深圳楼市火了，大批外地看房团前来扫货。
与此同时，长沙、重庆楼市也雄起了，外地客组团买房。
可见市场一有回暖迹象，核心城市的市场反应最为强烈，全国投资客会率先下场。
同样的情况也在前海向西24公里处的马鞍岛上演，自从深中通道开通后，马鞍岛便被列为了全国投资客重点关注板块。
据悉岛上的中兴智慧城·懿禧府最近就卖爆了，这次是全国人民在买入。
不仅有香港客、深圳客，就连福建的投资客也来了，甚至奥运冠军也成了这的业主。
而且壹地产了解到，还有人一次线上横扫项目3层楼，拿下12套房。
注意是没去现场看房的情况下直接空中转定，真就这么豪横。
现场销售更是透露，海外人士也在买入这个项目。
“华尔街的金融才子，也买了我们这的顶楼。”
▲中兴智慧城·懿禧府现场
深挖发现，中兴智慧城·懿禧府真就是少有的出场即顶流：
上过两次CCTV，而且是作为楼市标杆来单独报道；
香港明星打过call，老戏骨米雪、张兆辉都去看过产品。
厉害之处更在于，当市场打价格战的时候，项目在没参与混战的情况下，首开依旧卖了8000万，3栋产品不到三周就被全部抢完，当之无愧的湾区顶流红盘。
▲中兴智慧城·懿禧府现场
或许会有人疑惑，究竟是怎样的产品可以如此火爆？
这些其实都建立在一个重要的前提下：地段、配套、交标，正是项目的三个大杀器，真正做到了“别人有的它都有，别人没有的它更有。”
01.
比深圳更近前海、机场
项目一出手就是天花板的地段
事实上，当下购房者置业时已不再单纯地将马鞍岛放在中山去看，更多是从深圳的视角看其价值。
何出此言？
深中通道开通前，深圳⇋马鞍岛需绕行广州，时间距离要一两个小时，此时两地是隔裂开的。（注：通勤时间为高德地图测距，仅供参考，具体时长以当天出行路况为准，下同。）
但深中通道通车后，两地时空距离倍数性缩短，一举将马鞍岛拉进了深圳圈。
现在20多分钟就能从马鞍岛抵达深圳，真就应了那句“马鞍岛买上杯咖啡到深圳还是热的”。
重点是马鞍岛⇋深圳的通勤时间，要比深圳多个区域更近前海、机场，就像没有出深圳一样。
如此一来，马鞍岛与大前海快速相连，拥有对接深圳发展的天然优势，当两地企业、人才、资金进行深度融合与互动时，其价值自然不言而喻。
所以现在会听到“马鞍岛是深圳第13区”这样一个说法，虽是坊间自封，却也反映出当下马鞍岛在置业者心中的定位。
这并非夸张，我们以最近深中通道的中兴智慧城·懿禧府为例，当下马鞍岛⇋深圳往返主要有两种选择：
（1）自驾走深中通道；
（2）坐深中跨市公交。
如果是自驾出行，距离项目约800米处就是深中通道第一出入口。
从项目出发一脚油门的功夫就能去到深中通道，全程算下来大概20多分钟便到了宝安机场、30多分钟就去到了前海。
再看看坪山中心、龙岗中心到西部的自驾时长，要1小时以上。
▲高德地图测距，仅供参考
而且踩盘那天，我们从福田出发去到马鞍岛也就40多分钟，比从福田去坪山、龙岗都要近，感觉和去到龙华中心差不多。
▲高德地图测距，仅供参考
再看第二种选择。
即便公共交通出行，同样友好。
在距离项目约1公里处，正是深中跨市公交站点——中山国际人才港站，坐上楼下的公交能一站抵达。
按照官方时间，从中山国际人才港出发，约45分钟便能到达前海湾地铁站。
况且票价仅15元/次，从早上6：20到晚上9：20，每天有30多班次，到了深圳下车就是地铁口，通勤非常方便。
再看深圳东部区域到前海湾地铁站的时间，同样奔着1个半小时左右去了。
▲高德地图测距，仅供参考
事实证明当下深中两地的通勤需求量大、频次高，上个月时深中通道车流量和深中跨市公交客流量就已突破1000万人次、100万人次，两地的联系越来越紧密。
以为这就完了？
很多人可能没注意到，马鞍岛上是有地铁在建的，即南中城际（原广州地铁18号线）。
而距离项目约700米处，正是南中城际进入中山的首站——香山站。
以后从项目出发步行便能抵达地铁站，一路直达广州天河珠江新城。
重点是，深圳和中山之间也要建跨城地铁了——深南中城际（原深中城际），按照此前消息线路东起深圳机场北站，终点就在香山站。
若真如此，意味着今后从马鞍岛还能坐着地铁去到深圳，两地通勤又多了个选择。
这并非空口说说，日前深圳市人民政府印发的《深圳市综合立体交通网规划方案（2024—2035年）》中，再次提及要谋划深南中城际，并将其列为深圳今年重点推进的重大建设项目之一，可见线路兑现已提上日程。
▲图源深圳广播电影电视集团
发现没有，跨海大桥、跨市公交、跨城地铁几个重要的交通配套，基本都在项目旁边，正应了李嘉诚的“地段论”，优势尤为明显。
但这并不是全部。
很难想象中兴智慧城·懿禧府居然在项目内部打造了一个湾区城市候机楼，据悉会连接香港、澳门、广州、深圳、珠海五大国际机场候机楼资源，将于明年初正式运营。
哪怕以后工作出差或是生活出行，下个楼就有车送到五大机场，从机场出来坐上接驳车直接送回家里。
因此这样的地段和配置，放在市场上很难不被买房人看到。
02.
全维度+高规格的配套
都集中在这个“东北部”了
问题来了，既然马鞍岛是珠江口西岸的“红利之岛”，那在岛上置业究竟该怎么选？
遵循一个原则：优中选优，认准龙头。
同普涨的时代已经过去，分化已从早先的“城市分化”，进入到了现在的“板块分化”。
即便是同一区域，也不是所有的房子都能买，一路之隔都可以是两种价格表现，相信这类案例在深圳已经见过不少。
回过头看35平方公里的马鞍岛，根据规划一共分为了9大区域，功能定位各有侧重。
这当中，“东北部”最为特殊。
马鞍岛的开发是从北往南的，东北部恰好是马鞍岛最早开发、最成熟的板块，并有着城市资源的倾斜。
像岛上目前最高的地标、最早建成的大型公园、最先投入使用的名校、第一座文化地标、首个沙滩公园等等都在这里。
看看下面这张配套示意图就能明白了，是从交通、教育、商业，再到文体、公园、文旅、酒店、休闲的全维度配套，放眼全岛属于领头位置。
这当中大部分配套已经建成，或是即将开建，是肉眼可见的确定性。
关键东北部的配套不仅密度大，也都以高规格打造，拥有岛上多个“首个”。
仅仅是在中兴智慧城·懿禧府的北侧，就有4大即将动工的超级配套。
例如计划12月开建的香山中学，72班规格，整整投入了9个多亿，据说是中山近20年以来单笔投入最多的公办学校项目。
一所学校能有如此大手笔的投入，今后带来的无疑是更优质的教育资源。
而且旁边还有已开学的名校——中山纪念小学，与中山纪念中学一脉相承，以省一级标准打造。
要知道中山纪念中学可是中山的王牌中学，仅是去年和今年就有20多人被清华北大录取，清北人数常年保持在双位数，这也是让许多置业者愿意买在这的重要原因，一站式全龄优质教育就在家门口。
除此之外，香山中学旁边还有翠湾文化艺术中心和翠湖体育中心两个重磅级配套设施。
前者是岛上首个文化地标，今后这里将会有图书馆、展览馆、剧场及报告厅四大功能空间。
后者同样不简单，一开始的目标就是能举办全国单项赛事的场馆，目前土地已全面平整完毕，一旦兑现将是岛上首个万人体育馆。
▲ 翠湾文化艺术中心& 翠湖体育中心效果图
再往北走，还有中山首个沙滩公园--滨海沙滩公园（建设中）。
不久的将来中山版情侣路、中山版欢乐海岸将在这里呈现，成为大湾区又一个打卡点。
▲ 滨海沙滩公园效果图
再看项目东面，是占地约400亩的大型高端商贸文旅综合体，踩盘发现整个进度很快，已有机械进场平整土地了。
该项目由餐饮巨头顺峰集团下属子公司投资建设，未来这里将会有岭南风情古街、各国风情集市以及现代主题婚礼中心等，而且预计会引进超100家知名餐饮企业，据说不少上过舌尖上的中国。
说白了，这里就是一个具备文旅、餐饮、民宿等功能的超级文旅IP，加上处在大湾区中心点，旁边的中兴智慧城·懿禧府又自带候机楼，建成后将成为湾区乃至全国年轻人的打卡圣地。
将视线再转移到项目西侧，还有超级IP——香山站TOD综合开发项目，以及距离项目仅30多米、占地2100亩的翠湖公园。
▲香山站TOD综合开发项目效果图
这样的配套量级和密度，无疑是其他版块难以企及的，未来这里的圈层是高端且纯粹的。
更难得的是，即便外部配套品质足够优了，中兴智慧城·懿禧府自身也在为片区的配套做加法。
这么说吧，中兴智慧城·懿禧府是全岛首个产城融合标杆项目，它的出现直接给岛上带来了多个“第一家”。
像第一座候机楼、第一家麦当劳、第一家万豪酒店、第一家精品超市、第一家酒吧等等，无疑拉高了岛上配套规格，助力板块配套升级。
▲中兴智慧城·懿禧府效果图
重点是，项目还是全岛唯一招商先行的商业综合体。
什么意思？
今年4月中兴智慧城•懿港汇商业综合体举行了签约仪式，十余个品牌确认签约进驻，并现场定好了开业时间。
要知道项目计划是明年12月交楼，再看看配套的兑现时间，说明在收楼前配套就已经全部兑现。
意味着业主一入住，就能享受到餐饮、购物、超市、健身、娱乐的完善配套。
可以说整个岛上，敢如此不计代价投入，并做到商家进驻的时间早于业主收楼时间的，恐怕只有中兴智慧城·懿禧府了。
换个角度看，配套的提前兑现同样是在为板块赋能、给市场提供信心。
毕竟对每一个新板块而言最大的问题就是配套的落实，买房人也最怕听到“要看规划”、“要等”，只有看得见的配套才能真正解决他们对效率的焦虑。
而这点，正是东北部板块和中兴智慧城·懿禧府独一份的优势。
03.
近100%使用率+刷新中山交标
这才是岛上全能级别的选手
如果说决定房产价值下限的是地段和配套，那产品本身，则决定着房产价值的上限。
不同于选择批量复制产品的项目，中兴智慧城·懿禧府的核心卖点除了地段和配套，还有硬核产品这项。
细看项目，其实有多个标签：
全岛唯一2梯4户的产品
岛上少有的小高层产品
户型实用率接近100%
全岛最高的交房标准
尤其看完户型设计和交标细节，是在疯狂卷品质、卷颗粒度，打造的是深圳西岸人居标杆，品质叫板全岛。
先看户型设计，项目主推建面约88-117㎡的3-4房，做到了近100%使用率，空间感吊打市面同面积户型。
其中约88㎡户型，带有两个只计一半面积的大阳台，可以做到2+1房2卫。
相比于市面同等面积产品已经多出了1卫，解决了一家人洗漱要排队的问题。
另外的X空间可塑性很强，让买小户型的家庭也能居住地从容与舒适。
关键不到90平的面积，还配置了一个约6.3米的景观大阳台，加上整个南向景观面达到了约9.6米，采光、通风与观景视野特别棒。
约100㎡户型，是升级版的3房2卫，带有南北通透的双阳台，可以一面留给晾晒、一面留给景观。
尤其站在景观大阳台上，抬眼就能看到珠江口海景和滨海沙滩公园，生活的自然松弛感触手可及。
而且本身这个户型的客厅开间已经达到了约3.8米，若是客厅与入户花园打通，开间可以去到约5.8米，一整个大横厅的既视感。
约117㎡的4房2卫，正是奥运冠军选中的户型。
布局相当方正，并做到了南北对流双阳台+5开间朝南。
算了下整个户型有7个飘窗、2个阳台、1个入户花园，赠送面积差不多19平，空间感十足。
不得不夸的是6㎡多的多功能入户花园，后期可以是男女主人的办公区、孩子的秘密天地，也可以是全家的收纳储藏间。
如果再和客厅打通，直接秒变约5.9米开间大横厅，阔绰感再上一个level。
再看精装细节，首创中山多个交付标准，而且是从进门开始的，贯穿室内。
光是门这一项就很有看点，从入户大门到户内每一处房门，均做了“到顶”设计，首创中山一门到顶交标，更加美观大气。
再看地砖也进行了升级，通铺1.2*0.6米的大面积定制地砖，视觉效果更宽敞好看，这同样是中山首创。
就连全屋墙面都贴心地做了防潮护墙板，而且客厅和主卧均做了背景墙。
要知道中山市面大多产品是大白墙交付，哪怕深圳能这样做的项目也不多。
其实现场看过房的人很清楚，项目对产品力的追求几乎达到了偏执，将“定制”落到了每一处细节。
大到入户门选用的是厚度接近9公分的阳装甲门、搭配西门子智能门锁，厨房配置了方太三件套、搭配抽拉式水龙头，主卫加装了浴霸。
小到容易被忽略的开关和门窗把手，全部采用了西门子、希美克品牌。
或许单纯的文字表达没有很强的代入感，等真正住进去后体验完全不一样，满足了置业者对高阶生活的想象。
说到底，重视细节的同时又追求品质，这样的“精装交标”同样为后期家装设计省下不少功夫，真正实现了软装即入住。
放眼市场，想要同时满足更高使用率的户型+更高质量的装修标准，试问有几个能做到？
别说马鞍岛，整个中山都少见，恐怕很难再找到第二个把交付做成IP的了，而这也是项目能被市场选择的关键因素。
▲中兴智慧城·懿禧府实拍图
话说回来，地段核心、资源集中、 品质拉满，如果你get到了这3点，就能明白为什么中兴智慧城·懿禧府能在市场中脱颖而出。
毫不夸张的讲，项目的出现为湾区高阶人居新打了个样，强烈建议大家去现场看看。
说实话当下的市场并不缺房子，但一定缺好房子。
在楼市分化的大背景下，同涨同跌的局面已经过去，在这个只有少数稀缺优质房子才具备资本属性的环境里，核心地段的核心盘越发稀缺，而中兴智慧城·懿禧府完美匹配这点。
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