今年以来，全国楼市掀起了一波“商改住”的潮流。
目前，多地已发布“红头文件”支持商改住，比如长沙、昆明、杭州、武汉等。深圳、上海等一线城市也有多例“商改住”案例见诸报道。
不知大家注意了没有，这些成功的“商改住”案例，几乎清一色都是国、央企操盘，鲜有民企的身影。
并且，这些“商改住”的案例，操盘过程几乎如出一辙：先由官方将地块收回，进行商业改住宅后再重新挂牌出让；原持有人参与竞拍，顺利竞得地块后成功完成“商改住”。
为什么会这样？
我们先来分析以下第一个问题：为什么会有这么多的商改住？
根本原因是：当前商业地产严重过剩，已失去了大规模开发的基础。
这些年我们盖的众多商铺和写字楼，其实大部分其实都是荒废的。你可以观察以下那些写字楼，每到夜晚，都是整栋整栋的黑灯瞎火；商铺则是整层整层的空置。
更糟糕的是，商业地产已经足够低迷，却还有一大批已规划但尚未动工的商业体。
这些规划大多是几年前地产黄金时期埋下的恶果，那时，无论是地方ZF还是开发商，全都踌躇满志，疯狂拿地、疯狂规划。
没想到短短几年，形势便急转直下，如今，这些商业地块全都成了“烫手山芋”，这就是今天“商改住”大行其道的原因所在。
我们再来分析第二个问题：为什么成功“商改住”的都是国、央企？
最大原因是：地产寒冬下，民企已经不具备操盘大型地块的能力。
不论是建商业还是建住宅，把这些地块交给国、央企显然要比交给民企更靠谱。
表面上看，这些地块都是“重新挂牌出让”，实际上最终都是由前持有人重新竞得，过程出奇地默契。
这种操作可能是当前盘活存量地块的最佳途径。
以目前的市场行情，如果不进行“商改住”，拿着就是烫手山芋，“商改住”后相当于把烫手山芋盘活了。
整个过程中，除了前期业主有意见，其余可谓皆大欢喜。
有人会质疑：“商业地产虽然过剩，难道住宅就不过剩了吗？为什么不能把地块改为绿地、公园之类呢？”
这样问就too young too simple 了，这些地块都是几年前开发商高价拿的，改成绿地、公园，谁会愿意做这个冤大头呢？
另一个争议之处是：既然已经公开鼓励“商改住”，那民企能否享受同等待遇呢？
比如恒大、融创都规划有大量的文旅、商业地块，如果允许它们“商改住”，对于解决当前的地产危机会不会起到一些作用呢？