老黄埔，又来一个狠角。
刚刚，广州地铁拿下双岗停车场（一期）地块，总价18.6亿，单价1.7万/平。
上个月，老黄埔招拍挂卖了一宗宅地，黄埔新城旁边的将军山地块，由中交城投拿下，楼面价9482/平。
而去年的大沙地图书馆地块，也就是如今的保利华发招商中央公馆，楼面价约2.45万/平。
三宗地块各自相距两个地铁站，楼面价呈等差上涨，差距都在8000左右。
作为走招拍挂比较少的板块，老黄埔地块定价还是有迹可循。
如今，老黄埔集邮，已经把绝大部分央国企开发商拿下了，中建系、中交系、保利、越秀、招商、万科、华润...
这个名单，堪称豪华。
随着，实力派广州地铁的到来，老黄埔竞争会更激烈，拼刺刀也将愈发白热化。
1.7万/平的双岗停车场地块，能否杀出一条血路？
·通勤可以打满分，下楼半小时到珠城
大家可以把双岗停车场地块，视作双沙旧改的延伸项目，其主要优势和配套，都和双沙首期组团高度重合。
两个项目出行都很方便，家门口的双沙地铁站，可以直达金融城、珠江新城，30分钟左右就能到。
即便是到琶洲，也就是在车陂南转一次，一站到万胜围。
通勤，是能打满分的。一是无需接驳，出了小区就到地铁站；二是，直达天河产业板块，无需换乘。
这两点对于通勤体验，都至关重要。
·教育配套要“蹭”双沙
教育方面，项目配建6班幼儿园，但不建中小学。
作为一个体量超过10万周边教育资源是够的，毕竟双沙旧改规划了1所24班小学、1所48班小学、1所42班九年一贯制学校、1所54班中学。
唯一的问题是，到底能读到哪一所。
速度最快的15、16#学校地块，已经官宣签约，由华中师大教育集团直属管理了，小学已经封顶了，中学马上开工。
华中师大，虽然是新面孔，但实力超群。2023年，华中师大第一附中600分以上949人，一本上线率高达99.12%。
该学校被命名为华中师范大学黄埔实验学校，规划24班小学+54班完全中学，涵盖小学、初中及高中12年制。
计划提供3780个小学及完全中学学位，总建筑面积约6.66万平。
如果，双岗停车场地块，有文件明确读华中师大学校，那对项目绝对是一个价值兜底，甚至可以说是最重要的一部分。
教育确定性，很重要。
问题在于能不能、愿不愿意塞进来，双沙和黄埔教育局这两关都需要过，才能统筹安排。
·城市界面、商业配套要等双沙
关于商业，期待下双沙旧改在双岗地铁站的31万平商业综合体。
商业部分12万平，也就是会有华润万象系来做的商场。
如果这里做得好，将会是整个老黄埔的商业中心。
不过，这种大型商业配套都不太好做，尤其是万象对于物业、规划的要求还是比较高的。
换句话说，还是需要等时间兑现。
同时，周边城市建面也要等双沙旧改完成后会有更大改观。
目前，旁边回迁房已经建好交付了，相比起拆建带来的烟尘和空旷，逐渐有了更多生活气息。
·地铁停车场上盖，地块要往刚需做了
双岗停车场地块，宗地面积50415平，建筑面积109436平。
此次出让的只是一期，接下来的二期会单独出让。
虽然，地块配建不算多，但地块的特殊属性处理起来却相对棘手。
而且，会对其接下来的入市价值有影响。
1、配建电动自行车停车场。
9.8万的住宅建面，以刚改面积段中位数90平计算，大约是1100套房子。
也就是说，要建一个能停下近330辆电鸡的充电停车场。
2、地铁停车场上建。
目前，项目上是有盖板的，具体开发模式可以参考↓
其实，星樾山畔、品秀星图也是类似成熟的开发模式，都是广州地铁和越秀合作做的。
品秀星图，最后建出来的效果也很不错。
实际居住体验不会有太大差距，噪音也不会大很多，和住普通小区没啥区别。
但是有的朋友，可能会介意这点。
上述两个建设要求，其实对居住体验影响会有，但不会很大，主要影响项目的调性和价值，大概率只能往刚需做了。
·楼面价1.7万/平，中建海丝城会被卷到吗？
毋庸置疑，肯定会。
目前，中建海丝城在售5、6、7#，均价3.4万/平，78、87、107、117四个户型，刚改户型段。
78户型3房2卫，总价260万-280万；
88户型3房2卫，总价300万-340万；
107户型4房2卫，总价380万-415万；
117户型4+1房2卫，总价417万-450万。
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双岗停车场作为双沙旧改的“编外人员”，两者距离太近了。
中建海丝城优势在于，教育确定性更强，以及交楼更早。
总的来说，双岗停车场地块更像是一个配套弱化版的中建海丝城，教育还不确定，定位更加刚需，还有两个小硬伤。
中建海丝城卖的越好，双沙发展的越快，双岗停车场项目更有机会出头。
又怕兄弟苦，又怕兄弟开路虎。
如果，双岗停车场地块打价格战影响会很大，1.7万/平的楼面价也允许广州地铁开出更有竞争力的价格。
将来卖到3万+，做更加刚需的户型面积段，例如70-100平，把总价拉的更低。
220万三房的黄埔新城价，买一个离万象更近、离地铁更近、上班更方便的地方，是一个还不错的选择。
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