要问楼市未来最大的利空是什么？那么基本上可以说是人口发展特征的变化，也就是人口总数量的减少及人口老龄化。我知道在最近两年即便是楼市的支持措施不断出台，即便是楼市已经出现了回暖迹象，仍是有一部分人看空楼市的未来，他们看空的一个很重要的理由就是未来人口发展的变迁。
回想一下，为何国内楼市在2000年之后会逐渐走出大牛市，一个非常根本性的原因就是享受到了前所未有的人口红利。那个时候国内的人口享受到两次婴儿期的红利，年轻人占比非常高，而在城市化进程的推动下，大量的人口流入城市，产生了井喷式的住房需求。
在需求的支撑下，各种投资、投机需求也在爆发，这就推动了房价不断上涨，以至于到了后来，很多人都认为国内的房价存在较大的泡沫。
而如今再来反观这个因素。人口总量已经进入了负增长以及人口老龄化在不断加剧，这就意味着未来的人口红利必将有所萎缩，这对于楼市的发展是不利的。
2022年末国内人口总量减少了85万人，开始步入了负增长。而一般来说，一旦人口进入负增长后，在短时间是很难逆转的。事实上也差不多是这样的，2023年末人口减少数量扩大至208万人。从2024年前三季度的结婚登记数量来看，2024年的人口出生率也不容乐观，总人口大概率会继续维持负增长。
与此同时，人口老龄化的情况也在持续，预计到了2025年，国内将进入重度老龄化。
人口总量减少与人口老龄化同步进行，也将会使得一定时期内，人口发展情况比较严峻，我们因此也必须去面对这样的问题。而楼市也不可避免受此影响比较大，毕竟这两件事的发生将会严重影响到未来住房需求的增长及需求结构的调整。
说实话，如果任由这种情况发展下去，说这个因素将成为楼市未来最大的利空也毫不夸张。不过目前上面已经开始采取行动了，鼓励生育这个事情已经提升日程，这将一定程度上缓解人口减少的速度与趋势，对楼市的冲击或许也会相对小一些。