房地产市场终于回暖了，这是短期的昙花一现，还是形势彻底好转？房价还能回到四年前的水平吗？这是近期市场中那些忧心忡忡的朋友以及房子贬值的朋友问得最多的问题。
从北上广深等一线城市和部分二线城市 11 月份的成交情况来看，延续了 10 月份的热销态势，个别性价比高、品质好的楼盘甚至出现了开盘即售罄、售楼处火爆的场面。深圳 11 月份新房、二手房的登记套数突破了 17000 套，上海突破了 3 万套，成都达到了 38000 套，这是许久未曾出现的现象。
但从 11 月份的中指统计数据来看，房价下跌的城市数量在减少。深圳、成都、乌鲁木齐、东营这四个城市的二手房价格打破了连续 7 个月的下跌趋势，出现了环比上涨，这无疑为整个市场释放出积极信号。下面咱们来分析一下这些信号，欢迎大家先点赞关注。
根据中指数据，在新建住宅方面，11 月份百城中价格环比下跌的城市有 40 个，相比 10 月份减少了 3 个，并非像有些人说的已经全面上涨，但这无疑让有房的人对市场前景多了些期待。其中，一线和二线城市的新房价格环比分别上涨 0.69%和 0.33%。这背后是房企在核心城市保持较快的推盘节奏，部分优质改善项目的入市带动了城市新房价格的结构性上涨。通俗来讲，就是好房子、贵房子入市增多。
上海和宁波的新房价格环比涨幅在百城中位居前列，这主要受高价新开盘项目的结构性影响。而三四线代表城市的新房价格则环比下跌 0.04%，虽说跌幅不大，但也反映出这些城市的市场压力。
再看二手住宅方面，11 月份一线城市二手住宅价格环比下跌 0.07%，虽说仍在下跌，但跌幅比 10 月份收窄 0.1 个百分点。二线城市和三四线代表城市的二手住宅价格环比分别下跌 0.68%和 0.66%。然而，在这些下跌数据中，也有亮点。深圳的二手住宅价格环比上涨 0.21%，结束了长达 18 个月的连跌局面。
这背后是 929 新政后深圳二手住宅成交量迅速回升，市场需求加速释放带动了业主预期的修复，从而推动了价格上涨。除了深圳，北京、上海和广州的二手住宅价格虽仍在下跌，但跌幅维持在 0.1%至 0.3%之间，并且已连续两个月保持微跌态势，跌幅较之前明显收窄。成都的二手住宅市场也表现出一定韧性，成交量保持高位，市场情绪有所修复，部分业主甚至提高了挂牌价，带动了成都二手房价的环比上涨。
可以看到，926 以来，重点城市的新房和二手房成交表现活跃，市场出现阶段性回稳。1 月份，30 个重点城市的新房销售面积同比增长 20.6%，同时，20 个重点城市的二手房成交套数同比增长 26.3%。其中，深圳的新房和二手房成交同比都实现了翻倍增长，无疑为整个市场注入了强心剂。
政策层面持续释放利好信号，多个高层部门纷纷出台相关措施，优化房地产税收政策，支持城中村改造，允许运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地等。这些政策为房地产市场回暖提供了有力支持。地方层面，北上广深等一线城市取消了普通住宅标准，优化了相关税收政策。
广州发布了落户新政征求意见稿，七区内购房满一年即可申请落户，海南则调整了二套首付比例下限至 15%。此外，深圳、广州、贵阳等地在住房公积金方面进行优化，包括提高贷款额度、延长还款时间、支持公积金支付首付等，进一步降低了购房者成本，提高了市场活跃度。
整体来看，926 新政支持力度大，效果持续性强于以往，房地产市场已出现阶段性回稳。当前需求端政策已相当宽松，居民购房首付比例及贷款利率达历史最低水平，限购政策也处于实施以来最宽松阶段。未来推动市场持续止跌回稳的关键是加快出台政策的落实，如加快推进货币化安置、城中村改造、收购存量闲置土地及收储存量房等。
从具体城市的成交情况看，深圳的回暖最为明显。2024 年 11 月，深圳新房网签 9755 套，二手房网签 7356 套，住宅总网签量达 17111 套，这样的成交量为深圳房地产市场注入强大动力。相较于一线城市，二、三线城市的成交情况较为分化，像南京、苏州、合肥等城市在经历前期深度调整后，在政策利好下，11 月成交回升明显，而武汉、天津、重庆等城市虽环比仍下降，但同比已转正，整体走势有止跌回稳的征兆。
然而，尽管市场出现回暖迹象，但房企的销售业绩仍面临压力。11 月份百强房企销售额环比减少 18.62%，同比减少 9.46%，不过也有一些典型企业当月销售增长强劲。我们乐观地相信，随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度以及利好政策持续叠加，预计 12 月房地产市场将保持一定活跃度。
但要注意，房地产市场的回暖是个渐进过程，用套哥常说的话，这个市场的变化是个慢牛，需要时间和政策的持续支持。同时，不同城市、不同区域的市场情况将呈现差异化特点，因此购房者在做购房决策时，需综合考虑多方面因素，做出理性选择。
