周五下午五点，记者搭乘地铁到达尖东站，实探尖沙咀地区商铺经营情况。从地铁口冒出头来，街道繁华依旧，人潮涌动。一直走到柏丽购物大道，人流也不见减少，几乎错不开身。记者向同行的同事感慨“这分明见不出萧条的样子”，同事冷笑一声哼到：“你再仔细看看，大多数人都是双手空空啊，只逛不买。”
尖沙咀地铁口旁关门的食肆
美联旺铺董事梁国文
01
多项因素打击香港零售业
走进一家三千呎大小的药妆店，灯光明亮的店里站着几位店务员，数量多过顾客，收银处的小妹正悠闲地拿着睫毛膏雕琢眼妆的细节，生意之冷清显而易见。要知道这样的药妆店以往可是代购们疯狂扫货的“战场”，内地人的最爱。店内一位酷似老板样的男士苦笑着向记者表示，现在生意比起疫情前跌了50%，希望业主能够降租。问起附近商铺情况如何，他抬起手指着街对面聚集着多家餐饮店的小巷说：“餐饮业最惨。”
顺着他指的方向一路走过去，方知他所言不虚。明明是晚餐时段，食肆内却未见多少顾客。同时记者观察到街边吉铺数量确实不少，到处张贴着招租广告。这样的场景，正与上月美联工商铺资料研究部发布的《香港主要购物区街铺空置及商户分布调查报告》所披露情况相同，香港商铺形势严峻。
“主要是由于2019年修例风波及新冠疫情所引起的连锁反应和蝴蝶效应。修例风波下许多店铺遭到破坏，道路锁塞也导致开业受阻，紧接着就遇上难得一遇的疫情，大家都不出门，店铺无生意可做，这样的情况持续了三年，港人消费模式已转为网上购物。经历过去这几年的变化，消费模式难以一时再改变，店家生意难做，商铺租金也就不断下跌。从业主角度，在利息高企和回报不及投入的情况下，业主面临巨大压力，急于出租或出售，也令价格受到冲击。”美联旺铺董事梁国文向记者分享。
北上消费则更是致命一击，梁董事直言，在餐饮方面，内地无论人工、铺租、品种都比香港优胜。另一个收到冲击的是奢侈品行业，内地游客减少的同时，受消费降级影响，人们对名牌包包和名表的消费不似从前。
02
香港商铺正处于转型期
那是否以前一铺养三代的情况再难复现？梁董事认为并非如此，只是香港商铺正处于转型期，“香港是一个很小的地方，住满了七百多万人口，拥有多元化的文化，衣食住行，这些人的需求始终都在，只是消费的模式发生改变。另外之前租金过高，现在有所回落，其实是有利于营商。原来做堂食的店可能转型为专门卖外卖，酒店变为学生宿舍，卖鱼蛋烧麦的小食店专为年轻人喜欢的奶茶店，如喜茶等。内地许多品牌进入香港扎根，也为香港引入了内地的一些消费模式，比如在线付款，到店取货。总体来看，香港商铺的寿命期不是缩短，而是转型运营模式。”
只是转型期难免有痛，“我认识很多商家，头痛得不得了，从2019到现在已经五年的时间，失血太多。现在虽然租金降低，但客少挣不了钱，还怎么谈开业和投资呢？”作为从业地产业务三十几年的专业人士，梁董事对行业在转型期面临的困境急在心头，为此，他给业主送上两点建议，一是为达到业主和租客双赢的最佳效果，可在租金和细节互相包容宽限，租金低些，多给点装修期，把吉铺租出去，令到街道气氛扭转。第二业主可以主动联络经纪，引入较为特色的租户，给予自带引流效果的商铺优惠，好过白白空置。
从更宏观的层面来讲，他认为政府现在应该加快速度采取行动，不要等“血流光了变成僵尸”，再来抢救世道。一直以来，政府的动作太慢、太迟，在商铺空置率高企、真正遇到困难的时候，才慢条斯理开始关注问题，处理起来又畏首畏尾，担心利好商家的条例放宽后引起炒风，梁董事形容“这反映政府的想法是错误到不得了”，他认为现在经济行情差，大家哪有钱炒？
面对北上消费成风致使本港零售与餐饮业承压的现状，政府始终没有作为，放任港人北上，也是问题所在。针对此，梁董事建议港府征收陆路离境税，一来可以增加库房收入，二来可以增加港人的离港成本，有助于他们留港消费。其实这一建议并不新鲜，去年圣诞连假，不少港人积极北上消费，单是12月23至26日就有过百万港人经陆路口岸出境，有鉴于此，不少机构又向政府建言，提出征收离境税这一老生常谈，但港人对于此提案评价两极分化严重，不了了之。
另一方面，梁董事认为目前一万二的免税额度还不够有竞争力，“买个包包都不止一万二”，为此他建议应提高内地居民赴港澳购物免税额，比较理想的区间是在两万至两万五之间，唯有力度够大，才能刺激市场，激发活力。
03
走过黑夜 曙光将现
对于商铺的未来，梁董事持乐观态度，他认为至少未来不会比现在还差。以他的判断，目前几项利空因素作用的发挥已经接近尾声，第一，疫情禁止外出的情况已经过去；其次，网上购物导致实体经营受阻的情况也已经发生，未来难已再有其他新的革命性消费模式转变；另外对于租客来说，加息压力已经过去，现在已经处于减息周期，对营商来讲十分有利；最后北上消费的热潮已经持续发酵很长时间，大多数港人都已经去过上过一到两次，可能会出现疲态，新鲜感减弱后去的次数便会减少。
总的来看，现在说香港商铺已经由“一铺养三代”转变为“一铺衰三代”实在是言之过早，经济发展有起有落，商铺亦不例外，内外围多重冲击之下商铺难免受到影响，但相信香港商铺总会走出阴霾，只是时间早晚而已。
来源：香港经济导报
作者：纳婕谧 本刊首席记者
编辑：芦梦婷
审读：刘妍伶
监制：舒志勇