作者|混哥
混知房产
谁是中国，最棒的控地大师？
中国宏观调控有两个词，分别是跨周期调节和逆周期调节！
啥意思呢？
就是通过货币政策和财政举措，烫平市场波动，让增长持续！
说得再直白点，就一个字：稳！
对，就是止跌回稳的稳字！
可是，怎样才能稳呢？换句话说，怎么样做到哪？
——住建部表态最重大，文件一发！城中村改造由35城扩大至300城，直接祭出棚改2.0版本；
——一线城市广州最干脆，大腿一拍，得嘞！买房送户口，外加提高公积金；
——河南省郑州最憨皮，微信一发，公告天下，郑州全境执行房票政策！
一夜之间，中国最顶级的操盘大师——在不露声色的迂回中，让整个楼市接收了市场接受增长的预期！
那么，在众多操盘大师中，谁才是当之无愧的一代宗师呢？
答案是深圳！
01
在深圳，你需要接受一个残酷的事实！
已经没有价格低洼区域，即使在偏远的城市边缘，即使在房价下跌40%的当下。
向西——
如沙井，曾经海沟子养蚝的荒僻之地，在农民房包围之下，挂盘二手房均价也要5万/㎡
如光明，除了红烧乳鸽和光明农场之外，就是新房叠新房，均价下跌之后，仍然要3万到4万元/㎡
向东——
如盐田，除了大小梅沙人山人海，就是海景豪宅荒草横生，均价仍然是4万元/㎡
如大鹏，充斥着农家乐和低端民宿，平日无人忙周日忙断肠，均价攀升至3万元/㎡
也就是说，深圳随便一个区域，无论哪个街道都已经是3万是起步，4万是常态，5万很平常！
那么，深圳的豪宅，多少钱一平米哪？
捂住胸口，不要激动——
30万一平的毛坯房，还特么买不到，叫深圳湾一号！
而大众认知的核心区域，福田和南方均价都已经超过8万/㎡。如果将这两个区域网格化，教育资源集中的板块10万/㎡是分分钟的事情！
文章看到这里，有些朋友或许会不信，疑惑的问：怎么可能这么贵？
来，再看看深圳香蜜湖深圳中学附近的房子，那才叫千万是起步，两千才算富！
同时，在深圳你还必须面对一个奇葩的情况：
豪宅，1500万以上，销售速度那叫一个快！
刚需，550万以下，销售鼓吹也能走量售罄！
精品，700万到1200万，销售走量特别费劲！
为啥会这样？
再回复这个问题前，请不要一直盯着价格找原因，因为这仅仅是结果！
因为深圳城市的规划发展，就是城市资源转移的过程，也就是卖地收钱的始末！
所以，想知道答案，要看操盘大师做了什么！
02
每个人的择偶标准不同，每个城市的发展特色也不同！
比如帝都北京，最知名的就是“五环之歌”，一环扣一环，由一到二，以此类推！
但是，但可是，可但是，
深圳，先行示范区怎么会和他们一样哪？
深圳喜欢张开双翼，同时起飞！力争用最快的速度，让每一块土地都价值倍增！
那么，怎么才算快哪？
怎么样才能让每块土地都价值倍增哪？
答案地铁。
地铁是激活土地价值，让土地价值倍增的最佳手段！
一个寂寂无名的区域或者地块，只要地铁规划一出，金子碰银子的声音就响起！
如果地铁即将开通，那不得了，就像处女受孕一样，一发不可收拾！
来，看图
其他城市的地铁，只有一期或者二期，而深圳地铁已经规划了五期工程，直接干到2035年！
所以在深圳，随便一个项目都敢说自己是“地铁口物业”，要么临近未来规划的地铁口，要么就距离地铁口1.5公里！
地铁，在深圳这个城市组织中，正如人体血管，将人口分别输送到任何一个区域，任意一个项目！
但是，深圳地铁的魔力，还远远不止于此——
如今，深圳地铁规划已经让城市群概念变得指日可待，从深圳到香港，从香港到东莞，从东莞到惠州… …
在地铁的运载效率之下，城市边界正变得模糊！
换句话说，城市群的效应，日益凸显！
在这样的背景下，很多人会生出疑问：[到底要不要去惠州买房？]、[要不要沙井买房？]、[要不要去松岗买房？]
地铁，就成了这些问题的判断标准！
既然地铁是买房优先考虑的条件，那还犹豫什么？
大宗师挥舞指挥棒，将地铁网络化、格式化，覆盖到每一个城区，每一条街道，每一个块土地，每一个项目！
如果你说：现在没有地铁，很不便~
他们就会拿起规划告诉你，美丽蓝图在这里！
如果你说：通车还要熬几年，很不便
他们就会推开窗户告诉，施工队伍在这里！
深圳地铁，截止2023年是555.568千米，未来将覆盖深圳任何区域并连接周边城市！
所以，大城无疆，谈何边界！
再这样的蓝图之下，从房价的角度看就变成了地铁一响，黄金万两！
不管多偏远的区域，不管多少农民房，都可以丫鬟变小姐。
千金，真正的千金！
如果你以为大宗师只会这么一手，那你就错了！
除了地铁，还有学校！
深圳初升高升学率只有47%，再这样的背景下，学区就变得特别招人稀罕！
既然如此，再把学校给你放进去。
什么龙岗、龙华、光明、松岗,都不是事儿！差不多每三个新楼盘里，就有一个项目在自建学校！
只要不是双塔楼，叫个花园的项目就能配备幼儿园！甭管郊区还是网红区域，先把学校划入地块里！
深圳这座城市，吸引的都是学而优好青年，都是热爱鸡娃的小中产，这群人只要看见地块有学校，怎么能不心动，不出手！
文章看到这里，有人问：那高中咋办？
让娃自己争气，考啊！毕竟没见过保生儿子的媒婆，也没见过保考高中的学校！
如果你以为，地铁有了，学校来了，就完事了？
那不能够啊！
还有一群指天指地，对着地图喷口水的“秃头”，告诉我们什么才是经济活力的基础！
来，拿出PPT，先把规划图纸搞出来——
前海：社会主义先行示范区！
宝安：偏远的西乡和新安联姻前海，立马变成中心区
沙井：先不要管广州有没有，反正沙井必须有个国际会展中心区
光明：世界一流科学城，就问你行不行
如果你以为，只有新区有规划？有蓝图？
那就很傻很天真了
福田：定位三大核心引擎，环中心公园活力商务区，听着就高端大气上档次。
南山：一轴一带三组团，世界级创新型滨海中心城区，看着就想与世界接轨。
当这一切都尘埃落定，深圳1997.47平方千米土地，神奇一幕出现了：
地铁，已经网格化！
学校，已经幼小初！
产业，已经在创收！
至此以后，远郊新区不再是麦田里的新希望，而是跃然纸上的未来，万事俱备就只等开发商登场了！
行情好的区域，如龙华、如光明、如沙井，都是开发商眼里的当红炸子鸡！每次土拍开发商都是铆足劲举牌！
土地拍拍乐，之前一切才值得！
然后地铁+教育+产业，再把土拍溢价一亮！
购房者立马懵圈——要交通，有地铁；要学校，有幼小初；要产业，有规划
再看土拍，刚刚溢价
在这样的攻势之下，甭管你是华为的工程师，还是腾讯的码农，亦或者拆二代的深圳土著，都在这一套“至刚、至猛、至快”的招数下，彻底歇菜！
不行了，这房子还得买啊！
从此，深圳远郊无低价，深圳核心价更高！
这一套“至刚、至猛、至快”的招数，彻底重构区域和地块价值！
03
时间进入2024年，深圳的大宗师，彻底拿捏了市场的真谛！
100城松绑，管我鸟事！
我只负责一件事，让市场预期变热！
2023年，1760万人口的深圳土拍15块，仅为2022年、2021年的三分之一；
2024年前8个月，土拍1块；
然后就迎来了924央行降息、926大家长[止跌回稳],在这种情况下深圳10月份成交量创历史新高：新房1.3万套、二手房8000套
然后呢？深圳立刻推出10块土地，大喊：价高者得
呵呵，这选的是黄道吉日啊！
日子选完，还把箱底的宝贝拿出来！
宝安2块，都在宝安中心；
南山2块，分别在后海、赤湾；
龙岗3块，分别在大运、南约、坪地；
光明3块，分别在长圳、红花山、马田薯田埔。
文章看到这里，大家就明白：这都里大部分都是好地段的地块啊，为啥都是好地啊！
因为深圳这两年的市场太烂了，太惨了
楼市下行，全国商品房均价都跌破万元，土地也不乐观，冷暖不均！信心已经崩塌，看空者四起… …
这种时候，如果深圳的大师还不走心，拿破烂出来哄人，大概率会很没有面子——
例如，流拍的情况！
之前，市场行情好，怎么说都有理，房子怎么搞都能卖，现在市场不好了，房企都变胆小，万一流拍，那怎么行啊！
所以呀，重塑市场预期，就是重塑市场信心！
怎么重塑信心和预期？
箱底的好地块拿出来，取消限价，取消户型面积限制，然后用面粉传到面包的溢价来稳定市场，稳定信心！
然后，无保障房这个累赘拖累，直接单竞！
然后拿出深圳最牛地块：南山区粤海街道涉宅用地，宗地总面积38566.56㎡，规划建筑面积263000㎡，起拍价126.52亿元，起拍楼面价48106元/㎡。
然后让地块土拍不限价、商品房销售不限价，不受“70/90”户型政策限制，按照“价高者得”的原则执行
就这一套行云流水的功夫：就问你，服不服！
这还不算完！
为了稳定市场，稳定信心！重塑市场信心！
不仅给出最牛地块，还有承诺：交房即发证.
再没信心的客户，看着土拍的溢价和现场的火热，再看看现在低眉顺眼的在售项目，马上银牙咬碎，也都想看房了！
04看着大宗师的功力，购房者该怎么办？
还能咋办，该买就买吧！
大师已经减少未来3年的供地，2020年供地数量34块、2021年供地数量40块，2023年供地数量15块，
到了2024年上半年供地仅1块！
深圳本来供地就不多，二手房挂盘量才4万多套，相比北京13万套、上海20万套，根本连三分之一都不到！
一边是成交量上涨，一边是土地控制，中间夹着的你们：等着生娃、等着结婚、等着上学，这种情况还指望跌吗？
现在深圳楼市还没彻底“活过来”，开发商又缺银子，所以还有给折扣，而这对于购房者而言，这就是机会，也是难得的机会！
03
最后，说几点！
1、没有势均力敌
买房这件事，从来就没有势均力敌。
你不买，房价涨了，你要攒更多的钱，房价跌了，你更加不敢出手；
反之，你买房，房价涨了，你跟着赚钱，房价跌了，你也不用给房东租金；
然而时间推移，房价终究会涨。