这是张明研究团队2024年最重要的一份研究报告。
和他往常的研究报告一样，针对性的真实问题导向，扎实的文献总结，详实的数据分析是基本盘。但这份报告还有一个特色：基于大量的房地产项目实地调研。
过去这两年，房地产行业的实地调研异常艰难，企业既没心思，也怕露伤痕陷入更大困境。所以市场只能靠销量和价格来获得一手信息。张明带着团队实地调研了很多项目，用脚步丈量土地时间越久，越能感受到房地产行业在中国经济中“信贷发动机”“信心启动器”的作用——房地产行业的“牵一发而动全身”，对于中国宏观经济复苏之路来说，绝非虚言。
张明团队这篇万字报告，把中国房地产目前面临的困境、相应的经济后果以及相应的破局之术顺理得很清晰——
极简概括 ：
1.房地产风险仍处于溢出期：中国的经济增长、就业、金融稳定、地方财政和关联企业都受到严重负向冲击。
2.当前房地产政策政策的宽松方向是对的，但政策力度亟需加大，主要抓手包括：
救主体
提供流动性
优化一线城市房企土地用途
减税
其中我觉得，“救主体（房地产企业）”是重中之重。因为房地产企业和其他企业不一样，它本身自带杠杆，有很强的金融属性。所以房地产危机本质上是金融危机。而金融危机中给主体注入流动性，是切断负向螺旋最重要的举措。
2024年11月，全国二手房市场开始有回暖迹象，2024年12月9日，中央政治局会议指出，要“稳住楼市股市”。房地产政策切莫停下脚步，应该乘胜追击，从根本上扭转预期。预期，是一切复苏的根源。
下面转载张明研究团队的报告，供大家参考学习：
当前的房企困境及应对策略
——基于A市房地产市场的实地调研
本轮房地产政策的组合拳，标志着房地产政策进入整体宽松期。这既反映出此前政策在实施过程中仍未能取得理想效果，急需政策力度增强；同时也充分体现了中央政府在稳定房地产市场方面的态度。
2021年以来至今，全国房产市场经历了一轮下行周期。房价下跌幅度大，成交量减少多，新房供应规模持续走低，土地供求两端持续缩量。房地产企业主要面临负债端的流动性风险和资不抵债风险、资产端的库存压力和结构错配风险。房地产风险产生了显著的溢出效应，对经济增长、就业、金融稳定、地方财政和关联企业造成了持续负面影响。已出台的一系列房地产市场调控政策有效期均较短，无法真正抑制房地产市场危机。为助力房地产企业走出困境，需要“一企一策”化解房企潜在风险；政府直接为开发商提供流动性贷款；优化一线城市中心区房企土地用途；减缓房企不合理的税负压力。同时，应继续推行首套房个税抵免政策以及全面放开一线核心城市限购与限贷政策。更为重要的是，经济稳增长是成功化解房地产市场风险的最重要保障。
01
房地产市场现状
自2021年7月恒大出险起至今已3年多，中国房地产市场已经历约15个月的下行期。作为中国一线城市，A市在全国房地产市场具有重要地位和显著特点。在此轮房地产市场下行周期中，A市房价下跌幅度很大，二手房房价下跌已超过30%。本文从房产市场和土地市场两个角度阐述房地产市场现状。
（一）房产市场
房价下跌幅度较大。首先，新建住宅方面，根据Wind数据统计，2024年1-8月，中国百城样本住宅平均价格为16362.3万元，中国百城住宅价格指数同比上涨1.14%（见图1）。新房房价名义价格粘性大，通常不会直接从价格上进行操作，通常新房销售通过打折、优惠、送东西等促销手段以85折或9折价格成交，价格下降主要体现在费用上而非直接体现在价格上。因此，价格指数可能无法反映出房价的下跌。截至2024年8月底，A市新房成交均价为5.97万元/平方米，同比2023年下降9.1%，同比2020年降幅为12.3%。
其次，二手住宅方面，根据Wind数据，2024年1-8月，中国百城二手住宅挂牌均价为14723.2万元，同比下跌5.67%（见图1）。截至2024年8月，北上广深的二手房价格距离各自最高点分别下跌28%、28%、28%与38%（见图2）。基于调研得到，截至2024年8月底，A市二手房成交均价为每平米5万元，基本为2016年的水平，比最高点（2021年1月份或2月份）下跌31%，与其他城市相比，属于下跌幅度较大的城市。
房地产市场成交量明显收缩。根据国家统计局数据，自2022年1月起，全国商品房销售面积累计同比均为负值，2024年1-8月为6.1亿平方米，同比下降18.0%。全国商品房销售额自2022年1月起也同步下降，除2023年3-6月外，其余月份均为同比下降，2024年1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%（见图3）。我们基于调研发现，2024年1-9月，A市商品房销售面积为248.8万平方米，同比下降27.7%；商品房销售套数为22781套，同比下降29.1%。从新房客户来访量来看，2024年5月到6月中上旬的单盘平均来访量每周大约为156，7月降低为103，8月降到104，目前依然呈现下降趋势。目前A市新房市场的成交量创下近5年的最低点，二手房过户量在2024年8月环比下跌19%，仅为最高时的四分之一。
新房供应规模持续走低，供给端表现整体偏弱。据国家统计局数据显示，全国商品房新开工面积自2021年7月起均为同比下降，2024年1-8月累计为4.9亿平方米，同比下降22.5%；全国商品房施工面积自2022年5月以来持续下降，2024年1-8月累计为70.9亿平方米，同比下降12.0%；2024年1-8月的全国商品房竣工面积为3.3亿平方米，同比下降23.6%（见图4）。
A市房地产市场疲软的主要原因如下。
其一，宏观经济不确定性较大。当前中国经济处于下行阶段，市场预期仍在持续走低，购房者收入下降导致无力购房或者承担房贷费用，在房价走势、经济环境以及自身支付能力方面也存在担忧，普遍存在观望心态，购房意愿降低。
其二，A市房地产供应结构问题突出。一方面是新房和二手房之间的供给矛盾。房价下跌导致二手房抛售增多，挂牌量增加幅度较大，增加了房产供应，加剧新房销售的压力。2024年1-9月，A市二手房成交面积和成交套数分别同比增加39.1%和42.9%。另一方面是商品房和人才房的供给矛盾。目前A市全市商品住宅供应为5.69万套，可塑性人才房的住宅供应量为1.6万套，占比28%。人才房和保障性住房市场会在一定程度挤压商品房的刚需市场。
其三，房地产企业面临经营危机。逾半数的房地产企业正面临债务风险，销售不畅和资金链紧张导致经营困难，融资成本上升，盈利空间被压缩，甚至部分企业已经面临生存危机。
其四，政策限制。A市的房地产调控政策仍然发挥制约市场的作用，放松力度不及预期，仍在执行严格的限购政策。此外，政府收储的政策在实际操作中也存在一定问题，如政策通常以成本价的五折进行收储，这严重损害了房地产企业的利益。
其五，由于房地产企业自身资金问题，新房逾期交付现象频繁发生，进一步损害了购房者信心和企业的市场信誉。
（二）土地市场
今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。据国信房地产信息网数据统计，2024年1-8月，全国土地出让宗数、面积和成交价款分别为34978宗、10.1亿平方米和15387.8亿元，同比下降2.3%、15.3%和31.1%。
我们基于调研发现，A市的地价与实际销售价格的跌幅并不明显。2020年到2023年A市各区的平均值基本上较为均衡稳定，涨跌幅度均为-0.1%～0.2%之间，四年期间涨跌幅度最大的区仅为±3%。A市政府通过土地市场正在释放积极信号。从2016年开始实行的双线双进政策于2024年取消，土地限价已经取消，新房限价和7090政策限制方面已经取消。但从2024年上半年土拍市场的实际成交情况来看，政策效果并不理想。2024年上半年成交情况与计划供应面积存在显著差距。A市2024年的土地供应规划是800公顷，与前几年的1200到1300公顷相比下降幅度较大。2024年上半年共推出一宗成交，成交界面为22万平方米，楼面均价为2.39万元/平方米，平均溢价率为0.19%。2024年8月份A市推出了三宗用地等待成交。
02
房地产企业风险
现阶段中国房地产企业主要面临负债端的流动性风险和资不抵债风险、资产端的库存压力和结构错配风险，若不进行干预，不久之后就可能出现房地产开发商大规模信贷违约甚至倒闭破产现象。
第一，流动性风险。流动性风险是指债务与现金流的期限结构不匹配。在2022年，中国房地产业已显现出流动性风险，目前缺口显著且持续扩大。这种情况主要由四个因素导致。
其一，融资困难和长期债务较少。许多房地产企业在过去几年中积累了大量债务，这些债务现在开始到期，需要偿还。由于政策调整和市场环境变化，许多房地产企业获取新融资更为困难，银行贷款、债券发行和股权融资等传统融资渠道受到限制。在融资受限的情况下，企业可能难以筹集足够的现金来满足这些债务的偿还要求。此外，房地产企业的长期融资较少，导致债务期限比资产期限短，存在债务期限结构不合理问题。特别是民营企业，由于缺乏政府信用背书，在银行和资本市场融资方面遭遇更多障碍，几乎没有长期融资。
其二，房价下降和销售数量下降直接影响房企的现金流和盈利能力。首先，销售收入是企业盈利能力的重要因素之一。销售收入的减少会直接降低企业的利润水平。其次，房价下降可能会导致企业需要对存货进行减值计提，这会增加企业的损失，从而影响盈利能力。此外，销售数量的下降意味着企业回款减少，这将直接影响现金流，从而会限制企业的日常运营和扩张计划，甚至可能导致其面临偿债压力。
其三，资金监管政策进一步减少了房企的流动性资金。一方面，随着监管的收紧，房企的预售资金被更严格地限制在监管账户中，使得房企能够调动的资金只有近一半，这导致房企在短期内难以动用这些资金进行其他投资或偿还债务，从而影响了房企的流动性。另一方面，住建监管和银行监管使得房企无法通过资金跨项目、跨公司和跨区域运作进行腾挪周转以维持自身运作需求和平衡。
其四，税收政策趋于严格，预征税款的退还过程复杂，造成资金被占用。房地产企业普遍面临增值税、企业所得税和土地增值税等较高的预征率问题，这在房地产行业普遍亏损的背景下，加剧了企业的流动性困难。特别是在申请退税的过程中，部分税务机关以税务稽查来威胁退税申请，增加了企业的退税难度。
第二，资不抵债风险。由于债务价值刚性与资产价值弹性，资产价格的持续下跌已经造成资不抵债风险。据Wind数据统计，全国范围内，2023年有10家房企资不抵债，占上市房企总数的15.6%；有112家上市房企的所有者权益显著下降，形势极为严峻。A市房协反映，目前A市房企整体上面临严重的资不抵债风险，部分房企的所有者权益已为负值。
第三，库存压力和结构错配问题。房地产企业正面临库存积压和资产结构不匹配问题。从国家统计局数据来看，全国商品房的待售面积已经超过了7亿平方米，大量的在建项目和土地储备加剧了房企的库存负担。
与此同时，房企的库存资产还存在着结构错配的问题。以A市为例，自2021年起，房企减少了对住宅用地的购买，经过三年的消化，目前开发商手中的土地中商办用途的比例逐渐增大。A市房地产协会的粗略估计表明，在未开工的土地或在建工程中，大约有40%-50%是商办用地。商办用地供应过剩的原因有二：一是A市在规划上一直偏好商办和公寓类项目，尽管自2016年以来A市办公楼的空置率一直在上升，到2023年底达到了26.1%，但规划政策并未作出相应调整；二是过去受限购政策的影响，许多人热衷于投资炒作A市的公寓楼，这也促使开发商更倾向于获取商办用地，这可能也是规划政策未能及时调整的一个重要原因。
03
房企困境的溢出效应
房地产行业在国民经济中占据着举足轻重的地位，涉及众多经济主体。地方政府控制着土地供应，利用土地销售收入为基础设施和城市发展项目提供资金。银行向房地产行业的所有参与者提供债务融资（直接通过银行贷款或通过间接购买公开发行的债券）：地方政府通常使用未来的土地销售收入和未售出的土地作为抵押品来获得银行贷款；房地产企业使用土地持有和未售出的房地产作为抵押品，为在建项目融资；居民通过抵押贷款来为购房提供资金。因此，当前的房地产风险产生了显著的溢出效应，对经济增长、就业、金融稳定、地方财政和关联企业造成了持续负面影响。
第一，经济增长方面。回顾过去三十年，中国房地产市场的发展对于国家经济的增长起到了举足轻重的作用，其投资额约占国内生产总值（GDP）的10%。然而，近期房地产市场的低迷状态对中国经济的增长造成了显著的负面影响，主要体现在两个方面。其一，房地产开发投资的减少对宏观经济增长产生了明显的拖累效应。2023年的数据显示，房地产开发投资的增速下滑至-9.3%，这一下降趋势对GDP增长的贡献率降至-30.1%，直接造成GDP增速减少1.57%。2024年1-8月的房地产开发投资同比下降10.2%（见图5）。其二，房地产市场的持续低迷也对物价水平产生了影响。生产者价格指数（PPI）与房地产投资之间的相关系数为0.39，消费者价格指数（CPI）与居住类CPI的走势相关系数更是高达0.8，这进一步证实了房地产市场与物价水平之间的紧密联系。自2022年以来，PPI和CPI指数均呈现出趋势性的下降，这与房地产市场的调整有着密不可分的关系。
第二，就业方面。考虑到房地产拉动的上下游行业，房地产对就业带动效应巨大，预计超过3000万人。然而，当前房地产企业面临诸多挑战，如销售量锐减和资金链紧张等问题，导致这些企业和其上下游相关行业的招聘活动大幅减少。事实上，一些企业已经开始大规模裁员以缩减成本。首先，房价下跌导致的土地出让金减少直接影响了地方政府的财政状况，进而影响了地方政府在基础设施和公共服务领域的投资能力。这些投资通常能够带动就业。其次，房地产行业的低迷也导致了建筑业、制造业、金融服务业等相关行业的就业机会减少。再次，房地产企业的财务困境还可能导致整个行业的信用紧缩，进一步加剧就业市场的紧张。金融机构可能会因为担心贷款违约风险而减少对房地产行业的贷款，这不仅会影响到房地产企业的资金链，也可能影响到其他行业的融资成本和就业机会。值得注意的是，房地产行业的裁员潮不仅仅局限于小型或财务状况不佳的企业，一些大型房企也加入了裁员的行列。这一趋势如果持续下去，可能会对社会稳定和经济增长产生更广泛的影响。
第三，金融稳定方面。其一，受房企爆雷影响，商业银行与房地产相关的不良贷款余额攀升。从2019年到2022年，商业银行房地产行业的不良贷款从1106.2亿元上升为3501.6亿元，个人住房贷款的不良贷款从805.5亿元增加到1822.2亿元（见图6）。其二，房价的持续下跌以及新旧按揭贷款利率差异，导致了中国出现了大规模的提前还款和按揭断供现象。一方面，银行的资产负债表因此收缩，例如某银行市级分行在2024年上半年的按揭贷款余额就比2023年减少了100亿元。另一方面，资产质量也遭受了恶化。鉴于房地产开发贷款和按揭贷款在银行体系中的比重接近30%，银行系统已开始显现出系统性风险的迹象。
第四，财政方面。地方政府对土地出让金的依赖程度一直较高，近年来这一比例大约占据了地方政府总收入的40%。然而，当前房地产市场的低迷状态对地方政府的财政预算和推动经济发展的能力构成了显著影响。首先，房价下跌导致土地出让市场受到冲击，土地出让金收入出现大幅下降。财政部的统计数据显示，全国土地出让金收入从2021年的8.7万亿元的高点持续显著下降，到2023年降至5.8万亿元，而2024年1-8月仅为2.0万亿元，多数地区的土地出让收入出现锐减（见图7）。其次，地方政府的偿债能力受到严重影响，隐性债务风险开始显现。房地产风险与地方债风险密切交织，因为房地产相关税费是地方政府综合财力的重要来源，且地方政府必须为本地房地产风险的爆发承担直接责任。由于房地产开发企业减少了土地投资，许多地方政府依赖平台公司来获取土地。同时，在严格控制地方政府隐性债务的政策要求下，平台公司的新增融资显著减少。
第五，关联企业方面。其一，关联投资项目风险溢出。房地产企业之间的合作开发是行业内的普遍现象，这种模式在市场繁荣时期能够带来共赢，但在市场下行期则可能成为风险传播的渠道。问题房企的财务危机可能导致合作伙伴受到牵连，影响整个项目的稳定性和可持续性。其二，销售端风险溢出。当市场出现下行，问题房企为了快速回笼资金，可能会采取大幅降价销售的策略。这种策略虽然短期内能够帮助企业缓解资金压力，但同时也会对同区域内的其他房企造成巨大的销售压力，影响其销售收入和利润率。此外，这种价格战还可能扰乱正常的市场秩序，对土地拍卖市场和地方政府的土地出让收入造成负面影响。其三，融资端风险溢出。问题房企的财务困境、信用评级下降或债务违约等情况，会加剧市场的避险情绪。金融机构可能会收紧对整个房地产行业的贷款条件，投资者也可能重新评估房地产行业的投资风险，导致房企的股票和债券价格下跌，融资渠道受阻2021年下半年以来，房企暴雷事件增多，导致房产美元高收益债券指数和A股房地产板块股票价格指数大幅波动。其四，产业链风险溢出。房地产行业涉及的产业链非常广泛，上游包括土地、建材、建筑机械等，中游主要是房地产开发和运营，下游则包括家电、家具、装修等。大型房企的风险暴露，会沿着产业链传递给上下游企业，影响整个产业链的稳定。例如，恒大集团的债务问题就导致多家供应商和合作伙伴计提了风险减值准备，承受了较大损失。
04
本轮房地产调控政策对房企的影响
2024年9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，中国人民银行、证监会、金融监管总局主要负责人联合出席，并释放出降准、降息等一系列重磅利好政策。9月29日晚间，四项金融措施接连发布，包括：对个人房贷利率定价机制、个人住房贷款最低首付款比例和保障性住房再贷款政策进行了优化，并延长了部分房地产金融政策期限。同日，上海、广州等一线城市迅速调整相关政策，广州更是明确全面取消限购，成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。本轮房地产政策的组合拳，是“5.17”新政的延续与强化，标志着当前房地产政策整体进入宽松期。
（一）2022年以来各类救市政策未及预期
尽管中央政府出台一系列宽松政策来维护房地产市场稳定，但政策效果及持续时间不及预期。
2021年末，中国经济遭遇需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，且受疫情严重干扰，经济形势极为严峻。在此背景下，2021年底的中央经济工作会议强调，次年经济工作须以稳字当头、稳中求进，各类救市措施于2022年相继推出。各地政府积极响应，纷纷出台各类房地产救市举措，涵盖下调房贷利率、降低首付比例、取消限售限购、放宽预售资金监管、限制房价下跌等方面。2022年11月8日至28日，央行、银保监会、银行间市场交易商协会以及证监会陆续推出优化房地产融资“三支箭”政策，从信贷、债券、股权三个方面为房企提供融资支持。
2022年的中央经济工作会议进一步强调，要切实防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展。2023年两会后，中央延续过往政策持续扶持房地产，但楼市仍处于弱复苏状态。
2024年上半年，中国政府在防控房地产市场风险和满足人民对优质住房需求的双重目标下，出台了一系列积极房地产政策，旨在通过加强监管、平衡供需、推动市场转型等措施，促进房地产市场的稳定和可持续发展。2024年《政府工作报告》明确“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”；4月30日的中共中央政治局会议进一步强调了保障交房的重要性，确保购房者的合法权益不受侵害。会议首次提出了对存量房产进行统筹研究，并制定优化增量住房政策的措施，以促进房地产市场的平衡。
2024年6月7日的国务院常务会议也提出了继续研究和储备新的政策措施，以应对房地产市场的去库存和稳定需求。与此同时，相关部门积极推进城市房地产融资协调机制，降低商业性个人住房贷款首付比例并取消房贷利率下限，同时支持收购存量商品住房用作保障性住房等。通过多种举措，从保交房、释放购房需求、去库存等多个关键着力点综合施策，以适应房地产市场供求关系的全新变化，推动房地产市场实现平稳健康发展。在地方层面，各地因城施策，于需求端放松限购政策、紧跟房贷相关政策步伐、优化公积金贷款政策，从而拉动购房需求。在供给端，充分用好城市房地产融资协调机制，积极探索住房“以旧换新”以及保障性住房“以购代建”模式，在保交房与去库存方面持续发力。根据中指研究院的数据显示，2024年上半年，全国各地累计出台房地产相关政策超过360条之多。
从政策成效方面来看，保交楼工作取得了较为显著的进展，市场流动性在局部地区也得到了一定程度的缓解。国家统计局的数据表明，2024年1月至5月期间，新建商品房销售额以及房屋新开工面积的同比降幅呈现出收窄态势，市场已然出现边际改善的迹象。但也需注意到，从放松限购、限售、限价，到实施降税、降费、降首付、降利率等举措；从金融十六条到建立融资协调机制，再到“5.17”一揽子新政，尽管政策的力度持续加大，但政策所产生的效果以及持续的时间却在不断递减，并未真正助力房企摆脱困境。
（二）目前房地产政策整体进入宽松期
“924降低存量房贷利率”、“929金融政策四箭齐发”等调控政策相继出台，标志着房地产政策整体进入宽松期。具体而言：一是对存量房贷利率进行调整有利于减轻购房群体的房贷负担以及遏制提前还贷潮；二是下调二套房首付比例，有利于打通一二手房置换链条，促使其流转顺畅，进一步推动市场企稳回暖。三是将保障性住房再贷款的央行出资比例从60%提升至100%，此举既能节省该笔贷款的负债成本，又可增强对银行发放贷款的激励作用。四是部分房地产金融政策的延期意味着加大房地产开发贷款投放力度，有助于进一步盘活房企存量资产，改善房企现金流状况。此外，从保交楼以及风险化解的角度出发，这些举措将促进房地产市场平稳、健康发展。
总之，本轮房地产政策的组合拳，乃是“5.17”新政的延续与强化，标志着房地产政策整体进入宽松期。这既反映出此前政策在实施过程中未能取得理想效果，急需政策力度的增强；同时也充分体现了中央政府在稳定房地产市场方面的坚决态度。
05
政策建议
为助力房地产企业走出困境，化解房地产市场危机，本文提出以下政策建议。
（一）“一企一策”化解房企的潜在风险
A市调研结果显示，当前房地产企业存在融资困难以及资金跨项目、跨地区转移艰难等问题，已成为制约房地产市场持续健康发展的关键因素。因此，防范化解房地产市场风险有必要从过去单一地保项目逐步向全力保合格主体推进。一方面，不可忽视市场下行所带来的巨大压力，市场环境的变化使得房企面临诸多挑战；另一方面，违法经营以及恶意掏空等不良行为，更是加剧了企业的风险程度。为了有效地防范道德风险，必须采取“一企一策”的治理策略。
对于诚实守信、依法经营且市场口碑优良的房企，建议采取“主办银行牵头、风险均衡分担、监管适度宽松”的政策组合予以重整。在重整进程中，准许并支持房企总部与主债权银行总行进行“总对总”债权债务合并。房企在原有“高负债、高杠杆、高周转”经营模式下，已然成为产融结合的影子银行，完全可借鉴金融机构的风险处置经验，于重组期间依照法定程序，向最高人民法院申请“三中止”，即相关法院暂缓受理、中止审理、中止执行以重整公司为被告的相关债务纠纷，助力陷入暂时流动性困境的房企摆脱困境。核心要点涵盖：其一，延长债务期限并削减本息；其二，削减债务人及公司股东利益；其三，通过债转股或引入新的投资者以增强债务人资本实力。
对于极少数存在违法经营、严重资不抵债且失去经营能力的中小型房企，建议在股东权益清零并依法追缴股东、实控人资产基础上，按照公司法、破产法实施破产清算。从调研情况看，集团的破产重组与项目建设的分离具备可以并行不悖，这不仅可以消除负面声誉影响，提振购房人和债权人的信心，而且充分彰显了政府推动市场出清的坚定决心与强大力度，对于改善整体市场预期以及切实保障项目交付而言，均有着显著的积极意义和重要价值。
（二）政府直接为开发商提供流动性贷款
政府单纯地进行资产分配以及持有共同股份等举措意义有限，解决现阶段房地产市场困境的关键在于切实投入真金白银以化解其流动性风险。地方政府可以在中央批准之后，通过发行特殊债或再融资债，然后将所筹资金转借或者直接注资给房地产企业。需要注意的是，该方式并非仅仅是注资行为，其核心在于通过地方政府的发债行为给房地产企业增加信用保障，可以使其通过银行贷款、公开市场债券和非标融资等融资方式获得更多融资，并拉长债务期限，改变债务期限结构。此外，在当前形势下，地方政府化解隐性债务的相关政策并未惠及房地产企业，但通过上述特殊债与再融资债相关操作，可以为房地产企业提供更有效的流动性支持。
（三）优化一线城市中心区房企土地用途
建议考虑将一线、二三线城市中心区房企商办用地性质变更为住宅用地，来缓解房企所面临的资不抵债风险。当然，土地使用者需补缴相应款项。从实际情况来看，土地“商转住”不仅有助于改善房企无法开放库存土地的现状，而且商品住宅的抵押品价值更高，其用于项目融资的可得性较高以及成本较低，从而对企业进行盘活。要点包括：其一，在变更土地用途之前，需要对可能引发的市场风险进行评估，包括中心区的住宅需求和潜在的供应能力、房价波动、市场供需变化等，并制定相应的风险管理措施。其二，政府可以通过调整城市规划政策和土地使用法规，为土地用途变更提供政策支持和法律依据。其三，土地用途变更不应是短期的应急措施，而应纳入城市的长期发展规划中，以实现可持续发展。
（四）减缓房企不合理的税负压力
当前，房地产市场已然发生重大变革，房地产过热阶段所形成的一系列税收制度已明显与现状不相适应，成为加重房企负担以及增大流动性风险的关键因素。因此，应从以下三个方面着手改善房企不合理的税负：
其一，可以考虑降低房企所得税的税率，或者在特定时期内暂免征收，以减轻企业的财务压力，从而激励房企投资和扩大生产经营；
其二，借鉴现行增值税留抵退税政策，将房企增值税预缴超缴部分纳入增值税留抵退税的范围。允许企业集团在省域（直辖市）范围内进行增值税的汇总抵扣，并相应减除欠税滞纳金。或者在土地出让环节，应退税款可用于抵缴土地价款；
其三，构建增值税、企业所得税汇算机制，保证多预征的税款能够在汇算之时予以退还。例如，明确达到最后一期交付或者销售比例达到85%等条件时，企业可以申请汇算，从而退还多预缴的税金。
（五）推行首套房个税抵免政策
个税抵免政策可以有效刺激居民购房需求和提高房价，进而提升房地产市场的活跃度。一方面，个税抵免的额度应当根据实际经济水平和购房者的负担能力进行合理设定。但需注意的是，全额抵免虽然能够最大程度上减轻购房者的税负，但可能会对财政收入产生较大影响，因此需要在减轻税负和财政可持续性之间寻求平衡。另一方面，在考虑实施个税抵免政策时，银行作为贷款提供方，其贷款利率的下降可能会增加其成本压力，因此政策设计时需要考虑银行的利益和意见。
（六）切实引导好社会舆情，提升舆情监测及应对的能力
为有效应对目前房地产市场风险的舆情挑战，政府首先应充分利用政务新媒体工具，及时发布权威数据与信息，以消除市场谣言。包括向公众传递政策解读与公共服务信息，并积极回应公众关切，从而营造健康的舆论环境。同时加强对自媒体平台的监管，防止其成为房地产炒作的温床，且对于恶意发布不实信息的行为，应依法追责，以维护市场秩序。其次，企业与政府部门需持续增强舆情监测与应对能力。政企应采用大数据分析及舆情监测系统及时发现并处理负面事件，且对于敏感事件，应迅速开展自查与风险评估，以防范潜在的舆情危机。此外，建立快速反应机制，确保在舆情初期能够迅速做出反应，从而减轻关于房地产市场的负面影响。
（七）坚决稳住宏观经济基本盘
房地产与宏观经济紧密相连，二者相互影响、休戚与共。为实现房地产的软着陆和稳定市场预期，不能仅局限于房地产本身采取对策，更需积极谋划并出台宏观增量政策，以稳住经济大盘为根本。要点包括：其一，建议发行特别国债，加大财政支出力度，着重支持中低收入家庭与中小企业，通过政府投资带动民间投资，充分发挥财政支出乘数效应。其二，建议总量货币政策应持续发力，进一步降低LPR利率，减轻实体经济融资负担，满足房地产合理信贷需求。其三，应加大力度优化商品房预售资金监管，这不仅有利于保障购房者权益，还可能提高房地产企业资金使用效率，促进房地产项目顺利推进。
文章来源：张明宏观金融研究公众号
xiang shuai
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