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王立强
济南中院立案庭
四级高级法官
转租房屋内空调自燃造成财产损害，谁来承担赔偿责任？
在日常生活中，房屋租赁与转租的情况十分常见。当转租房屋内空调自燃引发火灾造成财产损害后，受损害一方可基于合同主张违约责任，也可基于侵权关系主张侵权责任。如果当事人选择侵权责任之诉，应如何正确认定责任主体及责任范围？一起来看下面这起案件。
#01
基本案情
2017年某月，出租方雷某与承租方房地产公司签订《房屋出租委托合同》，约定了委托租赁期限和租金。合同中记载房屋内设施包含空调三部，交付时空调正常使用。约定合同期内该房屋及其附属设置如因自然损坏由雷某负责维修，如因人为损坏由房地产公司负责维修，合同落款处牛某在担保人处签名。期间，李某与房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定租住该涉案房屋的客厅，合同第八条约定，李某入住房屋时应仔细检查室内物品及设施，如需维修应及时通知房地产公司，自签订合同之日起30日内由房地产公司维修，30日后由李某自行维修。房屋交割清单记载交房时李某签字确认，对空调已经验收。一个半月后，李某在使用空调时发现空调右下角出现微小火苗，未采取断电、灭火措施，亦未报警，而是拿手机拍摄照片后发布在社交平台，后李某离开现场，其间长达十几分钟，直至物业发现火灾报警。火灾致使涉案房屋及室内设施等受损。消防部门出具的火灾事故认定书，认定火灾造成该户及部分公共区域受损，起火原因是该涉案房屋客厅空调室内挂机内部起火。雷某通过法院委托对涉案损失进行评估鉴定。
雷某起诉至法院，请求：1．判令房地产公司、李某共同赔偿雷某财产损失107526元、租金损失26400元；2．判令牛某对雷某的财产损失和租金损失承担连带赔偿责任；3．诉讼费、鉴定费、评估费等由李某、房地产公司、牛某共同承担。
#02
法院审理
一审法院认为：涉案租赁合同及转租合同合法有效。本案起火原因系空调内部起火，李某在发现空调右下角出现微小火苗时应及时切断电源，采取相应措施，但李某未采取任何措施便离开，对损害承担全部赔偿责任。房地产公司作为承租人，对因第三人对租赁物造成损失的，应当承担共同赔偿责任。判决：一、李某、房地产公司共同向雷某赔偿损失92526元、评估费8700元；二、房地产公司向雷某支付租金损失26400元；三、牛某对上述第一项、第二项承担连带清偿责任等。
房地产公司、牛某、李某不服一审判决，提出上诉。二审法院经审理认为：根据雷某明确的请求权基础，本案系侵权责任之诉。关于承担责任主体以及如何承担责任问题。首先，雷某作为出租人，对出租房屋及空调等设施的适租性及安全性负责，涉案空调已使用8年，曾多次维修，且涉案事故的发生不能完全排除由于空调自身故障或质量等方面的原因造成，综合考虑举证、事故成因及当事人过错等因素，雷某对涉案损害自行承担50％的责任。其次，房地产公司曾对空调进行过维修，不能证明已尽到维修及排除安全隐患义务，负有过错，应承担40％的责任。李某在发现空调出现火苗后，未及时断电、报警，也未履行及时通知及协助义务，具有过错，应承担10％的责任。判决：一、维持一审判决第二项；二、改判房地产公司、李某分别赔偿雷某财产损失31490.4元、11622.6元。
#03
法官说法
1、违约责任与侵权责任发生竞合情形下，是按照违约责任之诉还是侵权责任之诉？
因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照民法典合同编规定要求其承担违约责任或者依照民法典侵权责任编规定或其他法律规定要求其承担侵权责任。即在违约责任与侵权责任发生竞合的情况下，受损害一方的当事人可以根据自己的利益判断，选择行使请求权。在出现当事人未作出明确选择的情形时，人民法院应当向其释明并要求其予以明确，并以当事人明确的请求权基础作为判断依据。
当事人选择侵权责任之诉，侵权责任主体及如何承担责任的认定应重点考量，分析各租赁主体是否存在可归责于其自身的客观方面的原因及主观方面的过错等因素。同时，租赁主体违反适租、维修、安全隐患排查等法定或约定义务，可作为过错因素考量。
2、出租人、承租人及次承租人各需要履行何种责任义务？
出租人的法定义务为：适租义务、维修义务及权利瑕疵担保义务。保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，保证租赁物符合安全使用性能，是出租人最起码、最基本的义务，更是适租义务题中应有之义。出租人一般作为租赁物的所有权人对租赁物的安全性能、使用年限、质量状况、是否存在瑕疵或安全隐患及是否维修过等情况最熟悉了解，更具消除安全隐患及控制风险的信息优势及能力。出租人虽可通过租赁合同将维修义务让给承租人，但在出现紧急维修或承租方、次承租方因维修相互推诿时，出租人应基于安全至上、生命至上的价值考量积极担当作为，及时维修、排除安全隐患及风险，否则应承担相应责任。
承租人的法定义务为：适当使用租赁物、不得擅自转租、妥善保管租赁物、不得擅自添附及支付租金等。实务中承租人一般通过房屋内部分割、装修改造后转租，会改变电源控制开关及消防设施等的空间布局，增加安全隐患及风险。作为转租合同中次承租人的合同相对方，实践中一般由承租方来主导维修。
次承租人的法定义务除包含上述承租人的义务外，其作为房屋及空调实际使用人，发现安全隐患应及时采取相应措施并基于诚信原则履行及时通知及协助等义务。
来源丨立案庭
编辑丨侯乐鑫
审核丨许 辉