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几乎所有人都认为房贷利率是应该要下调的，有人已经在畅想明年房贷利率2开头了，没想到近日宁波银行业发出通知：所有新增房贷利率，一律不得低于3.1%。
在此之前，宁波最低的房贷利率是3%，此次调整不但没有下降，反而上涨了0.1%。
在楼市止跌回稳的关键时刻，各方面政策都在为楼市保驾护航，为何银行会反其道而行之，给楼市背后一刀呢？
官方并没有给出任何解释，反正就是涨了，至于怎么理解，那是你们的事。
此前广州也出现过房贷利率上调，当时的说法是因为公积金的倒逼。长期以来，公积金的利率都是要显著低于商贷，但广州曾一度出现倒挂，商贷反而比公积金更便宜了。
这样公积金用户不干了，之前用公积金是一种福利，现在反而成了冤大头，那我还缴公积金干啥？公积金中心也慌了，如果新缴出现断档，整个公积金体系就无法维持运转，业务就没法开展了。
在各方压力之下，广州上调了商贷利率，最终保住了公积金的利率优势。
宁波目前的公积金利率是2.85%，和商贷相比还是有优势的，暂时还不构成倒逼商贷的情况。
那么此次银行上调商贷利率的动机，只能认为是银行单方面的行为，即银行为了追求自身盈利而宣布的涨价策略。
据媒体报道，目前银行业的利差只有1.5%，明显低于盈利线1.7%，也就意味着做房贷业务，银行的利润是没有保障的。上调0.1%的利率，就可以把利差扩大到1.6%，银行的亏损面会小很多。
中国的银行绝大多数都是国有，缺乏市场竞争力，他们主要的盈利方式是吃利差，利差缩小，银行的经营就会有大影响。
这回不仅宁波出现了上调，杭州等浙江其它城市也出现了同步上调，显然是事先沟通一致的结果。对于银行来说，不打价格战，对大家都有好处。
毕竟老百姓要办房贷，除了这些银行也没其它选择。
利率上调对楼市构成利空吗？毫无疑问是的，毕竟购房者支出的利息多了，购房成本增加了。
但这次上调并不会从根本上影响到楼市走势。0.1%的息差并不是一个特别难接受的数字，购房者虽有怨言，但也不至于影响到决策。其次未来LPR仍然有很大机会下调，目前5年期及以上LPR高达3.6%，实际利率则更高，整个债务不堪重负，降息仍然是大趋势。
LPR下调，房贷利率必然跟着下调，大家畅想的2字头房贷，也仍然能够看到。
需要指出的是，尽管房贷出现了0.1%的上涨，但整体仍然是比LPR低50个基点，这是房地产的特殊优惠利率，也是银行对房地产的支持和让利。
所以，银行对房地产的基调仍然是支持，并将长期保持这个趋势，直至止跌回稳的目标达成。
上个月，国务院批复了《宁波市2021-2035国土规划》，即今后10年宁波的用地指标已经框定，大家可以关注一下，宁波主城区的建设用地，在目前的基础之上，基本没有大的扩展。
这也意味着，宁波城市大发展的时代结束了，今后的开发只能小规模的，甚至零敲碎打的，今后的楼盘数量，也将大不如前。
有人担心，此次救楼市之后，又会回到之前的老路，大拆大建，土地财政，但实际情况可能并不会这样，随着地方化债的深入，戒断土地财政正在成为现实。
去年以来，我们看到曾经高喊的保障房建设低调了许多，或许因为决策层终于看清了现实：除了一线和强二线，中国的其它城市根本不需要大规模建设保障房，楼市整体的供应量已经足够。
未来楼市里所缺乏的，也是潜在有需求的，是改善型产品，即更好的房子。
2024年可视为改善元年，今年不但改善型楼盘更集中，而且品质有了显著提升，无论是硬件还是软件，都是几年前难以想象的。
改善、更新换代是楼市未来的主要需求，而且随着产品的进步，价格的进一步提升也完全可以预料，未来的高端楼盘，价格恐怕也是我们现在无法想象的。
老司机上一篇写了，这其实就是个例子。在房价下跌3年的大背景下，江翰府的售价却创出了海曙的历史新高，这就是改善型市场体的购买力。同样在江北、鄞州和镇海，顶级楼盘的价格（含二手），也都在这两年创下了历史新高。
楼市正在剧烈分化，就像这个社会一样，一部分人温饱都难确保，但另一部分人却在日进斗金。
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