后天，
也就是本周三（11月25日），
新西兰央行将发表下一份货币政策报告，
公布其是否会将官方现金利率（OCR）
继续下调，以及下调多少。
坊间已经纷纷预测，
有经济学家称，
后天央行将再次猛降50点！
还有人预测，
2025年总共再降100点，
至3.25%！
近月来，央行开启降息，
新西兰主流银行纷纷跟随，
让房贷一族拍手称好。
但高兴之余，也有不少小伙伴发出疑问：
“我该不该‘锁住’目前的房贷利率呢？
官方现金利率、房贷利率还会降吗？”
今日，天维网记者采访了
BNZ前首席经济学家Tony Alexander，
来听听他对最新OCR数据，
房市、经济，
都有什么样的看法和预测！
Tony Alexander. Photo: OneRoof
BNZ前任首席经济学家：
可能会下调50基点！
对于后天的OCR数据，
Tony Alexander怎样预测，
又会怎样解读其他经济学家的预测？
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Tony Alexander
今天 15:00
您好，Tony！
Hello，天维菌！
您对周三OCR的预测是什么？
我对本周三官方现金利率审议的预测一直是下调50基点，有人认为可能需要下调75基点，因为通胀率已降至2.2%的低点——但有迹象表明消费支出有所改善，房价也在回升， 所以目前可能不需要真正大幅放宽货币政策。
您认为OCR下降50基点会对房地产市场的借贷行为产生什么影响？
房地产市场已经在好转，部分原因是利率已经下调，但主要原因是人们预期利率会进一步下调。
因此，当OCR下调时，人们会更有信心地认为利率将处于较低水平。我认为这将使更多的买家重返市场。
但同时，我认为更多卖家也会挂牌，因为他们可能已经拖延了两三年，等待市场好转。因此，总体而言，房地产将开始出现强劲的活动水平。
在利率已降低的情况下，您认为进一步下调OCR是否会在刺激经济活动方面作用降低？
我认为不会，我们可以拿疫情做例子，当时利率降到了很低的水平，而从2020年年中到 2021年年底，房地产市场的平均价格却上涨了46%。
所以我不确定降息（给人们）的刺激是否会减弱。利率越低，人们就越恐慌，就会想“我必须尽快买点什么”，所以房地产市场会受到实实在在的影响。但正如我所说的，因为我认为卖家和买家都会增加，所以我们不会看到价格的快速上涨。
房贷应该“锁”多久？
听听资深经济学家怎么说！
不少“房贷一族”最关心的问题，
莫过于“我该将房贷锁多久？”
今天，Alexander给出了他的回答。
他曾在上次OCR发布后表示，将房贷固定在六个月内可能是个不错的策略。
“如果我此时（向银行）借款，我很乐意只固定六个月的利率，以便从2025年中期开始转换为更长的利率。”
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Tony Alexander
今天 15:00
为什么您认为将房贷利率固定在6个月是一个比长期更好的策略？
首先值得注意的是，新西兰人固定利率几乎没有超过三年的，这也是人们的习惯。
因此，很多人都在考虑，什么时候才是合适的时机。现在，利率正在下降，下降幅度最大的是短期利率，即六个月和一年的利率。
但在利率下降的同时，其他利率也在下降，如三年、四年、五年的固定利率，但降幅没有那么大。
我预计未来九个月左右，OCR将从目前的4.75%降到3.5%左右。短期利率会下降1个百分点，可能是1.25个百分点，但两年、三年、五年的固定利率可能只（下降）0.5、0.75个百分点。
因此，对于那些想延长固定利率的人来说，等待是有好处的，而且明年下半年可能会出现一个较长期利率的低点。
借款人和投资者在计划长期财务决策时，应该考虑哪些因素？
要记住的关键是，并不会因为房价下跌而直接亏钱。如果出现大幅亏损，通常是因为现金流枯竭，无法偿还房贷。
在这方面，关注劳动力市场是有好处的。现在，失业率已经从3.2%上升到4.8%。我认为，到2025年下半年，失业率可能会达到5.5%。因此，一个人必须考虑“在几个月后，我还会有工作吗？”
作为投资者，当别人在投资时你也会想投资，这种情况会在一段时间内相互推动。然而，这次未必会发生这种情况，因为我们新引入了收入负债比率（DTI）限制。
您预计房价将在未来四年内上涨，2026年的涨幅可能超过2025年。您认为哪些因素将推动这一增长？
利率下降显然是一个重要因素，这将使我们的购房者开始上手。
其次，我预计劳动力市场将在2026年有所改善。
新西兰的净移民人数有所下降，但仍保持强劲的正增长，因此，新西兰的人口增长仍可能保持相对较好的态势。
另外，也许还有第四个因素，目前，我们的新房建设，尤其是新的联排别墅的建设有所下降...这就意味着需求与供应的对比，在2025年和2026年，房价将面临上涨压力。
您认为目前的移民水平对2024年及以后的租房和住房市场有什么影响？
租赁市场已经发生了很大变化——在过去的一年里，我每月都会对住宅物业投资者进行调查。一年前，很多投资者都说“找到好租客很容易”，因为那时候有很多移民在找地方住。而现在，要找到一个好租客却相当困难，这在很大程度上是因为移民们回到了他们的家乡，失业率也在上升。
我认为，这还需要一段时间才能趋于平稳，并向有利于房东的方向发展，部分原因是许多多单元联排别墅的开发商最近无法出售联排别墅，因此他们将其投入租赁池，供人们出租。
（现在）利率正在下降，这是件好事，但出租房的维护成本还是很高的，我认为总体而言，2025年的大部分时间里，租赁市场仍将有利于租户。
在采访的最后，Alexander预测2025年，新西兰经济将温和增长，2026年经济活动将更加强劲。
“我相信经济会好转，
但好转的速度不会很快。
在我们走出经济衰退之后，
人们可能已经习惯了。”他说。
“在1991年的经济衰退之后，新西兰的经济在两个半月内增长了约6%。在1997年、1998年的经济衰退之后，我们在18个月内又增长了6%。在2008年、2009年的全球金融危机之后，2015年的最佳增长率约为4.1%。在全球金融危机之后，经济花了一段时间才开始好转。”
图为Tony Alexander接受天维网记者采访。
ASB经济学家：大幅降息是“最不会后悔”的做法！
除了Tony Alexander，
还有不少来自其他主流银行的经济学家
给出了自己的预测。
ASB经济学家表示，与10月相比，央行大幅降息的理由依然充分。他们将此描述为目前的“最不会后悔的”做法。
“随着通胀回到目标中间值附近，经济开始出现产能过剩，货币紧缩力度需要迅速减弱，50个基点的降息可以实现这一目标。”他们表示。
不过，他们认为75个基点的降息可能过度，因为最近的经济数据大多符合央行在8月的经济展望。
“通胀前景仍然存在不确定性，外部通胀上行风险可能在2025年显现。我们相信央行也意识到自己即将进入长达三个月的政策间歇期（直到明年2月的货币政策声明），这减少了其应对灵活性。在4.25%的OCR水平，即使通胀突然回升变得顽固，央行也能确信不会过度降息。50个基点降息在各种风险之间实现了最佳平衡。”
Capital Economics高级经济学家Abhijit Surya表示认同，并指出央行通常仅在全面危机中才会采取75个基点降息的做法，例如全球金融危机和疫情。
“考虑到央行估计中性利率在预测期内为3.4%，我们预测最终利率（Terminal Rate）为2.25%。这显著低于分析师普遍预期的3%，以及市场在当前降息周期中预计的最低点，3.25%。”
KiwiBank经济学家：利率将更快下调
KiwiBank首席经济学家Jarrod Kerr认为，鉴于央行在8月后实施的降息超出预期，他预计OCR将被“进一步下调”，并且这一举措会“提前实施”。
换句话说，利率将较此前8月的展望更快下调。
“8月的OCR曲线暗示每次降息为25个基点，而我们现在看到的是按需调整为50个基点的降息。此外，目前公布的经济数据表现比央行之前的预测还要弱，而央行的预测本来就已经偏低了。”
“特别是，今年第三季度的通胀数据显示整体通胀率下降至2.2%，而央行8月的预测为2.3%，5月的预测为3.0%。这表明通胀正逐步回到央行的目标最佳状态——2%。”
汇丰银行经济学家：2025年每季度或降息25个基点
汇丰银行澳新首席经济学家Paul Bloxham预计央行董事会将在25、50或75个基点之间权衡，但最终选择50个基点作为最稳妥的决策，以平衡增长和通胀的风险。
“我们预计2025年，央行会进一步降息，但随着经济持续复苏，降息步伐将放缓。我们的基本预测是2025年每季度降息25个基点，到2025年底降至3.25%。”
Bloxham指出，在8月的货币政策声明中，央行估算的中性OCR水平约为3.4%。
中性利率是中央银行在经济条件平衡时，认为最适合的默认水平。
Bloxham还指出，由于圣诞节和夏季假期，下次央行会议将推迟到2025年2月19日，比平时间隔长一倍。
对于后天即将公布的OCR数据，
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