面朝大海，看春暖花开。
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国有大行大额存单利率跌破2%，进入‘1’字头时代”这是最近一条上热榜的新闻。
网上有人感慨，遥记余额宝刚出来时7%的利息，掐指一算，那已经是10多年前了。
恍如隔世不只是人生，经济周期也是。
人民币进入这轮降息周期后，作为“揽储利器”的银行大额存单一降再降，市场上收益稳定、利率可观的投资标的越来越稀缺。对持币的老百姓来说，要想让财富保值，多元化资产配置就成了必然选择。
这些年，肉眼可见海外置业开始火起来了。尤其是全面开放后，距离近、价格低的东南亚更是成为热门投资地，因为局势稳定且对中国友好，泰国一举成为国内中产们海外投资的“心头肉”。
有数据为证，2023年泰国对外国人公寓所有权转让中，中国人公寓所有权转让数，以6614套居首位，遥遥领先第二位俄罗斯的1260套。
为什么泰国这么受欢迎？如何抉择才能达到收益最大化？海外置业又有哪些隐藏的风险值得注意？
01
面朝大海的房子
下午4点多，一架从北京出发的航班降落在泰国普吉岛国际机场，一个10多人的旅行团很快来到出口，与等待他们的当地导游会合。
跟国内机场相比，除了出海关时多盖了一个戳，其他没有任何区别，非常方便。
今年3月起，中泰两国永久互免对方公民签证政策正式落地，这让普吉岛即使在不算旅游旺季的10月也迎来了很多中国旅客。
与其他老年团或亲子团不同，这批游客年龄大多在40岁到50岁之间。他们此行除了旅游，还有看房的重要任务。
在北京从事金融工作的林东是团员之一，他特地在10月底请了年假错峰出行。飞机落地后他的第一感觉就很好，一股温暖湿润的空气扑面而来，而此时进入深秋的北京已是寒风料峭。
当然，让林东“心动”的不只是阳光海滩，还有当地火爆热卖的公寓。
林东算了一笔账，现在国内投资理财比较稳健可靠的如大额存单、定期存款以及各种“宝宝”类产品，已经很难找到超过2%收益的标的。
他这次准备“出手”的普吉岛公寓（海外管楼房都叫公寓），单套价格在人民币80万到150万之间，购房门槛远低于北京这样的一线城市。后期委托开发商管理，租金回报率大概在6%～8%，远超各类理财产品。
而且，泰国的房子还是永久产权。作为业主每年有10多天的使用权，不仅拥有一座面朝大海的房子，还有高出国内至少3倍的回报率。林东其实心里早就有了答案，这次过来主要是实地考察。
近年来，像林东这样“精打细算”，来泰国旅游兼置业的中国旅客连年上升。2023年泰国对外国人公寓所有权转让中，中国人公寓所有权转让数遥遥领先，成为泰国海外购房者的生力军。
从宏观层面看，泰国局势稳定且对外国人友好。泰国政府为鼓励外国人投资，推出了一系列政策。例如，外国人可以合法拥有泰国公寓产权，这为中国投资者在泰国置业提供了极大便利。同时，泰国政府还推出了一些优惠政策，吸引外国退休人员和长期居住者，进一步促进了房产市场的发展。
另外，泰国经济稳定适合长期投资。2023年，泰国境外直接投资项目达到1394项，同比增加38%；累计投资金额达到6,632.39亿泰铢，同比增长72%。中国成为在泰投资最多的国家，新加坡、美国、日本位居二到四位。
天时（国内降息周期）、地利（位置优越）、人和（对国人友好），让泰国成为国内中产阶级们海外置业的大热门。
▲中国人海外购房前10地区。
根据恒和房地产公司数据显示，在中国人最喜欢购买房产的国家中，泰国已经排到了第5位，前面的是澳大利亚、加拿大、英国和美国，均为发达国家。
02
为何普吉岛“火”出了圈？
在中国人“出海”购房热情推动下，2023年下半年，普吉岛公寓市场的销售单位数量创下过去十年来新高。
为什么普吉岛这么火？
昌联国际海外业务负责人徐昊从2011年开始从事海外资产配置咨询服务，有着10多年的海外置业经验。
在徐昊的从业记忆里，中国人最早海外置业主要是选择北美、澳洲这些传统的发达国家，那时大家投资主要是考虑孩子留学，拿到移民身份，以自住为主。
大概2017年，随着国内房产价格见顶，越来越多人通过投资海外房产来“曲线救国”，让资产增值。
昌联国际的徐昊表示，当时在泰国考察了曼谷、清迈、芭堤雅等热门区域，最后锁定服务普吉岛的房产项目，主要是考虑到如下三点因素：
一是看租金收益。因为短租房的租金收益远高于长租房，长租房的租金收益一般在3%～4%，而短租房要翻倍，基本可以在6%以上。基于这点，他们就开始关注旅游地产，而旅游地产的核心支撑就是旅游人口。
普吉岛作为泰国最受欢迎的旅游目的地之一，每年接待大约1200万游客，且游客来自世界各地，非常国际化，避免了过于依赖单一国家的风险。
另外一个重要的参考数据是过夜率，像曼谷的游客也很多，但很多都是不过夜。
数据统计，游客在普吉岛的平均停留时长为3.7天，居泰国各旅游城市之首。普吉岛酒店旺季入住率可以达到90%，淡季的入住率也可达到40%以上，年平均入住率达70%左右。
大量过夜的游客，能够保证稳定的租金回报和升值潜力。
二是看土地供给。泰国北部的内陆城市供给量非常大，像曼谷还在不断建新楼，而且不限高，盖得都是几十层的高楼，这样很容易出现供大于求，导致租赁空置率高。
普吉岛总面积约540平方公里，全岛70%的面积被山脉和森林覆盖，只有30%的平原可用于开发，并且普吉岛建房限高，最高不会超过7层，土地的稀缺性等于拧紧了供给的“水龙头”。
▲普吉岛可开发土地主要在东部和南部。
三是看变现流通情况。从投资的角度来说，房产最后能不能交易取决于房价走势，只有看涨的房子才是有利于交易流通的。
数据显示，2004年至2024年间，普吉岛土地价格暴涨7.47倍，年均上涨10.7%。其中，涨幅最高的拉威海滩上涨幅度高达14倍。
“对比了其他城市后，我们发现普吉岛的回报率是最高的，长期来看涨幅也可能是最快的。”事实证明，昌联国际当初的选择是完全正确的。5年前，他们选择普吉岛房产项目后，就赶上了国内房产退潮，很多国内中产阶级开始转战海外房产，赶上了这一波红利期。
如今，昌联国际的服务范围已经不局限于海外房产投资，还延伸到配套海外子女教育、养老等服务领域。
有数据统计，中国人在海外购买房产的目的中，31.80%的人购房是用于短期度假或居住，27.40%的人是用于投资，21.10%的人是为了教育。
普吉岛宜人的气候、优质的医疗服务、良好的国际学校教育和高租金回报率，是为数不多的能够满足中国人海外购房“三件套”的投资目的地。
03
如何避坑？
与林东这样刚准备出海购房者不同，王樊属于先知先觉的那一批。
2017年，北京颁布了号称史上最严厉的“3.17”购房新政。王樊就把目光瞄准了海外，在普吉岛购买了一套人民币60多万的酒店式公寓。
如今，随着泰国旅游热度持续回升，王樊购买的公寓所属酒店生意也日渐火热。
今年10月，王樊收到了三季度的租金收益。他在家附近找了一个ATM机，插入在泰国办的曼谷银行银联卡，显示为人民币有1万余元，扣除物业和管理费，租金收益率大概在6%。
这种跨国当房东的感觉，王樊感觉很爽。不过，与他同批在海外买房的同事就没这么好运气，由于交房与设计图纸相差太大，一直在跟开发商扯皮，但远隔重洋，维权成本非常高。
由于信息不对称、语言不通、对当地法规不熟悉等原因，中国人出海购房也是收益与风险并存。
“我们觉得最大的风险是能否顺利交房？”昌联国际的徐昊表示，泰国是可以卖楼花的，一些小开发商，可能就做过一个项目，拿到一块地甚至连EIA（环境影响评估）还没拿到，就开始卖房了。“这样的项目很容易烂尾，如果房子卖得不好，回款出现问题，工程就可能烂在那里了。”
没有大量项目支撑的开发商很难拿到银行的授信，只能去抵押地块获得银行贷款再去拿地。这种通过滚雪球的方式加大杠杆虽然有利于规模扩张，但稍有不慎也会出现资金链断裂的风险。
交房后，还要看“售后”。
昌联国际徐昊指出，一些项目建完后，承建方跟业主交接后要么撒手不管，要么委托一个第三方来对接，这也会衍生很多问题。尤其是对于海外业主来说，无法亲力亲为，后期运营就会成为一个潜在风险问题。因为酒店运营管理是一个非常专业的领域，如果没有成熟的酒店管理团队运作，后期收益很难保证持续性。
正因如此，昌联国际选择了普吉岛知名的专注酒店式住宅开发商Utopia为合作方。看中的就是对方不仅具有很强的房屋建设开发能力，同时还具备酒店管理运营能力，这相当于后期利益跟业主进行了强绑定。
▲昌联国际与Utopia合作项目之一。
某种程度上，海外房产投资跟做投资理财是相通的，都需要专业的人做专业的事，作为投资人需要擦亮眼睛，不能偏听偏信。
让昌联国际徐昊印象比较深刻的一位国内的投资人是客户赵先生。
赵先生从小就出生在海边，因此特别喜欢有海的城市，最早在国内就投资了青岛、三亚等海滨城市的房产。那时候房价涨得很好，大家都不怎么关注租售比，后来房价进入下降通道，发现出租也很难。
2023年，赵先生第一次来普吉岛时，并没有让置业顾问带他去考察，而是根据多年来积累的投资经验进行了一番细致调查。
▲普吉岛海滩的国际游客。
他一大早起来先去普吉岛南端的拉威海滩闲逛，去看国际游客是不是真的很多。中午，他又跑到游客爱去的酒吧街、餐厅和酒店转了一圈，甚至还去租车行打听常来租车的游客多不多？都来自哪些国家？
这一路连看带打听，发现来自包括欧美在内的国际游客很多，让他心里有了些底。
这还不够，赵先生还去平台上查了当地酒店一晚的住宿费，再根据当地官方公布的酒店入住率，去测算出大概的一个回报率。
这么一段“实地调研”操作下来，赵先生很快果断出手了，一口气买了15套刚封顶的期房。
今年，赵先生过来收房时，发现普吉岛旅游恢复得很好，游客比去年更多了，又去买了一栋楼（共8套）。
能让赵先生放下心来“买买买”的主要原因是测算后，确定开发商承诺的6%～8%的收益率，通过酒店管理运营是完全能实现的，并且管理方自己还会获得一定的利润空间。“如果没有游客，入住率很低，哪怕承诺10%收益，也不靠谱。”赵先生认为，双赢才是长久之计。
拥有一座面朝大海的房子尽管会让人感到兴奋不已，但任何投资都是风险与收益并存。只有依靠专业的人，并且提前做好功课，才能将风险降到最低。（完）