图/绿城中国官网
文/地产金融视界
绿城对外投资版图再次扩张。
企查查信息显示，11月18日，绿城房地产集团有限公司（简称“绿城房地产集团”）新增两家对外投资公司，分别为杭州浙柒企业管理有限公司、杭州浙乔企业管理有限公司，两家公司法定代表人均为叶慧标，国标行业均为租赁和商务服务业。
具体看，杭州浙柒企业管理有限公司的注册资本高达30.8亿人民币，而杭州浙乔企业管理有限公司的注册资本则为7.7亿人民币。两家公司的经营范围广泛，涵盖了房地产开发经营、企业管理、企业管理咨询以及信息咨询服务等多个领域。
在前不久的10月份，与绿城房地产集团所属同一集团的绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）在杭州拿下了三宗地块。
根据央广网报道，10月15日，杭州拱墅区成交2宗宅地，分别位于康桥单元和石桥单元，2宗地块均由绿城摘得，总成交金额22.24亿元。10月22日，绿城中国通过77轮角逐，以28.55%的溢价率、50717元/平米的楼面价拿下杭州江湾新城一宗宅地。
然而，在集团拓展业务版图的同时，绿城中国也发生了一些变动。
01
高管连续减持
据香港联交所消息，于10月30日、31日及11月4-7日6个交易日，绿城中国执行总裁耿忠强先后减持了该公司共计90万股股份，每日平均交易价格分别为10.5港元、10.7港元、10.58港元、10.56港元、10.8港元、10.88港元，总交易金额共计约1068.6万港元。
减持后，耿忠强的持股数目降至362.25万股，持股比例降至0.14%。若加上绿城中国联营公司股份，耿忠强持股数目约1592.29万股，持股比例为0.63%。
与此同时，绿城中国董事会主席张亚东于11月7日、8日分别减持公司10万股、0.2万股，每股平均交易价格分别为10.88港元、11港元，总金额约为111万港元。
两次减持结束后，张亚东持有该公司约352.2万万股股份，持股比例降至0.14%。若加上绿城中国联营公司股份，张亚东持股数目约1592.09万股，持股比例为0.63%。
值得一提的是，耿忠强和张亚东两人都是从中国交通建设股份有限公司（以下简称“中交集团”）“空降”到绿城的。
2014年，面临资金链断裂危机的绿城中国，迎来了自己的“白衣骑士”中交集团。当年12月，中交以60.13亿港元的对价，从绿城集团创始人宋卫平手中收购了24.288%股份，并与九龙仓并列成为公司第一大股东。
2015年5月，中交集团追加投资，成为绿城中国单一大股东。截至2024年6月30日，中交集团持有公司已发行股本总额约28.97%的权益。
张亚东以中交代表的身份进入绿城中国。从履历来看，张亚东曾任大连大汽企业集团总经理，大连高新区管委会主任助理、副主任，辽宁省普兰店市市委副书记、市长，大连经济技术开发区管委会副主任，大连市城建局局长，大连市建委主任，大连市政府副市长，大连市市委常委、统战部部长，中国城乡建设发展有限公司总经理。2018年年8月1日获委任为公司执行董事及行政总裁，而此前担任这一职务的曹舟南，已在绿城工作了十年。
彼时，业内流传出了中交集团要“去绿城化”的消息，对此，张亚东表示，“我来的时候（中交）董事长给我交代两个任务，一个是要求我们像保护眼睛一样爱护绿城，第二个要求是坚持绿城的特色。如果倒过来讲，中交也没有必要让绿城中交化，让绿城保持绿城的特色才是对中交实现全产业链布局最大的补充。中交会最大限度地支持绿城，而不是去影响绿城、让绿城红色化，没有必要。”
到了2019年7月11日，张亚东获委任为绿城中国董事会主席。同时，还担任绿城管理（09979.HK）的董事会联席主席及非执行董事。
在绿城中国官网中高级管理人员介绍中，耿忠强与中交也是“渊源颇深”。据了解，耿忠强自1995年7月加入中交。2012年至2015年任中国房地产开发集团有限公司总会计师、党委委员。2012年至2018年担任北京信发置业投资有限公司董事长。期间2015年至2018年任中国房地产开发集团有限公司总经理、副董事长、党委副书记。2018年9月至2019年7月，耿先生担任深圳证券交易所上市公司中交地产股份有限公司(000736.SZ)总裁、党委副书记及中交房地产集团董事、党委委员。于2019年7月11日，耿忠强获委任为绿城中国执行总裁。
如今两位高管接连减持，不仅引发了投资者对绿城未来发展的担忧，也引发了关于中交集团是否开始不看好绿城的猜测。
在汇生国际融资总裁黄立冲看来，当公司高管，尤其是像董事会主席或执行总裁这样的关键职位的人员开始减持其所在公司的股票时，这些行为可能揭示了关于公司未来前景的内部信息，需要考虑多种可能的原因和潜在的信号：
一、高管减持可能是出于个人财务规划的需要。例如，他们可能需要资金来支付个人债务、资产多元化、税务规划或其他个人消费需求。
二、可能是基于对公司未来前景的评估。高管如认为公司的股价已经达到或超过了其内在价值，他们可能会选择在这个时点减持股份，以实现投资收益。这种情况下，减持可能被市场解读为高管对公司未来增长潜力的不确定性或悲观态度。
三、减持可能与公司内部的战略变动有关。公司正在经历重大的战略调整，高管可能会因为对新战略的不确定性或不同意见而选择减持股份。
不过，黄立冲也表示，这可能意味着中交集团对绿城中国的未来持有不同的看法。在没有更多具体信息的情况下，很难断定中交集团是否开始不看好绿城中国。高管减持股票可能揭示了多种潜在信息，没有更多信息的情况下，只能是一种猜测。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，管理层的减持行为可能更多是出于个人投资策略的考虑，并不一定意味着中交集团开始不看好绿城。
02
资产负债率近80%
从绿城中国的发展模式来看，“拿地”是这家公司的主色调。
早在2009年，绿城就曾斥资300多亿元买地，成为当年拿地最多的房企。今年以来，绿城中国曾先后竞得苏州、上海、杭州地王，其中上海徐汇区斜土街道地块刷新了上海和全国单价纪录（折合楼面价达到13.1万元/平米）。
根据中指研究院最新发布的《2024年1-10月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》，绿城中国以400亿元的拿地金额位列第二，其新增货值规模为779亿元，位列第三。
但是，在房地产市场整体销售情况还未恢复的时候，绿城中国也遇到了去化慢、销售难的问题。
公告显示，2024年1-10月，绿城集团（包括绿城中国与其附属公司连同其合营企业及联营公司）取得合同销售面积约445万平方米，同比下降13.76%；合同销售金额约1303亿元，同比下降12.14%；其中归属于绿城集团的权益金额约为918亿元，同比下降5.26%。于2024年10月31日，绿城集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约43亿元，同比下降6.52%；其中归属于绿城集团的权益金额约为29亿元，同比下降6.45%。
不过，绿城集团的代建项目为整体销售业绩打了一剂“肾上腺素”。于2024年前10月，集团代建项目累计取得合同销售面积约644万平方米，同比增长12%；合同销售金额约为847亿元，同比增长13.84%。
综上，截至2024年10月31日止十个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约1089万平方米，与去年同期的1091万平方米基本持平。总合同销售金额约2150亿元，同比下降3.46%。
与此同时，绿城中国的经营业绩和信贷指标也充满了存在不确定性。
根据2024年半年报，绿城中国上半年实现收入约695.62亿元，同比增长22.1%；公司股东应占利润约20.45亿元，同比下降19.6%；毛利约91.04亿元，同比下降8.2%，毛利率为13.1%，较2023年同期的17.4%下降4.3个百分点。
截至2024年6月30日，绿城中国向银行及其他方就其授予的一般信贷，抵押了账面总值1337.05亿元，总借贷1483.14亿元。其中一年内到期借贷余额为353.13亿元，占总借贷的23.8%。而银行存款及现金（包括抵押银行存款）仅有751.33亿元。
债务方面，于2024年6月30日，绿城中国流动负债约3105.6亿元；非流动负债约1168.46亿元，优先票据、公司债务工具账面值共计321.55亿元。净负债（总借贷减去银行存款及现金）731.81亿元。
值得注意的是，近年来绿城中国资产负债率始终接近80%左右。公开资料显示，2020年-2023年及2024年上半年，该公司资产负债率分别为79.58%、79.34%、79.18%、78.73%、79.7%。
对此，黄立冲表示，在当前中国房地产市场下，一个企业的资产负债率在80%左右意味着企业的债务水平相对于其资产总额来说是较高的，这可能会增加财务压力和偿债风险。在房地产市场下行期间，高负债率的企业可能面临更大的挑战。销售放缓会影响现金流，而高负债率则可能限制企业的融资能力和灵活性，从而在偿还债务和资金周转方面造成困难。此外，如果市场持续疲软，资产价值可能下降，这将进一步加剧财务风险。
柏文喜则表示，绿城中国虽然在财务上存在一定的压力，但也展现出了较强的偿债能力和对债务结构的积极管理。管理层的减持行为可能更多是出于个人投资策略的考虑，并不一定意味着中交集团开始不看好绿城。同时，绿城中国在行业中的表现仍然稳健，尤其是在拿地和销售方面。因此，对于绿城中国的未来，我们应保持谨慎乐观的态度。
黄立冲建议，绿城中国可以利用国家的新政策趁机抛售房产，来加速恢复经营性现金流、改善债务融资性现金流及权益融资现金流，改善资产负债表，修复资本市场市值。
“企业需要采取战略性措施来降低负债和优化资本结构，同时密切关注市场和政策变化，以应对不断变化的市场环境。”黄立冲进一步表示。
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