(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件详情
（一）原告主张
原告李某文向本院提出诉讼请求：
1. 请求判令原告与二被告于 2020 年 4 月 10 日签订的《房产赠与协议》合法有效；
2. 请求判令位于北京市昌平区 Y 号宅院南院内正房五间、东厢房四间、西厢房三间，北院内正房三间归原告所有；
3. 案件受理费由二被告负担。
事实与理由：原告与被告李某辉系父子关系，与被告孙某系母子关系。原告自1998 年结婚以来一直在位于北京市昌平区 Y 号宅院内居住和生活，并且于 2016 年在涉诉宅院内新建了东西厢房和后院三间上房。
因二被告一直由原告夫妻二人赡养，所以二被告与原告于2020 年 4 月 10 日签订了《房产赠与协议》，约定二被告将涉诉宅院的正房五间赠与给原告，同时二被告也认可该宅院除正房五间以外的所有房屋为原告夫妻出资修建，归原告所有。原告是北京市昌平区 C 村的集体经济组织成员，户口也在涉诉宅院地址上。但近几年有传言要拆迁，现在二被告私自同意将二女儿李某兰和外孙的户口迁至涉诉宅院地址上。为避免日后权属产生争议，原告无奈起诉至法院，请求法院查明事实并依法判决。
（二）被告辩称
被告李某辉、孙某辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我们对赠与协议有意见。赠与协议是原告起草的，原告拿过来都没让我们看就让签字，也没跟我们说是什么意思，当时李某辉刚检查出患有重病。我们之前都没看过赠与协议，直到原告来法院起诉才知道有这个协议。
签字的时候就我们两口子在家，我们认可赠与协议上的名字是我们签的并按了手印。当时原告让签字我们也没问怎么回事，是太相信原告了。我们承认盖东西厢房和后院房屋原告出了钱，但经手人是李某辉，李某辉2016 年找人建的，总共花了大概 15 万元，原告大概花了 13 万元，我们出了 2 万多元。综上所述，赠与协议不生效，三个子女应共同赡养我们，百年后房屋归三个子女分，不应归原告一人所有。
（三）法院查明情况
1. 李某辉与孙某系夫妻，李某文系二人之子。
2. 涉诉宅院位于北京市昌平区 Y 号，对应的《集体土地建设用地使用证》土地使用者登记在李某辉名下。经本院现场勘验，情况如下：涉诉宅院分为南北两院，南院内有正房五间、东厢房四间、西厢房三间，北院内有正房三间。
3. 在审理中，双方确认涉诉宅院南院内正房系李某辉夫妇于 1990 年出资建造，宅院内其他房屋建造于 2016 年。另外，李某文称其他房屋都是其夫妇出资所建，花费约 22 万元，李某辉、孙某称其他房屋由他们夫妇出资 2 万多元，李某文出资 13 万元左右建造而成。
4. 在审理中，李某文向本院提交双方于 2020 年 4 月 10 日签订的《房产赠与协议》，主要内容如下：甲方李某辉、孙某，乙方李某文。现就甲方所有的房产达成赠与协议如下：一、位于 Y 号院的正房五间属于甲方所有，现二人均同意赠与给乙方；该院落除正房五间以外的所有房屋由乙方夫妻主要出资修建，归乙方所有。二、乙方夫妻承诺将一如既往地尽全力赡养老人，使老人安度晚年。……李某辉、孙某、李某文签名捺印。
5. 另查，李某文于 1995 年 3 月将户口迁往 D 村，后于 2022 年 5 月将户口迁回 C 村，现户别为非农业家庭户。
（四）裁判结果
驳回原告李某文的全部诉讼请求。
二、案件分析
（一）赠与合同与农村房屋特殊性
1. 赠与合同的法律性质
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。在正常情况下，只要双方达成合意，赠与合同即成立。然而，农村房屋的赠与不能简单地依据一般赠与合同的规则来判定，因为农村房屋具有特殊的性质。
2. 农村房屋特殊性的根源
农村房屋的买卖、赠与涉及相应宅基地使用权的转让。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。这是基于我国对农村土地资源管理和保障农民基本居住权益的需要。这种特殊的身份关联性决定了非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权，但在本集体经济组织成员内部流转是被允许的。
（二）宅基地使用权管制与赠与协议效力
1. 宅基地使用权管制的法律内涵
我国法律对于宅基地使用权和集体经济组织成员身份采取了严格的管制制度。宅基地使用权是集体经济组织赋予本集体内部成员所享有的与身份紧密相连的财产性权益。这意味着不具备相应身份者，一般无权享有宅基地使用权。这种管制旨在维护农村集体土地的性质和用途，保障农村集体组织成员的基本生活和农村社会的稳定。
2. 对赠与协议效力的影响
就赠与合同而言，其重要内容之一是所有权人对其财产的处分行为。但由于宅基地的特殊性，接受农村房屋赠与的一方应当具有一定的身份限制。当受赠人与赠与人不具有同一集体经济组织成员身份时，原则上应当认定这种赠与行为无效。在本案中，李某文虽然于2022 年 5 月将户口迁回 C 村，但现系非农业户口，不具有 C 村集体经济组织成员身份。因此，尽管李某文主张的《房产赠与协议》具有真实性，但该赠与协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
（三）出资行为与本案处理结果
关于李某文在建房过程中有过出资行为，这一事实在本案中需要明确法律关系性质后另行解决。因为本案主要处理的是赠与协议的效力问题，而出资行为并不影响赠与协议因违反宅基地相关规定而无效的判定，且出资行为所涉及的法律关系较为复杂，需要进一步分析，不宜在本案中直接处理。
三、案件启示
（一）对农村房屋赠与相关法律规定的重视
1. 深入理解宅基地与农村房屋关系
无论是赠与人还是受赠人，在涉及农村房屋赠与行为时，都要充分认识到农村房屋与宅基地使用权不可分割的关系，以及宅基地使用权对受赠人身份的严格要求。不能仅仅关注房屋本身的赠与行为，而忽视了宅基地使用权这一关键因素。在处理农村房屋相关事务前，建议咨询专业法律人士，以确保行为的合法性。
2. 遵守法律规定保障自身权益
农村集体组织成员在进行房屋赠与等涉及宅基地的行为时，要严格遵守法律规定，避免因无知而签订可能无效的协议。同时，对于非集体经济组织成员，如果希望获得农村房屋，要谨慎行事，了解其中的法律风险，以免陷入不必要的纠纷，导致自身权益受损。
（二）赠与协议签订过程的规范
1. 确保双方意思表示真实、明确
在签订赠与协议时，双方都应当充分了解协议内容，确保自己的意思表示真实、明确。赠与人应清楚自己对财产的处分行为及其后果，受赠人也应明白接受赠与所涉及的权利和义务。特别是在涉及农村房屋这种特殊财产时，更要谨慎对待。像本案中，因父母未清楚了解赠与协议内容就签字，导致了后续的纠纷。
2. 协议签订的形式要件和见证
赠与协议的签订应当遵循一定的形式要件，如签字、捺印等要规范，最好有其他无利害关系的人作为见证。同时，对于协议内容的书写要清晰、准确，避免产生歧义。在可能的情况下，可以对协议签订过程进行记录，以备后续可能出现的纠纷之需。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！