北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，大宝26年入学，二宝28年入学，目前入手学区房是否合适？感觉北京户口尤其是东西城户口有收紧的趋势，担心拖延下去会有变动。还有就是宏庙和华嘉入手哪个学校的学区房比较合适？总价都可以接受，因为有政保，大概率上奋斗，主要考虑28年二宝入学后哪个好出手，还有就是这两个学校的平房是否可以入手？
一个纠结是，华嘉学区房是考虑总价低，占用资金少，并且可以政保上奋斗，但是担心以后孩子少了恢复单校，华嘉的房子不好出手。还有个纠结，两个学校的平房是否可以考虑，总价低仅用来落户，但是担心以后难以出手。两个学校的平房入手哪个更合适？
A：
1、北京户口今年确实收紧了，主要是投靠方面的。但东西城我不知道，没听说有单独的政策。我认为不至于，真要收紧落户了，那买了房也不能迁户和上学，谁还买学区房啊？溢价还能保的住吗？所以我觉得政府不至于出这种政策，犯不上把业主们坑的太狠，毕竟很多业主都是自己人呢。
2、哪个学区合适？既然有政保那就算溢价呗，越低的越合适，反正也用不上房子的学位。出手的话只要价格不高和性价比合适就好出手，之所以算溢价就是计算性价比，哪个低就意味着性价比高。
3、总价都可以接受，多少总价啊？也就是预算是多少？常规建议是如果预算很高，那什么时候其实都合适，能买到溢价相对低+宜居的。豪宅就算过了高峰期也受到的影响小，而且居住功能还会更被重视。预算不是太高的话那就算溢价率吧，买尽量低的，避免过了高峰期受影响太大。
4、平房当然能入手，纯占坑儿房而已。常规建议是用完了学位看行情，尽量不长期保留。毕竟不太可能有利好政策了，留着没什么意义。价格走低快十年了，很难说还能逆转。
5、总价低可以算优势，但我建议还是算溢价吧。打个比方这就跟饭馆儿里的红烧肉和拍黄瓜似的，价格低的未必占便宜，还是评估一下性价比和人家的利润率为好。别看广告看疗效，实惠比表面价格更重要。
6、如果资金允许就买楼房，实在没辙就买平房呗，这不是能不能考虑的事儿，而是没办法了不得不考虑的事儿。是否好出手到时候看吧，要价不高就应该不难，但这得看到时候的溢价程度，我不敢瞎说。平房我不熟，太小众了，还是问当地中介吧。
7、我建议还是再考虑一下吧，现在的想法还有点儿乱，反正后年才入学呢，甭着急一步一步来。
仅供参考。
二
Q:
请问，我是非京户，存款270左右，预算400以内，目前比较纠结在大红门板块还是旧宫板块。大红门看了建欣苑，福海棠华苑的2居，旧宫看了旧宫新苑南区，是回迁房，南边一个小区是康璟家园，目前还没有下来证，预计明年下来证后对旧宫新苑南区会有冲击。不考虑学区，从保值角度来看您推荐哪个？
或者这个预算您有没有比较推荐的南城的小区或者板块？中介说大红门已经规划好博物馆群，正在施建，不知道未来会不会对大红门地区是利好。
A：
1、保值角度，如果单从地段儿来讲可以说差不多，大红门是整改板块，有商务区的规划预期。一个是亦庄周边离得近，能得到一些溢出的利好。
从小区角度也差不多，建欣苑是经适房，但实际等同于安置房性质。福海棠华苑是回迁房，跟旧宫新苑在性质上的区别不大，都是自住为主的。
2、所以就看具体的房源吧，要是我会先看旧宫新苑，房龄相对新，规模也不小，到目前为止价格走势基本不吃亏，相对更稳妥。
但别有太高的预期，这种小区不属于投资房，还是多考虑自住为好。房子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强。
3、说句不好听的，感觉您或是被中介忽悠了，或是想的有点儿多了。比如这旁边明年下本儿的说法，扯淡的冲击，别太高看回迁房的影响力。或者说如果上市还增加地段儿的房源呢，会吸引到更多的人。另外也别太小瞧人家回迁户的智商，都不傻，没人会把祖辈宅基地换来的房子便宜卖的。
还有这博物馆就更是瞎忽悠，这属于“伪配套”，对板块房价至少没帮助，建的多了还是利空呢，扯淡的利好。
有利好的配套只有“汇聚人群且产生效益的高新产业”，以及天天用的公路+公交地铁，经常用的商业，偶尔用的公园和特定时间必须用的学校医院，其他的都是伪配套。包括博物馆体育场火车站等等，没有才好呢，有了则只会添麻烦。
看看故宫和鸟巢水立方吧，对周边有什么利好了？只增加拥堵却不拉动就业和纳税，也没人为了天天看博物馆而特意花高价买套房。
4、总之先看旧宫的吧，没合适的再看大红门。最好少听忽悠，也别多想，房子是大事儿，务实最重要。
仅供参考。
三
Q:
请问，我是北京远郊户口，孩子四岁在考虑学区房，但是因为家中有宅基地等待拆迁，所以不能迁走户口到市区，怕万一有消息了来不及迁回就亏大发了。但了解到如果只有房子没有户口的话，就算买了房子也未必能上好学校，请问有什么其他的解决和通融办法没有？
另外我因为工作单位在杨雁路北房西桥附近不能换工作，也要考虑每天往返的通勤问题，请问有什么好办法吗？至于买房预算的话可以看具体情况，尽量低能上学就可以了。
A：
1、只买房子不迁户口，那顺位排序肯定不靠前啊，这我没办法，只能是看到时候的学位是否宽松了。两年后上学应该是不紧张，但这没人敢打包票，我帮不上什么忙。
2、杨雁路，北房西桥，这地方我好像都没去过，刚查了一下是在怀柔是吧？这怎么兼顾通勤啊？如果是买市区的房子，就算是朝阳的也得每天往返上百公里呢，太远了吧？我没什么办法。
要不看看顺义的，教育资源也很好，当地的学区房虽然也有溢价，溢价率不低，但房子的单价总价都比市区的低多了，建新北区也就是不到5万单价，学区溢价率30%左右，和市区的东西海差不多。不过好像这往返也不近似的，看自己的感受吧。
3、房价的话市区的最低3/400万，东西海朝的大多数学区都能买到。顺义的应该200万左右就差不多了，但这种占坑儿房的溢价率可就相对高了，因为买这种房的家长更多。
4、简单就是这情况，先看看吧，其他没什么建议。如果是买朝阳的就先看望京和亚运村，陈经纶分校、陈经纶嘉铭和朝阳外国语都很好。
仅供参考。
四
Q:
请问朝阳区的陈经纶**分校您了解吗？算不算中上学校？学区的房子算不算学区房？如果不合适，以600万左右溢价的话买哪合适？一家三口两居室即可，当然最好面积大一些的。有朋友介绍亦庄，我们通勤倒也还可以，您建议去看看吗？
A：
1、不了解，陈经纶的分校太多了，我只是对排名靠前的几所略有了解。
2、中上学校看什么范围吧，估计在朝阳能算中等，放到北京那就级别再降点儿了。
3、肯定不算学区房啊。朝阳只有排名前几名的头部校的学区才算，六七所学校吧，其他的学区房子都没溢价，都不算学区房。但这也有优势，就是居住的性价比高。
4、学区或学校还是家长自己选吧，外人不好建议。600万在哪个学区都能买到房子了，两居室也都差不多，但基本都是老房的小两居。这都看看吧，就那不多的几所学校，花不了多长时间，网上看都行。
5、亦庄怎么说呢，如果是注重学校，那在朝阳能买到合适的就没必要了，因为亦庄的成绩和朝阳在高分段的差距还比较大。如果是注重房子那就亦庄合适，价格相对低，能买到更大面积的。看看去呗，先看网上再看线下。
仅供参考。
五
Q:
请问，我32岁，有社保，单身自由职业，月入稳定1万+（到手）。目前有存款50万左右，请问能在北京买到合适房子吗？要求是地铁沿线的小两居，配套齐全，不需要学区，社区环境要好即可，我大多数时间不外出。
对地段没有要求，只要交通方便就行。当然最大的要求就是保值了，虽然钱不多但也是一点点赚来的，攒了很久了，不能一下子亏到解放前。
A：
1、50万，常规得留出10万左右的备用金（税费+装修+家具家电），那只能动用40万。稳定到手1万，常规是一半作为月供，贷款在100万左右，也就是不超过150万总价的房子。
2、要求是地铁沿线的小两居，以70平米来说就是2万单价左右。那就看看房山吧，阎村地铁附近就有这价位的，商品房，环境户型什么的都不错。交通我觉得挺方便的，坐上地铁就到丰科园，然后就去哪儿都方便了。
3、保值怎么说呢？毕竟这里是郊区，价格走势必定略弱于市区和热门板块。所以只能说还行吧，这些年和大盘相比基本跟随。或者这么说吧，郊区的价格走势一般比市区略弱，但肯定谈不上什么亏到解放前，这太邪乎了，没必要说这个。
这要是太纠结就先甭买了，再看看，或者再多攒点儿钱买更好的地段儿不就得了。
仅供参考。
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