提起济南市市中区，你第一反应是什么？当年的万千辉煌，还是如今的一声叹息？
曾经，作为“城之央、市之中”，市中区是济南妥妥的顶流。八一立交桥两侧曾汇集几十个职能部门，纬二路两侧高楼大厦林立，金融银行业遍布，是济南繁华的代表。
曾经，市中区的房价也是济南楼市的风向标，是无数人的向往，济南择居更是有着“东富南贵”“住南不住北”的说法。
如今呢，城市的顶流从纬二路转向经十路、凤凰路；金融银行众企业纷纷向CBD搬迁，市中的热度被高新、历下抢走；炙手可热的是CBD、CTD、长岭山……在济南的“东部时间”里，市中，看起来好像过气了？
有人曾这样形容市中的变化：
市中就好像被亏待的老大一样。
为了给老大娶媳妇，老两口给盖了院子，买了家具，日子过得红火起来。
如今小儿子要结婚了，把家具都搬过去了。
老大的日子，自然就艰难了。
到底是时代变了，还是市中区变了？春风，还会再来吗？
1
一次次努力，一次次被现实打倒
20年前，市中区九曲片区东侧，曾经有过规划济南新政务中心的设想，如果不是为了保护泉水发源地被戴上“南控”的帽子，今天龙奥的繁华，或许原本应该属于市中区。
即使济南大步向东，市中区的努力，从来没有停止过。
第一次努力，大涧沟拆迁。
2016年前后，大规模棚改拆迁红利涌来，西客站有吴家堡拆迁，市中区也启动了大涧沟大规模拆迁，但后期遇到了土地不是城市规划区，170亿的安置成本无法获取安置资金；1.8w/平的安置费接受度不高等种种问题。
2021年，南山管委会终于与融创签约，要打造新的文旅城，大涧沟是热门地段。
但饭菜还没上桌，就已经凉了。2022年，融创暴雷！市中区，再次梦碎大涧沟！
据说最近大涧沟的土地性质有了转机，不知真假，如果是真，这迟来的爱又能否给南城带来春天？
第二次努力，地铁5号线
地铁红利，是济南市给各大片区的一次“交通红利”。市中区，再次缺席。
之前看过一版二期地铁规划的路线图，5号线从南康出发，一路向北穿越七里山、英雄山、八一立交桥、大观园直达济南北站。
但在二期地铁规划中，3、4、6、7、8、9都在，唯独绕过了5号线。这里面或许有保泉的考虑，或许听取了领秀城业主们反对的声音，具体原因不知谁能解惑？
如今沿着经十路的4号线快通车了，地铁的红利越来越猛了，市中区及其居民对地铁的渴求显然更迫切了。
好消息是，官方消息透露：
根据目前线网规划成果，济泺路-纬二路-英雄山路规划的地铁线路编号仍是5号线。
积极争取轨道5号线等线路纳入全市第三期轨道交通建设规划。
但即便天佑市中，从规划通过到地铁兑现，市中区的地铁红利终究晚到了许多年。
第三次努力，中央活力区
中央活力区的问题，在这篇文章中曾经讨论过降幅近6000，济南最惨的片区竟然在市中区……
能把偏远的党家披上黄袍推出“中央活力区”，市中区的底牌是真的不多了。
济南一路向东的时候，市中区在直奔西南，妙极。
下一轮的城市更新红利陆续发放中，历下在大搞CBD西片区，高新区宣布三次创业，重建中心区，洪楼片区城市更新如火如荼，而市中区的，在白马山、上新街……
再从楼市情况来看，市中区，尤其是南城的楼市，早已哀鸿遍野。
2
学区房的没落
“每个济南人，都有一个朋友住领秀城”的时代，还在吗？
我身边住领秀城的朋友，已经卖了房，送孩子去英国留学了。为学区房发愁的朋友，以前开口必谈育秀中学的升学率，开始比较高新一实验、瀚阳学校的教育模式了。曾经在领秀城看了两个月房子的我，孩子也已经在东边上小学了。
一夜之间，济南购房者好像对领秀城“祛魅”了。
最先反应过来的永远是开发商，2021—2023年领秀城的销售业绩在济南一直位列全市TOP4，没上过分销渠道的。2024年，身段突然柔软了，平易近人了：
上分销了，成交一套给出10万+佣金；
老业主也算提成了，半年内没来过售楼处的老业主，成交就算中介的；
连降价也是接二连三了，人才特价房最高优惠20万；20套一口价特价房，价格18500元/平方米起……
已经这么努力了，领秀城的房子依然卖的有些艰难，刚被评为山东省高品质住宅项目地块的檀樾，取证套数560，网签60来套。
领秀城樾系健康宅2022年10月29日首次开盘，当时四个地块均以樾命名，或许有着越来越好的寓意，如今再看，是越来越难了。
不只是新房市场，领秀城二手房“击鼓传花”的游戏，如今也玩不下去了。二手房的业主们，也开始比“自刀动脉”，比狠无底线了：
紧挨着育秀中学的西三区，成交价已经到了1.76万/平了，成交周期404天，调价8次，降幅92万。
记得2022年底去领秀城看房，我还在纠结价格太贵，房子已经被抢走了，当时的西三区，一套三室两万八九，一套两室两万六七，稀松平常。
走下神坛的不只有领秀城，作为济南的教育高地，市中区的教育优势带给楼盘的“光环效应”，同样在失灵。
几年前买中海国际社区的朋友，面对从1.9万/平跌到1.4万/平的成交价，再牛x的肖邦，已经弹不出他的悲伤了。
中海国际社区的小学部属于济南市南上山街教育集团、初中部属于济南实验初中教育集团，很多都是老校的老教师。
大高层的没落，南城的没落之下，学区对房子的加成已经无力回天了。
济南“推进义务教育优质均衡发展”的努力，让市中教育不再成为焦点。东部高新一实验、凤凰路学校、山大瀚阳、奥体中路学校等东部学校成了热门。
靠学区房“扬名立万”的南城楼市，如今要因为学区折损多少？
3
高价地的冬天
曾经的南城，一度摘下济南地王的王冠，赢得过地产界大佬万科的青睐。
如果用一个词形容万科和南城的关系，那就是：
爱过。
曾经，也是排除万难的“求娶”：
2021年5月，南北康一处住宅+商业组团出让，多家头部房企竞价143轮，最终楼面价13473元/㎡被万科拿下，这还没有算绑定商业的成本呢。
当时一度传言说万科想退地，但煮熟的鸭子，怎么可能飞了呢？
在2018年最早喊出“活下去”的万科，这三个字好像一颗子弹，六年后，正中市中万科城的眉心。
如今市中万科城三期刚卖了一半，从三期开盘时间算下来，平均每个月才卖十几套……
同在南城的万科山望，首开价格2.18万/平，如今高层中间楼层已经跌到一万四五了……
曾经让人热血澎湃的“大城，再想象”，如今，还有想象空间吗？
最起码商业的想象已经停止了。
276m的南城第一高效果图面世，带给南城最耀眼的一束光。后来规划降到211m，再后来2023年3月底，万科的讨钱檄文剑指“市中控股应付的7.22亿回购款没有到位”……
确实，如果没有输血，仅凭万科自己是扛不住商业支出的。地产好学生的万科2024年上半年亏损了98.5亿，净利率是-5.97%，基本卖一套亏一套，早已自身难保。
如今，工地的杂草已经比人高了吧。
同样停工的还有立天唐人中心项目，前两天刚在《作风监督面对面》刷了存在感，据说“春节前后能够复工，2026年底可以交房”。
除了领秀城贵和、中海环宇城，南城好像再没有拿得出手的商业项目了。如今，西客站槐荫万达项目上马，龙湖天街在施工。堂堂南城，居然连西客站都追不上了吗？
4
绿地狂想曲
对于南北康来说，绿地算是真正的“知遇之恩”。对购房者而言，很难分清是“劫”还是“缘”了。
2016年11月，绿地一举拿下南北康7宗住宅用地，溢价率211%，将南北康的住宅楼面价推到了1.1万元/平以上。
此后的交付，每一次都在让济南人大开眼界：
业主为延期交付、虚假宣传、质量问题等屡次维权；
同层两户之间开门打架，房门无法完全打开；
一度登上济南住建局“单位工程质量、安全抽查评价不符合要求清单”，同时霸榜第一第二名……
口碑的反噬已经出现，号称南城唯一一个纯改善的绿地海珀澜庭卖了一年了，只卖了40来套。
拿地快8年了，绿地南北康A-8地块商业项目，还没起来呢。
不断传出暴雷消息的绿地集团，还撑得起南北康这个大摊子吗？
11月29日，公开信息显示，绿地集团所持200亿股权被冻结，绿地今年这样的冻结有很多次，但200亿这样的巨额股权冻结，放在整个地产圈也十分罕见。
5
市中望岳城
国企的“信任危机”
在楼市里，国企一向和安全、可靠、保交付挂钩。但在南城，国企开发的楼盘，也靠不住了。
市中望岳城开发商为济南中锦置业有限公司，由山钢+市中控股+万科联合成立。
2023年4月，市中望岳城面市，“国企”“现房”一度是宣传亮点；
2024年4月，营销已经停止了，营销中心已经人去楼空了。
堂堂国企背书的楼盘，到了交付的最后一步，仅仅只差园林的时候，却是这样一个意想不到的结局，但愿能早日交付。
6
域潇拿地
南北康再出发
2023年7月，济南域潇置业拿下南北康组团商业、住宅地块。
商业地块占地面积2.8万平，建筑面积5.6万平。
南北康B-8地块位于望岳路隧道西侧，万科山望北侧。容积率2.9，占地面积3.08万平，建筑面积8.95万平，楼面价7814元/平。
2022年，市中区招商引资大会签约12个重点项目，域潇集团总部项目是其中一个，济南域潇集团主业是锆钛、稀土、石墨等多种矿产资源开采与利用。
在改善当道的市场，南北康B-8地块大概率是要做小高层改善项目了。在日渐萧条的市场，能不能让南城再次光彩夺目，也是个未知数。
南侧的两个改善项目，境况都不算好。绿地澜庭公馆在二手房平台的挂牌价均价才1.7万/平。万科山望成交价已经低到一万四五了。当年肩负着率领南北康冲刺3万+/平的种子选手，让人不胜唏嘘……
兴隆片区同样有土地供应，位于华润公元九里旁的F-3b、F-5b地块，容积率1.3，南城洋房、叠墅的新选择要来了。
楼市潮起潮落，属于市中和南城的故事还在继续。如今再看市中区，像英雄迟暮，只剩叹息。
家底掏光了，枷锁套上了，红利努力了也错过了……城市的车轮滚滚向东，自己大片的郊区不在城市发展主线上。想复制领秀城的大盘模式带起一片城区，结果住宅盖得比谁都快，商业一个比一个拉胯……
好在市中GDP风采依旧：
2023年经济总量达到1350亿元，在全市列第3位。
祝愿市中越来越好吧！