文/乐居新媒体 严明会
几天前，位于广州南沙横沥岛的深业颐泽府攒了个局。
它邀请广深一众媒体齐聚南沙，讨论起南沙楼市及资产配置趋势。
这场活动，还有一个最主要的目的，那就是为项目的257㎡产品，宣传一把。
趁着降准、降息、降首付以及广州南沙全面放开限购，深业颐泽府似乎要开启一波动作了。
这样的机会，对它而言已等了很长时间。
2020年8月，广州南沙横沥岛板块正值火热，深业置地广州公司以40.05亿元 配建2.32万㎡人才房的价格，摇号拿下横沥岛2020NJY-10地块。
深业置地广州公司是深业控股直接持股的子公司，由深圳控股（00604. HK）间接控制。
至此，深业控股成为当时首批进入横沥岛拿地的房企之一。这也是该公司布局广州的第二个项目，除此之外，它在金沙洲还有一个江悦湾。
但这已是其2013年打造的项目了。
深业控股对进驻横沥岛看得很重，在公司内部，这被认为是“落实粤港澳大湾区重点城市优质土地资源拓展战略的重要举措”。
而超过40亿的拿地价格，也确实说明了这个项目的重要性。
只不过，后续的地产行情并没有按照深业控股预想的那样发展。
楼市的下行以及企业没有及时调整策略、随行就市，深业颐泽府如今仍在艰难地走在去库存的路上。
该项目最早在2022年4月取证入市，据广州住建局数据显示，深业颐泽府截至目前（2024年11月22日）取证住宅已售套数205套，住宅未售套数947套。
按照这个数据，卖了两年多，深业颐泽府的网签去化率仅17.8%。还不足两成。
深业颐泽府地块占地6.63万㎡，计容建筑面积达到23.24万㎡，其中可售住宅20.17万㎡。规划楼栋总数20栋，总户数约1794户，是横沥岛少有的大盘之一。
项目步行约800米可达18号线横沥站，30分钟左右就能到达天河冼村，可快速通勤市区。
实际上，从市场的普遍反响看，深业颐泽府的问题更多不在产品，其品质和交付标准在南沙市场有着较好的口碑。然而，对市场的误判，让其去化一直不佳。
首先，项目早在2020年8月已经拿地，但此后“捂了”挺长一段时间，到2021年10月传出开建。2021年的最后一天才终于开放了售楼部。这已足足过了一年多时间。
当时有传言称，项目之所以不急着开盘，是因为限价，加上深业控股是深圳国企背景，并不差钱，等得起。
此后，项目在2022年4月取证入市，但2021下半年开始随着行业流动性危机的爆发，楼市急速降温，深业颐泽府正正撞在了这一轮下行的枪口上。
即便后面开了盘，深业颐泽府并没有察觉市场已然降温，没有随行就市做出精准定价，而是定出了南沙当时的最高限价3.6万/平，并且以这个价格卖了很长一段时间。
根据CRIC的数据，深业颐泽府自开盘以来，成交均价一直保持在3.6万/平左右，期间个别月份成交价还超过3.7万/平，即便在2023年楼市最低迷的时刻，也依旧坚挺着。
一直到今年4月份，项目在价格上才放开了较大的口子。
乐居新媒体查阅CRIC数据显示，深业颐泽府在2024年4月的成交均价还保持在3.68万/平米，5月，项目的成交均价降了超过4000元/平至3.23万/平，此后，保持在3.1-3.2万/平左右的水平。
这个动作，相比同区域的其他楼盘，节奏慢了不是一拍半拍。
对比横沥岛其他在售楼盘，可以发现，深业颐泽府开盘价是几个最高的楼盘之一。而2024年11月的成交均价显示，该项目成交均价已然处在较高的位置。
要知道，目前，不少区域内的其他楼盘，成交均价很多已经降到了2字头，甚至有的低至1字头。这使得深业颐泽府在价格上，已然毫无优势可言。
对于项目对市场的误判，曾有人士分析指出，深业控股来自深圳，而在这一轮楼市下行中，深圳的市场行情比南沙要坚挺，这可能导致开发商对于后市看好，从而产生误判定出了偏离了南沙市场的定价。
而实际上，这一轮楼市由热转冷，南沙是珠三角核心区域最早开始步入降价行列区域之一。
值得一提的是，即便深业颐泽府在2024年以来，较大幅度调整了价格。但如今楼市预期仍不明朗，市场观望情绪浓厚，降价已难以快速打动购房者。
再者，横沥岛这个板块，又恰恰是面临激烈竞争的板块，区域内在售的楼盘十个手指数不过来，其他楼盘更高的性价比也在抢占着客源。
乐居新媒体统计整理的数据显示，目前深业颐泽府的网签去化率17.8%，在整个区域内，是倒数的存在。而其供求比达到3.17，意味着项目仍面临较大的去库存压力。
滞销的去化，也在影响着项目资金的回流。深业颐泽府当时的拿地价40.05亿元，而CRIC数据显示，项目至今的成交金额在10.05亿左右，地价覆盖率仅为25.09%。销售金额还远低于土地款。
对比同区域的其他项目，深业颐泽府的地价覆盖率也是倒数的存在。
今年上半年，深业颐泽府销售面积5927平方米，销售金额2.22亿元，仅占深业控股总合同销售金额61.8亿元的3.6%。
项目体量大，去化缓慢，深业颐泽府的挑战远没有结束，除了面临现阶段周边存量项目的压力，其挑战也来自新入市项目的降维打击。
今年9月，招商蛇口以底价10.18亿元拿下距离项目不远的横沥岛2024NJY-3地块，扣除456㎡配建后，成交楼面价仅1.3万/㎡。该地块作为广州首次出现的“第四代住宅”地块，实用率最高超过了140%。
对于卖了两年多，去化还不到两成的深业颐泽府，新规甚至超新规产品的面市，无疑不是更大的挑战。