内容摘要：原规划海棠体育公园地块盈浦街道一侧公布流转土地告示牌。附海棠体育公园项目深度分析。
近日，有读者提供了一张在原规划海棠体育公园地块拍摄的一张照片。
该读者还向我们咨询道：
原来海棠公园的位置竖了这个牌子，请问是土地用途改变了吗？
该照片内容为今年10月流转土地告示牌，内容为：
土地权属：上海青浦区盈浦街道南横经济合作社
土地所有权性质：南横村农民集体土地
土地面积：133.71亩
土地流转方：上海青浦新城发展（集团）有限公司
告示牌还特别提示，“严禁擅自改变农民集体土地用途。”
说实话，我们看到这幅告示牌有点诧异！
为什么海棠体育公园地块至今还是“农民集体土地”性质呢？
我们来梳理一下。
壹
那么，何为农用地流转呢？
根据《农村土地经营权流转管理办法》规定（下文简称《办法》），农村土地经营权流转，是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下，承包方依法在一定期限内将土地经营权部分或者全部交由他人自主开展农业生产经营的行为。
值得一提的是，《办法》还规定，土地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的合法权益，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，不得改变承包土地的所有权性质及其农业用途，确保农地农用，优先用于粮食生产，制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。
本次“流转土地告示牌”内容说明了三点重要信息：
1、本次农用地流转不改变原土地权属关系，即本次流转的133.71亩权属依旧归盈浦街道。
2、不得改变承包土地的所有权性质，即本次流转地块所有权性质依旧为盈浦街道南横村农民集体土地。
3、不得改变承包土地的农业用途。
读者上述问道，是不是土地用途改变了，其实恰恰相反，土地性质一直没变，还是“农民集体土地”。
另外，《办法》还规定，受让主体按照分级审查审核规定，分别向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门或者县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。
并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。
而海棠体育公园现场的告示牌显示，本次土地流转受让人为上海青浦新城发展（集团）有限公司，也就是原海棠体育公园的建设单位，为青浦区国资委直辖的“城投”公司。公开资料显示，该公司经营范围中唯一可能与“农业经营能力”搭上“关系”的就是“树木种植经营”。
贰
我们再来看一下海棠体育公园项目。
原海棠体育公园项目规划选址于青浦区青浦新城，东至青泰路，南至三分荡路，西至丁家港，北至东横港（详见附图）。
2020年05月，《青浦区新城西二单元19地块体育公园新建工程项目》建议书批复。
同样2020年05月，该项目还获批了可行性研究报告（公布日期为2021年06月）。
2020年11月，该项目“建设项目用地预审与选址意见书”（沪青书(2020)BA310118202001118）正式批复。
该选址意见书显示，项目拟选址位置：青浦区盈浦街道，东至青泰路，南至三分荡路，西至丁家港，北至东横港（详见附图），项目用地面积为159393.5平方米（约239亩）。
其批复依据为《上海市青浦区新城QPC1-0005单元（西二单元）控制性详细规划》。
这份选址意见书存在两个“瑕疵”！
第一、青浦新城QPC1-0005单元，即西二单元控规是一份跨行政区划规划，包括了盈浦街道和朱家角镇部分区域。而海棠体育公园项目地块正好横跨盈浦街道和朱家角镇，板块上均隶属于青浦新城。
所以，该项目四至正确、严谨的表述应该为青浦区青浦新城，东至青泰路，南至三分荡路，西至丁家港，北至东横港。
第二、项目名称“青浦区新城西二单元19地块体育公园新建工程”，其中的“19地块”，片区控规中没有19地块一说，应该为19街坊。该街坊由7幅地块组成，用地面积合计195164平方米（约293亩）。
其中，19-05地块规划用地面积为150466平方米（约226亩），该地块规划指标备注栏写着：体育、儿童公园。该地块四至和面积与项目选址意见书指标基本一致。
故，综上所述，原海棠体育公园项目地块严谨来说应该为青浦区青浦新城西二单元19街坊19-05地块。
叁
那么，问题来了，开篇告示牌流转的盈浦街道南横村农民集体土地为什么仅占地133.71亩。
这其实正是印证了我们上述说法，即海棠体育公园项目地块为跨盈浦街道和朱家角镇，这里的133.71亩，应该是指海棠体育公园项目地块（19-05地块）盈浦街道部分占地，不排除含19街坊该街道的其他地块（详见附图）。
这意味着，可能同时还存在另外一份流转土地告示牌，即海棠体育公园项目地块（19-05地块）朱家角镇部分，同样也不排除含19街坊该镇的其他地块。
肆
这对于周边关注海棠体育公园项目的市民来说，是个坏消息！
根据《农村土地经营权流转管理办法》规定，受让人，即上海青浦新城发展（集团）有限公司不得改变承包土地的农业用途。
也就是严格来说不能建除农业项目以外的项目类型。
这意味着，19-05地块在流转期内不能启动建设海棠体育公园项目。
如需启动建设海棠体育公园项目，必须完成项目用地农转用征收报批手续。也就是办理农业用地转为建设用地的手续。
从目前来看，该地块农转用征收报批手续尚未批复。
当然，尚未批复自然不是因为办理“农转用”手续有多难！
关键是，海棠体育公园项目是否被排上日程。
伍
我们来回顾一下海棠体育公园项目暂停节点：
2021年6月，官方发布的《青浦区重大项目5月推进情况表》显示，海棠体育公园项目正有序推进，当年5月目标任务为施工图设计，实际进度是施工招标，说明当时的推进速度比计划要快。
但同年10月发布的《青浦区重大项目9月推进情况表》显示，9月目标任务为取得施工许可证办理开工手续及开工，实际进度为项目施工招标暂缓。
也就是说，海棠体育公园项目原计划于2021年9月正式动工的，但当年实际已暂缓了施工招标。
另外，取得施工许可证或开工，按照相关许可证批复条件，如果项目地块涉及农民集体土地，必须要先于办理农转用报批手续。
这说明当时应该触及过相关征地流程，只是项目暂定后报批也就暂缓了。
陆
那么，海棠体育公园项目会不会被取消呢？
官方在针对2022年6月的一次市民咨询中回复提到，青浦新城西二单元19地块公园项目，按照有关部门要求，优化实施方案，目前正在调整，暂缓实施。
上述针对海棠体育公园项目的措辞为“暂缓实施”，而非“取消”。
这点在2022年12月公示的《青浦新城单元规划》中也得到了印证，该单元规划显示，19-05地块区域依旧被保留了“公共绿地”用地性质。
那么，海棠体育公园项目预计何时启动建设呢？
根据2023年发布的《青浦区政府性社会事业设施建设三年行动计划（2023-2025）》显示，海棠体育公园已明确延后，优先启动上达中央公园项目（详见附表）。
大家注意官方的措辞，这里使用了“延后”而非“取消”。
该《第四轮三年行动计划》体育类重点项目（2023-2025）中显示，海棠体育公园被列为了储备项目。
如果按照优先启动上达中央公园的定调，目前上达中央公园北园（湿地公园段）项目可研计划年内批复，正式动工最快也要到2025年。
另外，就算上达中央公园北园（湿地公园段）2026年顺利竣工，那么加上今年10月已启用的南园（一期），上达中央公园竣工面积为242亩，仅占了上达中央公园规划面积的32.6%。
如果按照目前上达中央公园的推进速度，该项目整体完工预计要绵绵延续至2030年左右。
不管怎么样，海棠体育公园项目至少2025年不太可能会启动。否则也不会拖了这么久，突然来个“土地流转”。
值得庆幸的是，目前官方所有信源表述均为“暂缓”或“延后”，这至少说明海棠体育公园项目还在！
柒
我们来看一下，海棠体育公园项目19-05地块现状。
原海棠体育公园项目19-05地块位于青浦新城未来城市样板区集中建设区东侧。
这里主要为19-05地块盈浦街道一侧。
这里为19-05地块朱家角一侧，现地块内西侧种满了苗木。
19-05地块南侧的三分荡路已基本完工，但尚未通车。
目前，三分荡路已西延伸至青浦大道。
19-05地块东南角的变电站（19-06地块）已建成。
捌
2021年1月，《青浦新城西二单元19地块体育公园》设计方案已公示，项目总用地面积约239亩，当时的规划功能包含了室外健身设施、儿童游乐场、篮球场、滑板场、羽毛球乒乓球场、网球场、足球场和尾波划水场等设施类型，与自然生态融为一体，集合各类运动场地和设施，具备体育健身、运动休闲、赛事经济和娱乐休憩等多种功能。
2021年7月，《青浦新城西二单元19地块体育公园新建工程“建设工程设计方案”》（沪青方(2021)DA310118202100653）获批。
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资料：青浦区政府网、上海市政府网
编辑：大青浦房谈