2024.11.21
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作者 |第一财经 马一凡
“房子太老了，我家里卫生间墙上连一块完整的瓷砖都没有，要是能早点原拆原建该有多好。”上海普陀区甘泉三村的老居民王先生对第一财经表示。
今年9月，始建于上个世纪50年代的甘泉三村，终于迎来了好消息——小区900多户居民开始对整体拆除重建项目进行签约，这次重建不需要居民花钱，全部由市、区两级财政承担，居民还能获得搬家补贴、租房过渡补贴，四年后就能住进新的电梯楼，这简直就是“天上掉馅饼”的好事。
但最终结果却让王先生等盼望旧改的居民“傻眼”了，11月14日该项目宣告停止，因项目需要产权户签约率达到100%才能通过，但经过两个月时间，产权户签约率仅为71.98%，也就是说近三成产权户不愿签约改造。
出现类似情况的还不止甘泉三村，近期虹口区53街坊一期以及长宁区天山五村都宣告旧住房更新项目中止实施。近年来，“原拆原建”模式作为城市旧住房改造的方式之一，获得了广泛的赞誉，甚至有不少城市的居民愿意自掏腰包原拆原建。但面对财政出资的项目，为什么还会有部分居民拒绝“原拆原建”？记者对此进行了实地走访。
700户居民的“新房梦”暂时中止
11月20日，第一财经记者来到了原拆原建工作于近日被宣告停止的小区——普陀区甘泉三村一探究竟。
甘泉三村位于上海市中心区域，临近内环，上海西站到上海火车站的一条铁路线从附近经过。历史资料显示，这里最早建成的一批房源是1953年竣工的。
这些房子是标准的“老破小”，墙面早已斑驳，窗户还是老式木质窗，层高也非常低，还能看到不少楼栋上有加建的铁棚。整体来看，这里不仅居住条件差，也有安全风险。
几乎每一个单元门前都贴上了“旧住房成套改造项目停止公告”，公告发布方是“上海西部企业（集团）有限公司两旧一村改造办公室”。
公告中称，甘泉三村旧住房成套改造项目于今年9月5日正式启动签约，但在经历长达两个月的签约周期后，项目整体签约率为83.56%，其中产权户签约率为71.89%，而按照相关要求，整体签约率应达到98%，产权户签约率应达到100%后，项目才能开展。
在小区一处公告栏上，还公示了原计划的旧住房成套改造方案，方案显示，当地原本打算对甘泉三村22个自然幢、共937户实施成套改造，采用整体拆除重建的方式，所有的改造资金由上海市以及普陀区两级财政承担，项目工程周期大约是所有涉改对象搬迁出去之后的48个月内，也就是四年左右。
居民搬迁出去时，可以获得一次性搬迁补贴和设备移装补贴共计约3000元，在外租房过渡期间，还能获得每月4500元/月至7500元/月不等的过渡补贴（视房屋室数而定）。小区中张贴的效果图显示，未来这一片将建成有绿化配套的电梯新小区。
“这个小区居住条件是很艰苦的，最小的房子套内只有8平方米，还有不少十几平米的。”小区居民王先生告诉第一财经记者。
王先生表示，他在这里住了大半辈子了，自己家里面积也只有十多平方米，“现在卫生间的墙面上就没有一块完整的瓷砖”。他是非常希望原拆原建工作能尽早落地的。
“一般来说，上海的原拆原建都是‘拆一还一’，面积不会增加多少，但会赠送厨卫和阳台面积，像我家现在只有十几平方米，原拆原建后，会给我一个套内28平方米的新房，还不需要自己花钱。”说到这些，王先生还是充满了期盼。
这样的旧改条件听起来非常不错，但为何仍有一部分住户和产权户不愿意签约？
小区居民张先生告诉记者：“还是有很多居民不够理解‘原拆原建’政策，他们想要的是动迁、货币化安置，而不是原地旧改。”
李女士告诉记者，她家里面积有20多平方米，原拆原建后，未来能拿到一套套内面积大约为38平方米的房子，她也觉得比较满足了。不过，原拆原建有诸多限制，导致很多居民不愿意签约。
一是在户型上，原本老房子面积都比较小，一室户进门后只有房间、没有客厅，很多人一辈子都住在这种房子里，眼看要换新房了，但新房面积增加不多，“家里来个客人都只能坐床上”。
二是原拆原建强调“拆一还一”，有些居民想要拿钱去购买更多面积也不行。
“不过，想要拿钱买面积的还是少数，多数不愿意签约的都是觉得面积少了，想要不花钱但获得更大面积。”王先生补充道。
李女士表示，本次旧改项目涉及的937户中，有700多户都已经积极响应签约了，说明绝大多数人都是赞同原拆原建的，但是无奈协议通过的标准很高，需要整体签约率达到98%，产权户签约率达到100%，这也导致700多户的“新房梦”暂时中止，还要继续等待未来的动向。
“现在眼看项目中止了，那些没签约的人，有不少都后悔了！”李女士说道。
一位没有同意签约的居民则告诉记者，不签约的原因是对未来拿到的房子没有把握，担心质量问题、煤卫太小导致生活不便等，还不如去郊区买房住。
老小区旧改遭遇“众口难调”
近年来，上海“原拆原建”的小区越来越多，反映出城市旧改理念的渐进式的转变，从动迁、货币化安置到原拆原建，拆迁户一夜暴富的可能性消失了，但居民却不用离开熟悉的街坊环境，还能继续享受市中心的交通便利、生活配套齐全等利好。
不过，部分在征询阶段未获通过的案例却表明，老旧小区居民越来越“众口难调”，每个人对自己的居住环境都有各自的规划，因此就出现了即便不需要居民自己出一分钱，但仍有人拒绝原拆原建方案的情况。
甘泉三村旧住房改造项目的中止并非个案。记者发现，上海虹房（集团）有限公司及虹口北外滩街道办事处于2024年10月25日发布公告称，由于同意实施旧住房更新的居民未达总户数的80%，虹口区53街坊一期旧住房更新项目中止实施。
上海市长宁区房屋管理有限公司则于11月17日公告称，天山五村1-2号等八幢房屋旧住房改造拆除重建项目，因征询同意率为72.89%，未达到98%的要求，公告发布之日起书面征询工作停止。
根据天眼查，上海虹房（集团）有限公司、上海西部企业（集团）有限公司、上海市长宁区房屋管理有限公司分别由上海虹口区国资委、普陀区国资委、长宁区国资委100%持股。
2023年，《上海政府工作报告》提出，将全面推进“两旧一村”改造，“两旧”的其中一“旧”，指的是小梁薄板房屋等不成套旧住房，这些零星旧房遍布上海中心城区，以“两旧一村”为主体的“人居环境品质提升”被列入上海城市更新六大行动之一。上述区属国企，成为了“两旧一村”改造的具体实施方。
易居智库研究总监严跃进告诉记者，老房、危房旧改原拆原建的一般模式是以政府为主导、财政出资为主，而近年来，在部分省份也出现了以居民自治为主的“自主更新”模式，怎么建、何时建由居民说了算。这两种方式各有利弊，“自主更新”目前还无法成为主流的原拆原建方式，因为背后的协调成本比较高，项目越到后期“扯皮”的事情越多，而传统模式由政府主导、统一拆建，协调成本较低。
记者了解到，在杭州、广州、北京等城市，已出现更为灵活的原拆原建模式，比如居民自主出钱更新或者居民与政府、产权单位共同筹资更新，在这些案例中，居民需要自掏腰包，但是居民的话语权、决策权也相应上升。
严跃进建议，如果未来一二线城市要推进原拆原建，可以在新建项目的产权登记等方面落实更有效率的操作，对有抵押的房产落实更灵活的不动产登记政策；在征询比例方面，原先各地对此类征询比例默认为100%，建议设置为90%-95%，可操作性更强；在规划与政策方面，建议规划部门完善科学指导与总体规划，明确各类政策支持，形成具体的工作实施方案。
微信编辑| 生产队的羊