行发布《全球主要零售大街》报告显示，尖沙咀商铺租金排名从上年的全球第二名，下跌至全球第三名，但仍连续4年蝉联亚太区最贵，每月呎租约970港元。
在香港零售业蒸蒸日上、利福国际整体经营理想的前提下，尖沙咀SOGO虽然仅能贡献营收两三成，也值得维持运营。但当上述条件生变，利福国际不得不重新衡量尖沙咀SOGO的去留。
03
财务压力大，剥离低效资产
刘銮鸿早在2016年股东大会上表示，“今年上半年香港零售市道比SARS时期更差”。而后2020年爆发的疫情更是让香港零售业跌入寒冬。尽管有恢复通关、港车北上等政策利好时机，但香港零售业难回曾经的高光时刻。
身处其中的利福国际，业绩日渐下滑。2018年、2019年营业额分别为43.58亿港元、35.42亿港元，降幅分别为11.00%、18.72%。疫情突袭的2020年，营业额则低至19.93亿港元，暴降43.73%。
2021年，尽管营业额回弹至22.9亿港元，但仅为2018年的52.54%。与此同时，遭遇了上市以来的首次亏损，净亏损13.05亿港元。
亏损难以扭转，股票流动性差，利福国际终于2022年12月20日退出港交所，以期通过私有化降低相关成本。
最终，利福国际无心恋战，决心甩掉尖沙咀SOGO。由于已签订新一轮20年崇光商标特许权协议，加仓香港势在必行，但单靠铜锣湾SOGO远远不够，于是利福国际押注启德新店。
03
力押启德CBD
复制铜锣湾 SOGO荣光？
疫情过境，香港零售商业之变，尤其明显。香港的商场们开始不拼顶奢，拼新形态的艺术性+社区性。此背景下，SOGO第三代分店登场。
01
由轻转重，百亿双子汇“护航”
几十年兜兜转转，利福国际确信，商业做重才更有竞争力、更容易筑起护城河。启德SOGO放弃尖沙咀店的租赁模式，回归铜锣湾店的自持物业重资产模式。
早在2016年，利福国际旗下公司力压其余七家中港财团，以73.88亿港元拿下九龙启德第1E区2号地皮，每呎楼面地价6733港元，打破当时香港最贵商业地块纪录，新晋“九东商业地王”。
手握地王地块，砸150亿港元投资开发。The Twins双子汇（下文简称双子汇），总楼面面积达110万平方呎，由两座超20层大楼组成，并设有4层地库。
●图源：facebook@The Twins Hong Kong 香港雙子匯
一期楼高20层，主打零售及百货，于2024年11月15日正式开业。“最令人期待的”SOGO崇光百货占据10层（B1至9层）。
二期楼高22层，将注入“三道SNDO”品牌，预计2025年年中开业，糅合生活零售、体验、年轻及认可的购物餐饮体验，并设有2.5万平方英尺的多功能展览空间「TT SITE」、面积逾1.9万平方英尺的空中花园及雕塑花园「Sky Koen」。
双子汇“护航”，启德SOGO不再是单打独斗的百货店，离开发展饱和的传统商业区的公域流量池，其可借力综合体以更丰富的业态、更多元的体验造一个私域流量池，以吸引和维持人气，有利于新店的培育和长远经营。
至此， “SOGO旗舰店”头衔，从铜锣湾店切换到启德店。双子汇项目能否兑现“回报期至少10年”的预期，启德SOGO被寄予厚望。
02
造九龙东最大美妆区，向本港家庭客群倾斜
综合双子汇官方facebook披露和当地媒体报道，一期引入超700间店铺、超480个品牌，牌面拉满。B1至地面，以美妆美容服务、国际精品及首饰为主；7楼为电器、厨具 、餐具；12、14和15楼则特设餐饮区「食汇堂」。
其中，启德SOGO依托美妆传统优势，打造九龙东最大型美妆区，引入品牌超110个，并划分出Beauty Academy美妆学院、Scent Studio香水专区、Beauty Service私密美容服务空间三大特色空间，做足体验，让消费者感叹“崇光的招商能力是真的强”。
●图源： facebook@The Twins Hong Kong 香港雙子匯
另外，刘銮鸿坦言，内地客对本港零售贡献有限之势短期内不可逆，双子汇还是要以服务本地客为主。因此，启德SOGO明显向家庭客群倾斜，设有九龙东最大型童婴专区 Baby Mart，汇聚超过 110 个婴儿用品及食品品牌；Toy Zone 玩具区亦云集90个品牌。
03
“槽点不少”，复制铜锣湾SOGO不易
虽被利福国际寄以厚望，启德SOGO在开业人流散去之后，目前显然还没达到爆红的级别。
社交媒体上“启德SOGO攻略”寥寥无几。去过的人，难免意兴阑珊。甚至有港人评论，“你敢信我就住旁边，但是SOGO开业我一次都还没去过”、“我一模一样，没开的时候老想着去，开了一次没去过”。
消费者不买账，启德SOGO“槽点”难掩：
一方面，空间逼仄。香港及内地的年轻一代消费者，即便是去扫货，也已经脱离“纯刚需性购物”，转向体验性、艺术性、有呼吸感的休闲生活方式。
启德SOGO太想“照搬”铜锣湾SOGO用尽每一寸空间。网友表示，“从品牌到动线，与铜锣湾SOGO相似度有七八成”。同时，又想做出强体验的新场子，比如每隔三层楼会设一个小天井，“但小到什么都做不了”。甚至有人直言，“2024年商场…1990风格”。
对比南丰70万方呎的AIRSIDE、新鸿基「天玺．天」基座24万方呎商场，以及即将开业的70万方呎的新世界「K11启德零售馆」，“新壳子装着老百货”的启德SOGO“逼到爆”。
●图源： facebook@The Twins Hong Kong 香港雙子匯
另一方面，高不成低不就。走进一个商场，不是非得定性高端或大众，而是要一种恰如其分的舒适感、自在感。但启德SOGO缺乏这种自在感，取而代之的是难言的“别扭感”，被笼统概括为“想高端却实在是高端不起来”。
如此尴尬局面，既因为利福国际难以放弃对铜锣湾SOGO的路径依赖，也与启德片区规划生变有关。
有香港媒体人指出，启德CBD2的定位出现摇摆，能不能兑现已是未知数。而周边抬头勉强望到顶的超高层住宅客，主要客群已从中产变为“公屋客”，消费力大减。
或者正因此，启德SOGO被迫放弃当初“定位中高档，目标客源包括该区富豪”的设想，调整定位、品牌组合以及运营模式，有轻奢矩阵，但“未见Hermès等顶奢品牌入驻”。
不过，目前启德SOGO才开业一个月，未来尚不可定论。毕竟，一个商业体入市后进入养店期、调整期，也是必经之路。
利福国际要做的是，接受铜锣湾SOGO传奇不可复制的事实，才能打造一个全新的SOGO。毕竟，一代人有一代人的消费审美。赶场扫货时代已经过去，好看好玩好逛好买的SOGO，才是消费者想要的。
and more...
● 地王专业户”南丰：内地没啥存在感，称霸香港第二CBD
● 为什么太古的商业不过时？
● 60年不上市！香港这个旧改先锋，抢了九龙仓、新鸿基的风头
精选栏目
selected columns
赢商新媒体矩阵
点个在看哟~