今年7月，在上海放开竞价后的首次土拍中，招商蛇口联合中旅投资，以31.12亿斩获宝山顾村潘广路一幅地块。
作为上海销售额第一梯队的房企，招商蛇口今年屡屡重磅加码，金刚石数据显示，招商蛇口前10个月在上海拿地数量、拿地金额均排在第一位。
但这一次宝山顾村的落子布局，却有着极为特殊的意义：
招商蛇口完成了潘广路66万㎡TOD的最后一块拼图。
在招商重点布局的核心城市，只要摊开他们拿地地图，就很容易发现其中的规律：
招商蛇口始终有意去“布局片区”，经常是项目之间前后呼应，连缀成片，协同共振。
每一次落子都极讲策略，都不是孤军奋战，并致力于成为板块未来发展的重要推手。
招商的布局里，“造城”的雄心往往显露无疑，而“造城”之势，从拿地之初便已经起笔。
艳姐能感受到，对招商蛇口而言，开发业务的业绩排名仅仅是顺势而为，于其而言最重要的是：
如何在城市造城的维度里，争夺下半场的王者。
这两天，潘广路项目发布了案名——招商中旅·观境，以这个项目为切片，我们既能领略招商蛇口造城能力的万千气象。
也能体会招商蛇口磅礴造城背后，细致入微的产品颗粒度和人居理想。
01
地产开发4.0时代
招商蛇口的“造城”答卷
这几年，头部房企都在进行一场从“项目开发者”向“城市运营者”的身份革新。
艳姐听招商蛇口的高管说过一个理论，房地产开发已经进入4.0时代了。
传统1.0讲的是地段，2.0开始已关注户型外立面景观，3.0关注的是生活方式：
4.0则是在大配套时代下，居住的核心点变为了生活与城市的链接。
这些看似崭新的方法论，其实早就镌刻在招商蛇口的发展基因里。
回顾招商蛇口的历史，自打造国内首个产业园区起步，招商蛇口用了45年的时间只为一个问题探寻标准答案：
到底什么才叫“造城”？
核心一句话，造城≠造建筑，需要造城者充当土地、建筑、人类、配套这四个维度运转起来的纽带。
招商蛇口在上海的两个代表性TOD项目：松江泗泾招商时代潮派、宝山潘广路招商时代乐章的造城逻辑，就是清晰地回应了这个“纽带者”的角色。
像招商时代潮派，他们站在年轻客群的角度，量身打造“站、城、人一体化”的时尚潮流聚落。
招商时代潮派TOD规划示意
在约50万㎡TOD综合体中，包含上海第五座花园城、文化空间以及滨水国际住区等多元业态。未来从地铁站走出来，就是约18.5万㎡的花园城商业：
不仅有原汁原味的精品咖啡，还有休闲书吧、健身空间、儿童乐园、屋顶卡丁车等丰富的潮流场景......
招商时代潮派效果图过程稿
这里不仅是综合体，更是激活了一个板块，以及未来理想的城市生活模式。一个超级站、一座未来城、一群菁英人，在时代潮派完美交互聚合。
还有招商时代乐章，他们敏锐洞察项目所在7号线汇集大量都市白领的特点，抓住当代人所期待的Chill式松弛微度假生活方式——
在约17.5万㎡商业中打造一站式微度假目的地，成为人们休闲放松的理想场域。
招商时代乐章效果图过程稿
为了更好的传递和呈现未来生活方式，他们还专门打造了一个商业盒子——Chill Park生活美学馆：
提前置入了星巴克咖啡、桌游轰趴、DIY手工作坊、景观露台等场景……让所有到访的业主和客户，都能亲身体验北上海这座TOD大城未来美好的生活方式。
这两个TOD落位的背后，展现的不仅仅是招商蛇口如何做大盘，而更是它在上海的城市生活营造能力。
其实在浦东曹路招商花园城，我们已经看到招商蛇口的这种营造能力。
浦东曹路招商花园城实景
极具艺术感的空间之中，汇聚了超过200家品牌，其中区域首店超50%.....招商蛇口通过资源的整合导入，为板块注入了生机与活力。
招商蛇口的“造城”，就是把项目当做网线和枢纽，将招商蛇口拥有和掌握的资源整合起来，实现：
人与人、人与城之间的美好链接。
通过大城落地，给予每个人的生活，更大的宽度。
02
一次全维度的区域迭新
作为潘广路站TOD的最后一块拼图，招商中旅·观境自土地出让起就引发诸多关注，展厅开放后访客络绎不绝，热度非常高。
之所以有如此高的关注度，除了北上海最大的TOD之外，还因为项目兼具了：
北上海的超级规划、招商蛇口“造城”赋能、港中旅强悍的文旅基因。
招商中旅·观境所在的新顾城板块，在上海2035城市总体规划中被纳入了上海的主城区。
在这片区域内，规划并落地7大TOD+1大超级目的地（上海·海上世界）。如此密集的TOD布局，北上海凭借TOD集体发力、整体起势！
北上海7大TOD+1大超级目的地区位示意
进一步来看，7大TOD中，潘广路站TOD的含金量相当高。
原因有三：
处于产业融合轴和TOD发展带的十字交叉——东西向链接远香湖中央活动区、吴淞科创城、国际邮轮港；南北向沿7号线和15号线，一条从静安寺到大宁、市北高新，另一条从桃浦智创城到南大智慧城，形成产业链、创新链协同发展。
图源：艳姐制作
最大体量商业将最大程度实现TOD赋能——潘广路站TOD总体量66万㎡，仅次于宝山站TOD，不过纯商业约17.5万㎡位列7大TOD之首，高能级商业配套的价值带动能力不可小觑。
招商蛇口潘广路站TOD规划示意
高能级产业加速进化——一路之隔的上海机器人产业园入驻企业约300家，包括日本发那科、奥地利伏能士等一批国际国内头部机器人企业，去年园区工业产值超255亿，占全国的1/9、上海的1/3，战略性新兴产业产值占比超60%。
上海机器人产业园
北上海的超级规划自然意味着，一座集聚了新产业、新人口、新都市的高质生活圈，正呼之欲出。
招商蛇口的造城“魔力”，在成立时就已融入企业基因。不过3年前，他们更进一步提出“三个转变”：
从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
因此，在很多人还没有注意到的时候，招商蛇口已经成为了城市综合开发运营领域的领先者之一。
上海·海上世界
而这次与招商蛇口联手的中旅投资同样实力不俗，后者隶属于国内最大的文旅央企港中旅，港中旅打造了超五星级酒店、中旅免税、深圳世界之窗等诸多地标项目，非常懂得城市微度假旅游目的地的打磨。
cdf三亚国际免税城
拥有TOD、招商蛇口、中旅投资这三张王牌，招商中旅·观境也自然不同于以往打造的任何一个项目。
我们观察到，这次招商蛇口不仅在打磨极致的天花板级产品，还在以一己之力推动区域的全维度的迭新，来定义极具精奢质感的未来人居。
03
全维度拆解
招商蛇口产品的“精奢主义”
在这两年已经卷成白热化的上海新房市场，招商蛇口始终带给给艳姐一种感受：
总有旺盛的、持续产出爆款产品的能力，无论外界如何变化，它都维持着“出手即爆款”的节奏。
招商中旅·观境这个年末巨献的项目，就是极好的“招商蛇口产品主义”的剖析样本，它以一盘回答了这样一个问题：
如何在TOD大城之上，打造一个更高级的产品力。
这背后，招商蛇口的解题思路可以高度凝练成为四个字：
精奢主义
这种精奢主义，又可以进一步拆分为：松弛的艺术生活、精奢的海派美学、极致的高定质感。
①松弛的艺术生活：无边际奢享体系，极致的悦己主义
这一轮住宅迭代，瞄准的是同一个方向：深度酒店化。
通过把酒店的度假氛围引入居住空间，追求一种独一无二的度假感，在繁华都市中创造一方持久度假的体验。
简单来说：
回家就像去旅游，在家就像在放空。
在这个项目上，招商蛇口的解题思路很明确，落点主要在三个方面：
高奢酒店的氛围、度假风格的感受、高奢酒店的配置。
第一重，高奢酒店的氛围感拉满。
当你走进招商中旅·观境约70米超大尺度的主入口大堂，五星级酒店的港湾式落客、礼宾大堂，那种松弛的度假氛围感直接就扑面而来，让你每次回家都像入住酒店的check in。
招商中旅·观境效果图过程稿
仪式感不仅是点，更是一条线，甚至是整个面。这种酒店的仪式感蔓延至归家的每一步：穿过浮岛水庭的景观，身心沉愈，抬眼是按照酒店式尺度、风格、精工的入户单元门头，呈现出超越时代的高颜值奢装大堂美感。
招商中旅·观境精心设计的四重归家礼序，同时满足了高奢酒店带来的尊重感、高贵感、安全感、舒适感、愉悦感，将氛围感一把拉满。
第二重，度假风格的感受。
什么情况下能让你真切感受到度假的放松？比如，外面还是人流息壤的马路，转进门你耳边立刻就听到了溪流泉涌的声音，眼中立刻被锦绣花园包围，心情是不是一秒钟就变了？
这大概就是度假感的最直观表达。
这种理念在项目中体现的尤为明显，一个突出特点是，最大限度将自身与都市丛林隔绝，形成一种极强的“落差感”。
穿过以水镜、浮岛、密林构筑的下沉式中庭花园，那些水榭林间，那些草坪与树阵……共同形成了一个让人完全沉浸的感官体验，每一次归家成为了一场穿越花园的旅行。
在下沉式中庭花园的“浮岛水庭”之中，你可以纵享水镜自然包裹的宁静；置身水镜吧台、下沉卡座之中，欣赏叠瀑水景和自然院落，你能一秒钟与纯净的自然融为一体。
招商中旅·观境效果图过程稿
最让艳姐动容的，是招商蛇口对“小尺度空间”的把握，追求“人体尺度的温柔环绕”。
招商中旅·观境效果图过程稿
曲折的连廊沿途设置的休憩场所，提供了一个又一个小尺度空间，让你随时能和朋友坐下来。
招商中旅·观境效果图过程稿
在无数个万家灯火的晚上，你可能都会恍惚，仿佛回到了多年前巴厘岛高级酒店的那个温柔的夜晚。
第三重，高奢酒店的配置。
在项目中，艳姐看到了他们不惜斥巨资，为项目超配了高定会所。
招商中旅·观境效果图过程稿
很难想象，在这样的项目里，拥有豪宅级别的行政酒廊、无边泳池、高级健身房和私宴厅，以高奢材质和艺术质感的风格呈现，真正地把豪宅的生活场景给刻画出来了。
招商中旅·观境效果图过程稿
拿无边泳池来说，观境的泳池水域和水庭界面视觉上并无明显区隔，而是融为一体，仿佛能游入自然之中。
招商中旅·观境效果图过程稿
这种对标新加坡奢华的金沙酒店就可感知无边泳池美学追求，背后可是超出普通泳池数倍的技术、时间、成本打磨而成。
②精奢的海派美学：三大标志性价值主张
西班牙建筑大师高迪有句经典名言：直线属于人类，曲线归于上帝。
所以你能发现，近几年上海高级住宅都在探索运用圆角与弧线，不断塑造出海派曲线优美的建筑载体。
精奢海派美学的第一个价值主张，通过流体美学，让城市中伫立一座艺术品。
招商中旅·观境的标志性的鎏金塔冠，曲线灵动，像不像漂浮于大海的一艘游艇？这个灵感源于国际邮轮港的游艇曲线。
招商中旅·观境效果图过程稿
流体曲线式的建筑，有着鲜明的视觉感与活力，并且有独特的造型美感。用流畅飘逸的线条给建筑加冕，能让视觉体验感更高奢。
招商中旅·观境效果图过程稿
转角微弧线设计的阳台，让有机质感的建筑表皮，像流水一样自由延展、蜿蜒流长，同时兼具视野功能性，形成270°环幕视野，阔揽天际享受。
招商中旅·观境效果图过程稿
精奢美学的第二个价值主张，通过镜面美学，丰富城市的建筑表情。
招商中旅·观境相当直观地利用窗墙比极高的镜面玻璃幕墙，来打造宽屏立面，搭配上流云般的曲线建筑，形成一种“行云无界”的美学表达。
招商中旅·观境效果图过程稿
这种“镜面美学”，能让项目从不同角度呈现出不同的色调，随阳光、月色、灯光等景观的动静变化，形成了一种“去住宅化”的水晶感。
在精神层面上，这种建筑艺术也表达出了打破传统，摒弃冗余，自然、缓慢、流动的空间诗性品质，恰好命中了都市高知精英的审美范畴。
精奢美学的第三个价值主张，通过漂浮美学，解锁空间的呼吸感。
观境社区的门头，是一个悬浮的水晶礼盒；社区的会所，是四个仿佛浮于水面的透明的玻璃盒子；住宅的微弧阳台，仿佛悬浮空中……
招商中旅·观境效果图过程稿
这些设计思路共用了同一个主题——以“漂浮”为概念。
招商中旅·观境的设计思路有一个很明确的画面：造一处海上花园，找寻自然海岛的松弛感。
一旦“漂浮”起来，置身于其中的人，也自然而然让情绪变得灵动、轻盈、松弛。
③极致的高定质感：一次沉浸式的感官体验
这几年，为了让项目从进场开始就能释放出高级感。招商中旅·观境不惜大面积超配，用全面高定来赋予项目更唯美的质感，追求一种一眼沉沦的感官体验。
招商中旅·观境效果图过程稿
价值不菲的鎏金铝板，是被直观震撼的恢弘气势；蓝翡翠、范思哲黑、雪山飞狐、加州阳光、月光米黄、贝金米黄等大规模奢石，被应用在不同场景的建筑之中，凝练成为建筑永恒的质感。
招商中旅·观境效果图过程稿
而各类高定艺术型材，于无声之中，将格调拉满，形成一种深沉内敛的隐奢与华贵。
招商中旅·观境效果图过程稿
这种高级定制的思维也蔓延到了户型层面，形成不一样的奢居体验。270°环幕阳台形成了与天际线融合的奢享视觉；全系宽厅的户型，用奢阔面宽尺度震撼想象；LDKB布局融汇生活更多可能。
招商中旅·观境效果图过程稿
L型转角飘窗、深U厨房、酒店式主卧套房设计，实现空间质感的全⾯进化。
松弛的艺术生活、精奢的海派美学、极致的高定质感，凝结成为无数个招商蛇口营造出的生活场景之中，从外在的颜值，到内在的丰富生活，都带给了业主更多丰富美好生活的想象空间。
在招商中旅·观境这个项目上，你会发现它有种能量感，它更恰同学少年、风华正茂，涌动着蓬勃的青春动能。
它是这个繁华大城、万千丰盛的一个缩影，但澎湃之中，能让你的生活无限丰盈。
结语
今年是招商蛇口创立45周年，也是上海公司入沪的第21年。
今年招商蛇口在上海一口气推出了7个新项目，我们也首次见到招商各大产品系首度在上海竞相盛放、争奇斗艳。
既有产品细节的叹为观止、美学价值的赏心悦目，也有造城的恢弘磅礴、气象万千。
让人感叹，招商蛇口不仅仅有能力塑造超预期的天花板住宅作品，更有全景生活打造力、立体城市缔造力、商业综合体运营力等更高维度的独家能力。
进入一座城，便深耕一座城，这家拥有辉煌历史沿革的企业，始终在沉下心，去和城市的每一块有希望的土地对话。
去读懂每个城市、每个人的人间烟火。
主编：张艳
责编：王亦可、eric
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