01
澳洲房价创下新高 多户住宅需求因房价飙升而增加
由于澳洲房价创下新高，预计多户住宅的需求将上升，到2027–28财年结束时，多户住宅的建设将为住房和建筑行业带来约572亿澳元的收入。
根据Savills公司最新数据显示，越来越多的澳洲人选择共同分担房贷并同住在一个住宅中。
多户住宅可以指两个相邻的住宅单元，包括公寓房、分割的地块或在较大住宅地块上的附属居所。
尽管在澳洲住房市场中，多户住宅仍属于规模较小的资产类别，但2022年该类住宅吸引了超过158.5亿澳元的机构资本投资，预计未来五年还将新增5.28万套新住宅。
新南威尔士大学的城市未来研究中心的调查分析显示，2020年约有20%的澳洲人居住在多代同堂的家庭中，澳洲统计局预计到2046年多代同堂家庭将增加63%。
多户住宅的支持者认为，与家人同住不仅能缓解经济压力，还能帮助照顾孩子，让老年人每天见到家人，避免孤独。
尽管有诸多优势，专家警告称日常共同生活可能会对家庭关系造成压力，多代同堂生活的关键在于房屋设计。
Place Studio公司的总裁、联合创始人兼建筑师James Alexander-Hatziplis表示，考虑多户住宅的人应通过灵活的设计来最大限度地实现住宅空间的功能。
他认为，可以使用滑动墙或隔断，将房间划分为更小的空间，以适应学习、办公、娱乐的需要，起居室、会客区可以是独立的，卧室可以更多，以适应不断增多的家庭成员。开放式布局还能让空间用途更灵活，可轻松转换成家庭聚会或祖父母照看孙辈的场所。减少隔墙也能确保更好的自然光渗透和通风效果。
Alexander-Hatziplis还建议在设计规划时考虑不同的生活阶段和生活方式的变化，以确保住宅能够随着居住者的需求而不断演变。“可以考虑增加宽敞的门廊，以便推车或轮椅通过，这可以确保房屋拥有方便各类居住者的功能。”
在设计多户住宅时，应将隐私作为重中之重，确保所有居住者在各自的住宅或居住区域内都感觉舒适。他说：“墙壁、地板和天花板应有适当的隔音材料，以有效减少住宅间的噪音传播。应仔细考虑私人户外空间和窗户的位置。”
缺乏隐私保护甚至会影响关系密切的家人，比如观看不同电视频道的问题。他补充说，“同样，考虑家人见面频率，是否需要一个较大的家庭用餐区域。”
02
悉尼房价被高估情况最严重，布里斯班第二！
一项最新分析显示，澳洲的独立屋房价被高估了三分之一以上，而且许多地方还在恶化。然而，除非建造大量新房，否则房价不太可能回归到合理价值。
AMP首席经济学家Shane Oliver对澳洲房地产研究院数据的分析显示，全国独立屋房价比合理价值高出34%，较3月份增加了5个百分点。该研究比较了40年前各大城市的房价中位数与平均租金。
悉尼的高估情况最为严重，从先前的32.8%上升到47%，布里斯班紧随其后，从33.5%上升到45%。堪培拉和阿德莱德分别被高估了38%和33%，珀斯则高出合理价值12%。
墨尔本是唯一一个略有下降的首府城市，从3月份的25%以上降至17%。自1983年12月起，Oliver将各首府城市的房价中位数与平均租金进行比较，但达尔文和霍巴特因缺乏数据被排除在外。
尽管最近几年租金上涨，但差距依然存在。Oliver表示，“与今年早些时候相比，结果并没有太大变化，房价总体上涨，尽管通胀有所下降，但基本情况仍是普遍被高估，尤其是独立屋市场。”
“悉尼需要下降约32%才能回归合理价值，珀斯需下降约11%，其他地区介于两者之间。”Oliver指出，建造更多住房是减少溢价并保持其他城市房价稳定的关键。
尽管由于长期高利率，房产价值今年有所减弱，但仍然处于难以承受的水平。假设首购房者需将收入的一半以上用于还款，澳洲住房价格是家庭收入中位数的8倍，创历史新高。
SQM Research总经理Louis Christopher同意Oliver的观点，并表示这种情况已经持续了一段时间。“房价曾经在1994和1995年出现估值回归合理的短暂时期，但通常情况下，总是高于合理价值。”
Christopher表示，相对“压力较小”的城市包括阿德莱德和墨尔本。
但他仍认为墨尔本的房价高估了约15%。Christopher表示，阿德莱德的房产市场提供了合理的价值。
他认为，这与阿德莱德经济和人口较悉尼的较小增长以及较低的生活成本有关。在澳洲首府城市中，独立屋整体被高估5%，而公寓估值则显示出不同的情况。
就房屋和公寓而言，墨尔本是第二大被低估的城市，Oliver指出，其“疲软的价格表现”是多种因素的综合作用。未来，Christopher认为各城市的结果会有所不同。
“我们认为悉尼房价正在下降，但不太可能很快成为被低估的城市。”但他相信，在2032年奥运会之前，布里斯班的房屋高估情况将会持续。
03
澳洲仅9%的房源租金低于$400！
近年来，澳洲租赁市场的紧张态势持续加剧，特别是对于寻找可负担租房的租客而言，这一挑战愈发艰巨。
据RealEstate网站报道，PropTrack的最新数据显示，与疫情前以及去年的水平相比，租金低于每周400澳元的租赁房源数量显著减少，显示出市场对低价房源的巨大需求且供应不断缩水的现状。
首府城市的租金中位数自疫情初期以来明显上涨，尤其是珀斯，涨幅高达81%。从全澳来看，2020年3月，疫情初期价格在每周400澳元或以下的租赁房源比例为43.1%，而到了2024年10月这一比例骤降至9.3%，代表着与疫情前水平相比减少了78%，并且同比下降27%。
首府城市中，ACT的可负担租赁房源最少，目前仅有2.8%的房源租金低于400澳元。大悉尼地区的情况也不容乐观，从疫情前22.6%可负担房源的比例，收缩到2024年10月的3.4%，与疫情期间相比减少了85%，同比下降30%。
霍巴特在所有首府城市中表现相对积极，是找到低于400澳元租赁房源的最佳选择。目前有15%的房源符合这一价位，与去年相比增加了3%。布里斯班的Ipswich紧随其后，占总租赁房源的11%。
然而，尽管某些地区表现相对较好，但租客的选择仍极为有限。特别是在租赁市场活跃的地区，供应短缺导致的竞争使得每个租赁机会都受到激烈争夺。
此外，悉尼租金中位数已攀升至每周730澳元，目前只有悉尼外西区和蓝山地区进入了可负担租赁房源比例前十，9%的租赁房源低于400澳元。
租赁房源的减少以及日益增长的需求正在推动租金水平达到历史新高，令租房成本比以往任何时候都更高。加之通货膨胀和生活成本的上升，也进一步推动了租金的上涨。
专家们建议，增加市场上可出租房产的数量是缓解这一压力的有效措施。这不仅需要更多投资者的参与，还需要大规模的新房开发，以平抑不断增长的租赁需求，最终实现租金增长的合理控制和市场稳定。
04
中国人对澳洲房产热度消退！华人区公寓滞销
据Domain网站报道，专家表示，这一下滑反映了政府减少外国投资和移民的努力。
根据澳洲外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，2024财年海外买家批准的住宅 房地产投资数量降至5581笔，而2023年为6576笔，降幅达15%。
中国内地和香港买家（中国是澳洲最大的外国买家群体）获批的住宅房地产交易总 价值从上一财年的40亿澳元降至30亿澳元。
房产门户网站Juwai IQI联合创始人兼集团总经理Daniel Ho表示，外国买家在澳洲 的负担能力现在成为问题。
“外国买家在澳购买和持有物业的费用远超当地居民和公民，他们需要支付额外的 税费和关税，而当地买家无需担心这些。”
在悉尼，外国买家需支付一次性申请费、8%的印花税附加费和4%的年度土地税附加 费。这两项费用将从明年起分别增加至9%和5%。
非澳洲公民或永久居民买家在购房类型上也有限制。
外国投资者只能购买新房或楼 花，以帮助提振澳洲的住房存量。临时居民可以申请购买一套已有住房作为其在澳洲居住期间的住所。
如果希望购买 一套现房用于重建或开发，需要申请批准，前提是这将有助于增加当地的住房供应。
05
澳洲总理投资房挂牌79天后出售！比指导价低$15万
挂牌79天后，澳洲总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）位于悉尼 Dulwich Hill区的一套投资房产成功出售。
报道指出，虽然成交价比最开始的指导价低了15万澳元，但总理对这一数字“总体 满意”。
这套位于Dulwich Hill区Lewisham St 29B号的三室两卫联排别墅，于本周五晚间 以175万澳元成交。有两组买家展开争夺，都是计划自住的年轻夫妇。
当被问及总理对成交价的感受时，销售中介Shad Hassen思考片刻后回答称：“我认 为他对结果总体上很满意。”
这笔交易发生在政府极为忙碌的一周结束之际，国会通过了45项法案，其中包括澳 联储改革、针对儿童的社交媒体年龄禁令，以及一项旨在增加8万套出租房的计划。
RealEstate报道称，可以想象，在挂牌近三个月后终于卖出了自己的出租房， 阿尔巴尼斯心里肯定松了一口气。
Hassen承认，此次挂牌时机不太理想——如果当时提早一个月，可能能卖出更高的价格。
Hassen表示：“这是春季市场刚开始转变时第一批上市的房产之一，许多同期上市 的房产都经历了类似的过程。”
这套房产最初于9月12日春季初挂牌，计划10月12日举行拍卖，当时给出了雄心勃 勃的190万澳元指导价。
但在拍卖日临近时，Hassen发现只有一位买家感兴趣——这种情况在当前的市场并不 罕见——因此取消了拍卖，并将挂牌价改为了185万澳元。
但那位买家后来退出了，几周前价格又降到了175万澳元。
Hassen称：“当我们调整价格后，房产吸引了更多兴趣……买家看到了价值，我们最 终以全额（修改后的）要价175万澳元成交。”
鉴于首次挂牌后悉尼市场便出现了“市场调整”，Hassen表示，当时无法采取其他方 法来达成原本190万澳元的要价——总理也理解这一点。
Hassen说到：“我认为他很公平，对市场有很好的理解。尽管身为总理，但他和其 他人一样，作为一个决定出售房产的房主，他听取了建议，并对此表现得非常公平和理性。”
据悉，阿尔巴尼斯是于2015年以117.5万澳元购入的该房产。
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