现在的二手业主们，太有才了。
网上，又双叒流传着欧泊业主抱团守卫房价的消息...
看到这张海报，有点蚌埠住了。
不讨论内容正确与否，就是二手房业主怎么会想到发出一份“房价维稳通知”。
开头就给业主们上了强度，“万亿国债仅仅是个开始，中国楼市终将迎来下一轮暴涨。”
随后举了几个政策和过往的房地产例子，是挺有感染性，特别是配合大红色海报下来，感觉房子第二天能涨个一两成。
事情起因，是上个月欧泊成交了两套两房，单价2.85万/平。
这一套，也是欧泊有史以来最便宜的一套房子。
坊间又开始关于欧泊房价崩盘的传言，业主也急了，维稳海报应运而生。
当时，看到新低成交，我找业主打听了一下，他却说起了什么“两房该被扫进历史垃圾堆”的暴论。
欧泊的2房产品是标准蟹货，是小区户型里最差的一档，80平+北向+直面南大干线。
无论是，采光、噪音、户型产品，自住体验是很一般的。
而且80平才做两房一卫，在现在普遍80-85平能做到三房两卫的时代，是有点尴尬的，总价上去了，但居住体验没上去。
产品的硬伤严重，自住和投资客都看不上的产品，一定是降价让利幅度最大的。
虽然，这一套是蟹货，但一套小区史低价的房子成交，总归会影响正经房子的价值。
好像一个小区绑着同一根绳子爬山，肥仔爬山是爬不动的，要靠带头大哥拖着上；但下山时，自由落体的速度，也是会影响带头大哥一起加速下坠的。
其实，这也是为什么很多豪宅、改善小区规划，会选比较纯粹的大户型产品，因为高低配除了所谓的圈层之外，还切切实实影响房子未来的价值。
为了跑量做的小户型、大户型错配，回旋镖最终还是会打在业主身上的。
以前省的钱，将来卖二手一样会还出去。
当然，欧泊不是豪宅、改善小区，80-95-140-188的产品线，硬伤明显的80平，也会影响其他户型。
对于欧泊业主来说，这不是第一次守卫房价了，从抱团涨价、到抱团稳房价，他们总是风口浪尖的弄潮儿。
但实际情况是，市场规律不会因为个人意志而改变，效果有限。
尤其是在楼市下行期，是极其容易互相踩踏，借势出逃的，导致房产价格错估。
目前的万科欧泊小户型约为2.8-3.6万/平。
北向两房大约2.8-3.1万/平左右；
横厅三房大约3.1-3.4万/平左右；
竖厅三房大约3.4-3.6万/平左右。
对欧泊来说，好消息是在这个价位段，欧泊的成交量一直在上涨，价下来的同时，量在不断提升。
特别是近两个月，成交了大量价格较低的横厅三房和北向两房。
这也说明，买家觉得性价比到位了，和卖家逐渐达成了一致。
成交量不断上涨，也代表市场对于欧泊的价值是有认可的，欧泊仍然是有价值。
这个着陆过程是痛苦的，但在成交量提升，形成较为一致的认知后，价格将会逐渐筑起底部。
①早期买的业主1.6-2万/平依然有的赚，而且还是能血赚那种。
只不过，很多欧泊业主，经历过高价高企的年代，由奢入俭难，那可是三房都要卖6万/平的疯狂年代。
②万博依然是番禺发展最成功的板块，且未来很长一段时间依旧会是商业中心。
网上对于万博的风评并不好，一直都不是舆论的宠儿，毕竟以前是乡下地方，从一大片荒地发展起来的，距离传统意义的广州市区也有距离。
但现在的万博，已经不可同日而语了。
交通：3号线+7号线+18号线+城际，还有广州南站在旁。
商业：天河城+万达广场+四海城+山姆，还有即将到来的K11 Select+万象+里仁洞。
学校：九年制番中，还有明年开学的东风东小学、广雅、九年制广附潘实。
目前，万博扎堆的企业已超27000家，其中包括海大集团、欢聚集团、虎牙、希音、拼多多、小米互联网、携程等。
去年，万博商务区“四上”企业，经济总量首次突破千亿，同比增长近40%，税收增长430%。
更重要的是板块年轻，有活力、人气，发展了多年的万博，依旧在寻求新增量，新发展。
上个月，长隆旅游度假区对标国内外世界顶级乐园，计划新建面积达43公顷的超级乐园。
结合广州城市新中轴线南延，打造城市公共绿地，北望广州塔、地标高点张和岗、南望大夫山的中轴空间。
长隆欢乐世界变身世界级开放式主题乐园，与周边的商业区融合在一起，活跃区域氛围，反哺片区经济。
这是欧泊的基本盘和增量，是有未来的。
不过，随着万博沿汉溪大道向西发展，合并长隆，兼容南站的基调铺底，年纪渐长的欧泊也难再经历一轮核心暴涨，而是随着万博大市波动。
和樾府、悦府、耀盛组成的新三角，会是毫无疑问的中心。
但欧泊作为板块上车盘，年轻的万博对买家是有吸引力的。
万博300万+3房小户型次新房，也就是欧泊和翠山蓝天苑的楼龄新一点，新房起步户型都在100+。
唯一有小户型的耀盛，三房两卫户型段也要92平，但单价都在5.5万+，产品和欧泊没有明显代差。
欧泊最能打的95平竖厅三房两卫，带入户花园，虽然阳台和厕所比较小，但格局方正，朝向不错，10年前的产品放到现在，依然能打。
除了新房外，对比和樾府最小户型96平，也只是输在了阳台和飘窗上。
和樾府二手房，目前均价4.2-5万/平。
刚刚收楼的和樾府，二手房成交价，的确也让欧泊压力山大。
但是，450万起步价，仍然隔离了很多想要安家万博的客户，那可选的就是欧泊了。
欧泊，会慢慢成为进入万博的敲门砖。
它没有那么好，但也没有那么差。