大家都知道，市场经济的规律是商品供大于求，价格下跌，商品供不应求，价格上涨，房子也是商品的一种，只是比较特殊而已，要不怎么叫商品房呢？按理说，房子价格的涨跌，也应该遵循供需关系这一市场规律，但现实情况大家都清楚，并不是这样的。
目前来看，国内的房子已经呈现过剩的状态，这是既定事实。有数据显示，截止到2023年7月份，全国的商品房待售面积已经达到了6.4亿平方米，另外，国家统计局的数据也显示，截止到2019年底，我国城镇居民的住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房，不可否认的是，这些数据都说明了目前国内的房子已经呈现过剩的状态。
可即便如此，房价仍未出现明显的下跌，买房还是需要花费上百万元，甚至是几百万元，当然，现在的楼市正处于调整阶段，这一点谁都不能否认，而且房价也出现了小幅波动，但截至目前，不管楼市怎么调整，房价高高在上，依旧是事实。
为什么会这样？背后的原因主要有2点。一个是过去的房价上涨幅度过大，如果短期内房价快速下跌，必然会冲击国内的金融系统，引发社会的不稳定，对经济发展也没有好处，所以，调控端是不允许这种事情发生的。二是现在的商品房购置分配不均衡，有的人手握多套房，有的人可能连一套房也没有，虽然目前国内的房子已经明显过剩，但购房需求还是存在的。
进入2024年以来，为了提振楼市，促进市场早日回暖，各种利好政策层出不穷，比如降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、契税减免，甚至连存量房贷利率也调整了，大多数城市的限购、限贷、限售也都取消了，可就算这样，楼市仍然没多大变化，房价也没出现明显下跌。
话虽如此，但已经有部分地区，房价开始出现下跌的端倪，比如环京楼市，根据相关媒体的报道，武清一小区，房价从160万跌至39万，跌幅超过50%，当然了，这只是个例，并不是普遍现象，不过在我看来，这也算是一个信号，房价下跌的信号。
需要提醒大家的是，现在还不要高兴得太早，不要以为有个别区域房价出现下跌，全国的房价也都会跟着跌，这是不可能的，就像潘石屹说的那样，国内房价下跌20%是底线，再跌下去，大多数开发商也就不复存在了。
个人觉得，潘石屹对房价下跌的解释已经很清楚了，也符合国内楼市的发展趋势，只不过，我认为潘石屹的话应该再加上个前提条件，就是在一线城市和强二线城市，房价下跌20%是底线，这些城市有产业、有人口、有需求，房价跌幅不会过大，20%属于合理范围，但要是在三、四线城市，潘石屹的观点可能就不太适用了，原因很简单，因为三、四线城市既没有人口流入，也没有产业支撑，更没有资源加持，房价下跌20%是底线，是不是有点异想天开了？
长期来看，房地产市场肯定会逐渐规范化，炒房乱象会慢慢退出历史舞台，房子的持有成本增加也是大概率事件，比如房地产税、空置税等等，迟早会出台。另外，现在的房子过剩，买房的人会越来越少，该买的都买了，买不起的短期内估计还是买不起，再加上现在的出生率逐年下滑，老龄化日益加剧，房价下跌难以避免。
但要清楚的是，在调控的作用下，别指望房价会大幅下跌，跌成“白菜价”，那是不可能的，平稳下跌的概率比较大，最终楼市会止跌回稳，实现软着陆。
当下买房，不管是刚需，还是改善，都要牢记按需购买，量力而行，不能盲目跟风投资房产，现在的楼市，已经不具备炒房的条件了，如果现在炒房，就和四九年加入国军是一样的道理，要看清趋势，未来楼市走向健康理性的发展道路是必然的，个人认为，未来的房地产，将会真正回归到居住属性。
综上所述，2025年起，房价是“涨”还是“跌”也就很清楚了，跌是大概率事件，但别指望大跌，平稳下跌是大趋势，而且，城市的层级，也会决定房价的跌幅，比如一线城市和强二线城市，20%就是底线，但对于三、四线城市来说，20%可能只是起点而已。