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房段子团队为买卖双方搭建平台，求质不求量，真正0中介费，帮粉丝朋友卖房——
对卖家而言，现在二手房成交量虽高，但远达不到好卖的程度。对于买家而言，很多时候也受制于高额税费中介费，也缺乏真正捡漏的机会。所以，能促成买卖双方一拍即合，其实是一桩美事。
今天的好房推荐，是第141套（已核验产权证），有兴趣的可以加房段子vx：djzsihai2007，直接和房东面对面沟通看房。
宝子们，好久不见，随着成都新房二手房开始“止跌回稳”，楼市复苏的迹象越来越明显，这也给了我们购房者更坚定的信念。
“买涨不买跌”，最近一两个月，我能明显感受到大家购房热情的提升，不论是新房还是二手房，都愿意看房愿意成交。
不过据我判断，对核心板块的优质房源而言，这仅仅是止跌回稳的开始，随着后续土地“严控增量”，新房居高不下，超跌的二手房价值回归，明年会有更明显的反弹。
也正因为如此，当前还处于二手房东走量的阶段，对买家而言，也是抄底时机。
今天我们上新一套方位非常正确，又东又南的房源，不仅占据了川师板块的核心地段，更依托华润品质，次新的房龄，成为了很多三口之家的幸福开端。
话不多说，直接上菜——
小区：华润幸福里二期
板块/地址：川师大/锦江区菱安路266号
面积：88.42m²
楼层：16楼/总32层
梯户比：2T6户，有电梯
总价：232万（另有购入价15万的车位面谈）
单价：26238元/m²
朝向：东
户型：3室2厅1卫1厨
房龄：2015年交房，2016年装修
装修：精装
中介费：0中介费
税费：满五唯一，0增值税，0个税
一、板块简述
很多川师毕业生都习惯留在母校周围，比如狮子山校区的毕业生，喜欢就近考虑川师、三圣乡板块，板块和大学互相成就，形成了如今配套丰富、人气热闹的川师板块。
尤其是地铁7号线建成后，川师不论是南来北往，都持续彰显出地段优势，再加上明年通车的地铁13号线，四川师大站成为了双线换乘的东门桥头堡，凸显主城价值的交通枢纽站。
但要想在川师安家并不容易，万科城市花园老化明显，川师大TOD、仁和等新房总价居高不下，周边其他次新二手房相对闭塞，高密，品质也良莠不齐，很多人把目光，锁定在了华润幸福里这个小钢炮上面。
从更大众的角度来说，锦江区是成都的一块金字招牌，川师周围有很多城市老贵，最终酝酿成为了一个生活配套丰富，人口粘性高，楼市口碑好的优质板块。
在交通上，华润幸福里二期就在地铁7号线四川师大地铁A口(百度测距150米)，到东客站3站地铁，到火车南站也是3站地铁；13号地铁预计明年通车，届时通往市中心腹地也非常方便；20号线规划中，预计也在川师大设站（三线换乘）。
在学区上，周围名校云集，从幼儿园到大学都有。其中不乏川师附小，锦江嘉祥，师大一中，川师附中等优质名校。
小区正读菱窠路小学，初中对口锦江四区，包括师大附中，七中汇源，银杏，田家炳中学等，初中的均衡性较好。
在医疗上，距离1.5公里有锦欣妇女儿童医院，距离4.5公里四川大学华西第二医院锦江院区，华西医院锦江分院(在建)。房东的三胞胎，就是在附近华西生的。
在公园绿化上，小区不远处就有晨晖路公园，沙河公园，还可以时常去大学里逛逛，感受年轻的美好。
在商业上，当前大多以川师商业街、底商为主，吃喝玩乐也很丰富。此外距离3.9公里还有万达锦华。小区对面在建的川师TOD有商业待呈现。
二、楼盘特点
小区是华润幸福里二期，是华润当年在中国造的第五座幸福里，在2014年的时候，房段子有同事就买到了这里，当时月供4000，被同事不解，明明有月供两三千的，为啥偏要上车更贵的川师？
直到多年后，才明白这哪是月供1千的差距，反而是总价大几十万的差距啊。这一刻，“幸福里”三个字具象化了，也充分说明了，这个小区的价值坚挺。
话说幸福里是川师板块次新楼盘里，品质最好的一个，这点毋庸置疑。
从楼盘来看，华润幸福里一共分为两期打造。其中一期容积率3.25，为2栋高层+8栋电梯洋房，户型主要是平层套三/套四，和顶跃套五，小区园区主打水果式，有20多种水果树。
二期容积率为3.0，住宅一共3栋高层，1栋为4个单元，2、3栋各有1个单元。高层主要是51平的套一，74平的套二以及88平的套三户型。
由于是华润自主开发自主维护（物业）的楼盘，综合品质偏刚改改善，楼盘本身的隔音、防水都挺好，华润物业也是有口皆碑，是整个锦江东南中环方位上，最有辨识度的一个优质盘。
三、房源简述
今天我们推出的这一套房子，是建面88.42平的标准套三，娓娓道来，最大的卖点我认为就是优质次新盘里的优质房源。
1、入户即为标准竖厅格局，含盖客餐厅等功能区，达到了30平左右的空间感，整体自住舒适性还是不错的。此外还有独立的客厅阳台，独立的生活阳台，对晾晒和洗衣机等需求也能很好地把握。
皆为明厨明卫，五脏俱全。最让人满意的是三个卧室，整体尺度都还不错，主卧能达到12.5平的尺度，相对于不到90平的户型，还是可以了。另外两个次卧也有8-9平的套内，不会委屈家庭成员。
2、从建筑数据上来看，建面88.42平，除去墙体的套内面积74.2平，得房率约84%，在同时期还算不错的数据。
作为2T6户的产品，这套房窗户整体朝向东、西，搭配16楼的视野，采光日照没有问题，比如标题头图，就是家里实拍窗外景色视野。
3、装修这一块，我认为文字和图片都不足以描述现场感受。实际上对比很多同户型的房源，才能发现房东对这套房是多么用心，在各种用材、设计、细节等方面，都极为讲究和爱惜。
当时是2015年收房，然后装修了1年，2016年底才入住。装修用材精选各种材质品牌，为了保险还做了全屋除甲醛。在细节方面，加装了普通二手房少有的暖气、新风系统，全都是品牌家电。
整个房屋能看到，定制的家具多，使得房屋的收纳功能很强，洗手间虽小，但专门设计为了干湿分区，部分灯具家具都是从北京、苏州等地买回来的。
4、还有个极大的特点就是，人丁兴旺，风水不错。当初房东买的家庭第一套房，倾注了很多精力装修维护。后来幸运怀上三胞胎，出生之后，需要家里人全员来帮忙，于是这个窝就得卖了置换，不然也是不舍得挪窝，住习惯了，位置很方便，也自己安装了很多设备，希望遇到喜欢它的有缘人。
四、价格特点
当前该房源在贝壳上挂牌总价232万（之前挂牌是252、245万，考虑到诚心出售，所以一次性降价到位，不过多拉扯）。
按照最新的政策，首付可以低至1.5成，也就是34.8万即可上车，这对于年轻人来说，的确是非常友好的一个门槛，然后贷款拉满的话，大概是月供8000左右即可拿下，如果首付更高，那么月供能明显降低。
针对这个价格，我们可以通过以下三方面来分析：
一是挂牌行情，目前整个小区，同户型里，挂牌的房源还比较多，大多报价220-260万之间，当前房东这一套房，报价232万，是中低水准。考虑到和同户型对比楼层视野装修品质等细节，那么的确处于优质房源状态。
二是成交行情。该小区同户型成交行情来看，今年基本上集中在220-240万之间，房东目前报价相对于成交价格而言，也是比较随行就市的价格了。
三则是老规矩，这套房本身是满五的状态，可以做到0增值税，还是唯一的状态，因此是0个税，再加上房段子好房推荐是能真正做到0中介费的，比正常去找中介成交，还能节省几大万。所以实际成交只需要少量的契税即可，按照契税新政，首套、二套房的话，该房屋只需要缴纳1%，也就是2.3万左右即可。最终的买入成本也就可以控制在235万左右，非常清爽简洁。
四、该房屋还搭配一个产权车位，买成15万，如果买家有兴趣一起买的话，也可以届时协商价格，尽量折扣，搭着一起，让人和车，安心入住。
需要和房东面对面的话，请直接扫文末二维码，或者加房段子vx（djzsihai2007）拉你直接和卖家聊！
任何文字都是苍白的，耳听为虚眼见为实，接下来是实拍赏析——
△餐厅
△入户玄关和厨房
△装修细节感
△家具家电细节
△卧室用材用料品质可见
△生活阳台一体化洗衣机
△卫生间的干湿分离
△温馨简约的客厅
△夜景视野欣赏
声明一下：0中介费，是买卖双方自行沟通，免去中间环节，房段子不是中介，只是房产分析方案的博主，趁机搭建沟通平台而已。
①如果买卖双方有意，可自行约定成交（风险自担）；
②如果觉得麻烦或者担心交易安全性，需要专业人士代劳，也可以自己另行找中介帮忙代办过户/贷款服务；
③如果实在找不到外面的这类中介，也可以找房段子帮推荐靠谱中介，相关费用直接给中介即可（专业合同，为买卖双方安全护航，全程代办过户+贷款服务，费用低至总价的0.5%）。
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