本期主笔：王伟
民庭审判团队负责人
（更多风采见文末）
小区维修资金由小区业主共同筹集，和全体业主息息相关。近日，我们审理了一起建设工程施工合同纠纷案件，某工程公司以拖欠工程款为由将小区业主大会、业委会诉至法院，而在案件审理过程中我们发现，案涉小区维修资金是一笔“糊涂账”……
小区业委会拖欠工程款
2017年起，某工程公司受某小区前任物业公司委托，负责该小区的渗漏水维修工程。2022年，工程公司将该小区业主大会和业委会诉法院，称业主大会和业委会共拖欠公司2017年至2021年间的工程款48万余元，并向法院提供了《工程预算》《报价单》《房屋修理养护任务单》《房屋修理养护任务单汇总》等证明材料。
小区业主大会和业委会辩称，小区前任物业公司已于2021年12月撤离小区，该工程公司由前任物业挑选，工程款结算也在工程公司和物业公司之间进行，不应当由业委会来承担付款义务。业主大会和业委会还向法院提交了《房屋维修核实表》，用以证明部分业主对任务单中载明的维修事项不知情，姓名存在冒签等情况。
一审法院经审理认为，工程公司提供的材料可以体现出较为完整的、符合交易惯例的施工流程，而小区业主大会和业委会未能提供相反证据以否定工程及工程款的真实性与客观性，故判决业主大会和业委会应支付工程公司工程款48万余元及相应利息。
一审判决后，小区业主大会和业委会不服，上诉至上海二中院。
查明维修资金支付明细
二审过程中我们发现，工程公司，业主大会、业委会，物业公司对于某小区渗漏水的维修过程表述一致，即业主发现漏水后，报物业公司，物业公司再联系工程公司对维修工程报价，报价经业委会确认后再实施维修，维修完工后由业主或业委会成员签字确认。
因此，对于工程公司，业主大会、业委会之间的法律关系，合议庭一致认为，业主大会、业委会虽未与工程公司签署施工合同，但业主大会、业委会委托物业公司负责小区共有部分、共有设施的渗漏水维修，物业公司接受委托后联系工程公司实施案涉工程，相应的法律后果应由业主大会、业委会承担，并从小区维修资金中列支。
但对于工程款的金额，业主大会和业委会称，按照粗略计算，从2017年开始的3年间，物业公司相继从小区维修资金里支取了近100万元用于渗漏水维修。作为现任业委会，他们确实不知道这笔维修资金用在了何处。
为了查清维修资金的去向，我们前往上海市物业管理事务中心了解小区维修资金的查询流程，之后再通知业委会成员到法院，并进行现场教学。
在掌握了方法后，业主大会、业委会在维修资金平台上查到了维修资金支付明细。2017年至2019年1月，前一届业委会的确已从维修资金中支付了90余万元工程款，这一金额远高于工程公司自认的48万元收款金额。但2019年1月后，维修资金却未再无任何款项支出。
对于2017年至2019年1月已支付的款项，物业公司和工程公司都无法作出合理解释。对于后续的工程款为何没有支付，业主大会、业委会和物业公司两方表述不一。物业公司认为，是因业委会缺位导致无法支付；业委会则认为，因物业公司擅自划转维修资金导致维修资金账户被封存，故而无法支付。
最终，合议庭对工程公司主张的2019年1月前的工程款均不予支持，判决由业主大会、业委会支付工程公司工程款19.5万元。
加强维修资金使用监管
这起案件虽已审结，但合议庭认为，某小区所暴露出的维修资金支取不规范、业委会对维修资金监管不到位等情况并非个例，而是许多小区都存在的共性问题，亟待引起重视。
于是，合议庭在走访某小区业委会以及市物业管理事务中心后，向相关行政机关制发了司法建议：一是加强培训，实现多方协作。加强对业委会成员法律知识、维修资金管理平台操作能力以及资料保管等的全面培训，做到辖区内每一个业委会均能用、善用维修资金平台，实时掌握维修资金支付动态。二是加大惩处，构建警示清单。对涉嫌违规支取维修资金的相关企业依法依规予以查处，建议建立完善物业服务企业的信用档案，对多次违规支取维修资金、金额较大的物业服务企业列入警示清单。
这一建议得到了相关部门的高度重视，回函表示将指导属地街道加强对小区物业日常管理及业委会使用维修资金过程中的指导监督。此外，还将通过对各街镇维修资金专管员的指导和培训，提升维修资金专管员的专业能力，及时发现物业企业、业委会在维修资金使用、管理过程中的错误，并予以纠错和督改。
法官心语：
维修资金的安全关系千家万户，牵涉老百姓的切身利益。为规范维修资金的合法、合规使用，法院在个案办理之余，聚焦案件背后的行业领域突出问题及时发出司法建议，延伸司法职能，积极参与基层治理，希望以此变“化解矛盾”为“提前预防”，切实以“审判之力”助推“社会之治”。
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王伟
复旦大学全日制法学硕士
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