作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
楼市气势如虹，同时也证明只要剧本准备充足，都是可控的。
如坪山的新盘，玩出了“日光”的数字游戏，如深圳湾的“地王”，靠同行兄弟的陪衬完成了高价拿地的任务。
一线地王，配方都一样
“地王”的诞生既不是溢价多少，也不是开发商的楼面价成本，而是土拍释放出的长期楼市信号。
而深圳的这次土地出让，同样也进一步佐证了这一点。
市场整体的预期都被拉高了。
可以看到，深圳的地王诞生后，深圳的房产圈就不平静了，有人迅速呼吁深圳湾业主涨价，并且涨幅集体推高30%，加速推高深圳房价天花板。
虽然未必可以做到如此，但从侧面反映出市场层面的信心和趋势。
如今四个一线城市，其中三个已经诞生地王，就剩北京还未刷新地王的历史。
8月上海楼市诞生一宗刷新纪录的地块。
位于徐汇区斜土街道xh128D-07地块，被绿城以48.048亿拍下，楼面价131045元/平，溢价率约30%，刷新了中国大陆土拍楼面地价纪录。
这宗宅地地处上海徐汇滨江一线，紧邻西岸金融城，对面是均价178000元/平的香港置地·启元。
9月广州楼市诞生一块新地王。
位于天河区临江大道北侧AT080722地块被保利117.55亿拍走，折合楼面价6.69万/平，可售7.21万/平。
这宗宅地是珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地带，与广交会展馆隔珠江相望，也是广州CBD极为难得的“黄金地段”。
按照上海、广州、深圳的剧本节奏，北京大概率也不会太远。
过去是土拍完当天，购房者就已经可以知道半年后新房的价格，因为在联动价的约束下，购房群体知道未来的新房大概率不会突破土拍限价的标准，所以相对而言预期已经定型。
但新的房地规则下，没有了限价，则意味着未来新房的价格，上涨幅度都变成了未知数，在开发商追求利润的驱动下，便会默认新房存在涨价的可能。
所以一线城市陆续诞生的地王，更重要的作用是为各地楼市打开价格的天花板，为拉高整个市场的预期提供基础。
而对市场而言，楼市的长预期已经发生变化了，市场热度自然也会跟着跑起来。
再捂就“馊了”
市场热起来了，除了带来了价格的预期，也为开发商打开了市场通道，创造了卖房的时机。
所以可以看到10月以后深圳很多项目突然就冒出来了。
宝安桥头的鸿桥世纪名园，2021年8月就启动动工仪式，2022年4月开始吹风入市，一直拖到项目今年8月封顶成了准现房才在11月中旬突然获批预售并且开盘；
坪山中心的财富城二期，一期2017年12月就已经入市，一期加推也在2019年6月也已经入市，二期原本计划到2025年再推售，项目已经部分封顶，处于准现房状态，但随着市场好转，项目也临时改变了销售节点。
南山南头的天源华府，2018年受让的宗地，拖到2024年9月才封顶，即使开发商身缠纠纷，房源存在司法查封，项目也在“太贵了”的争议声中快速开盘。
甚至有的项目再也不“捂着了”，连尾盘、过去保留的单位这样的压箱底房源也拿了出来。
比如宝安中心的“鸽子王”项目都市茗荟二期，从2020年就一直传言入市，但每一次都仅仅是传闻。
今年项目又再被纳入四季度的供应名单，如今项目已经成了现房，市场近期也再次传闻要入市。
再比如位于福田下梅林的绿景·虹湾花园，尽管是优质地段，优质物业，但在开发商现金流吃紧的情况下，即使保留了十年的单位，也要拿出来重新销售。
所以可以看到，除了有年底加快推盘冲刺销售任务的原因，更重要的是各个开发商都在力抢来之不易的回暖机会。
但另一方面，也折射出开发商的集体心态——一是担心再捂下去就“馊了”，二是政策底可以赌，市场底是不敢赌的。
还有更重要的一点，也侧面反映出开发商对于后市的判断，难言真正的乐观，基本都是边走边看。
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