据上海中原地产数据显示，2024年11月上海二手住宅成交2.43万套，环比增加10.28%，同比增加72.89%。这一数值创下2021年7月以来的交易月度新高。
图：上海二手住宅成交套数走势
数据来源：网上房地产、上海中原整理
成交向上且创新高
11月成交继续维持在高位，甚至创近期新高，多少有些超出市场预测。但也显示出，上海需求存在的潜力，政策在稳步释放这部分需求。交易节奏上，一周维持在5千多套的水准，双休日都会出现冲高走势。
空间分布上，大浦东继续占据交易主力位置，成交超过5千套，几乎占20%的份额。排名第二的是闵行，成交近2800套。排名第三的是宝山，成交2652套。这些都是传统交易活跃的区域，受政策利好推动，刚需买家入市较为积极。此外，闵行除了刚需外，一部分改善力量也会对这一区域感兴趣，说明11月的消费力量中，改善的需求的比重逐步提升。
从交易活跃的楼盘来看，70-90平方米的中等户型受到市场热捧，主要是基于“上车房”的因素，面积和总价有比较好的平衡。此外，考虑到现在即便是首次置业，也要关注到居住的舒适性，所以一些动迁配套房，会成为目标楼盘。从解决电梯、小区环境等比老破小有较多优势。
从成交前五的榜单中还能发现，有“保利西子湾”这样的商品房，说明改善力量也在存量市场中得以体现。相对于新房，目前二手房有相当大的价格优势，所以一些房龄不大的商品房小区在市场中的关注度有所提升。
图：二手住宅成交套数前五小区
数据来源：网上房地产、上海中原整理
房价跌幅继续收窄
议价空间进一步压缩
从上海中原的二手房价格指数来看，11月二手住宅的价格指数环比下跌0.07%，10月该指数环比下跌0.56%。换而言之，在政策出来后，房价跌幅连续收窄。成交量活跃意味市场消化节奏在加快，部分买家能感受到一些变化，原先看的房子可能过一段时间就卖了，错失机会。从处境来看，房东的优势在慢慢增加，当然，毕竟还没有转势变成卖方市场，房东想要促成交易还是需要合理让价，但比起原先动辄9折甚至更多折扣，现在缩到了9.5折甚至更小。
市 场 分 析
对上海而言，二手住宅市场的2万套是市场活跃与否的重要标志。连续两月交易量保持在次水准上运行，成交价格马上就有相应表现。成交量的止跌后，价格也出现止跌信号。这次政策力度大，11月公布的交易税费减免以及普宅标准取消落地对二手房交易是直接利好，因此市场对政策的反馈相当积极。此外，交易结构中改善型产品的占比略有提升，也意味着刚需向改善的需求升级的交易链条能顺畅开展。市场良好的延续性提升市场的信心和预期，从最近几天的成交来看，存量市场还能保持一定惯性，所以，12月依然有冲击2万套的动力。