已经在为年底冲KPI了？
没错，说的就是丰台，说的就是丰台楼市。
丰台今年卖地，二、三、四环齐上阵，北京卖地限价这么多年也是在丰台这儿开了口子，好不热闹；新房项目也是前浪还没到沙滩上，后浪已经拍过来了，新房库存也依然稳定在全京城的前三。
不知道你们感受到没？今年的丰台楼市，就给人一种着急忙慌的感觉。
包哥着实想问问，丰台到底在急什么？
关于丰台地块拍卖，关于丰台新房项目，关于丰台的规划发展，你都有啥想分享的，欢迎加包哥微信，咱们私下吐吐槽去。
先说说到现在为止的丰台土拍情况。
截至今天（11月19日），丰台已经成功出让5块住宅用地，总成交金额166.665亿。
这5块地分别是年初1月4日出让的大瓦窑板块的中建和颂九里、京能西贤府，羊坊的中建壹品花香壹号3块地，还有时隔9个多月，在10月底出让的三环金茂东铁营地块和四环金隅丰科园地块。
丰台到目前166个小目标的卖地战绩，还不及2023年的一半。
北京2023年各区域卖地成交信息
2024年还有40多天就过完了，丰台显然不能就这样，也不能允许自己就这样结束这一年。
所以，它祭出了新宫“回锅肉”地块和万泉寺“不限价”地块，一个起始价24.32亿，一个起始价则直接超过110亿。
包哥大概算了一下，这两块地即使底价成交，也会让丰台土地拍卖的总成交金额突破300亿大关。
300亿重要吗？或许对于丰台来说，重要。
先是丰台新宫NY030地块，准备11月29日开拍。
新宫地块原计划是在9月20日就拍的，结果“因故”终止出让。
这次地块变“回锅肉”，地块信息也发生了变化，可以说是大幅度调整了地块参数。
原本NY030地块，就分为南北两块整体出让，这次只先出让其中的的一块，土地面积从原来的5.39万方下降至3.04万方。
地块起始价也由原来的52亿下降一半多，到只有24亿出头。
甚至丰台为了把这块地卖出去，地块的容积率都由原来的2.5直接降到了2.0。
但这块地延期的时候，包哥就收到好多铁子吐槽，北侧醋厂影响太大。
再就是万泉寺地块。
这是丰台今年最值钱的地块，地块起拍总价直接高达110.54个小目标。
环线位置很好，南三环以里，到二环的直线距离只有1.7公里。还有就是万泉寺0024地块北边直线距离六七百米就是丽泽商务区，这一片是丰台多重点发展了很多年的区域，实打实的10W+豪宅区。
万泉寺地块自身没什么配建要求，但建筑控制高度达到80米，还有就是容积率高达2.8。
目前包哥收到的对于0024地块的诟病主要是地块东南侧有3条铁轨交汇，担心后期噪音问题会很大。
这个地块还有一点非常受关注，就是万泉寺地块不再限制地价，也不再限制住宅销售指导价。
什么意思？就是丰台万泉寺地块，重新把定价权交给市场，地价只要有人竞拍就不不限制上限价，真正实现“价高者得”。
后期住宅销售方面，也不会再限制指导价，夸张点说就是“想卖多少钱卖多少钱”。
万泉寺地块的土拍规则调整，确实是一个积极的信号。它可能意味着，北京楼市延续了8年的限价，终于要结束了。
规自委官方也表示，这是“9·30新政”后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。
你看，北京楼市真是什么“新鲜事儿”都发生在丰台。
包哥为什么总说丰台急，除了它着急完成土拍任务，还在于它新房项目也是着急入市。
先说说丰台最近的新项目信息，就是金茂在上个月23号拿的东铁营地块。
前两天的11月15日，金茂就公布了项目案名，并不是大家盛传的“金茂府三期”，而是从未在北京出现过的璞系产品。
具体案名叫“金茂璞逸丰宜”，讲真这名字是真的拗口，包哥电脑输入法都得适应好久。
金茂的璞系产品，目前在一线城市没有代表作，有两个项目一个在西安，一个在成都。
不是金茂府三期，谁失望了我不说。
从目前地块的公示文件看，北地块容积率只有1.9，规划了8栋5-16层住宅，南地块容积率2.7，规划了6栋14-18层住宅。
金茂璞逸丰宜项目更新案名后两天，就开放了三大城市展厅，就整个一迅速。
不愧是在丰台的新房项目。
而说到丰台的新房项目，那可真是卷，就像包哥开头说的那样“前赴后继”。
据包哥不完全统计，丰台目前主力在售的新房项目，接近30个。
而且丰台新房的每个热门区域，基本上都会有竞品项目存在，比如诸神乱战的大瓦窑板块，南中轴辐射的大红门板块，还有公园IP的南苑板块，就连最南边的羊坊都有俩项目贴面竞争，每个区域都有那么一撮新盘。
丰台新房市场2024年前10月一共成交2470套房子，平均每月去化247套。
但整个2023年，丰台总共成交了5265套房，月均去化438套。
没有对比就没有伤害，丰台今年前10个月的新房成交连去年12个月的一半都没有，只有不到47%。
而且包哥还拿到一个数据，就是丰台现在新房的库存量接近10000套，按照现在的去化速度，至少还需要40个月，也就是3年多的时间才能消耗完毕。
这去化速度，也难怪丰台着急。
重要的是，接下来，丰台新地块如果成功出让，这意味着丰台又会有一批新项目入市。
除了已经公布案名的金茂璞逸丰宜外，金隅丰科园项目也马上就有动静，还有万泉寺新地块和新宫新地块，这四个新项目未来入市的住宅面积将会有：
6.98万平+5.4万平+17.83万平+6.08万平=36.29万平
这36万多平住宅供应，如果按照套均140平米计算，都得有接近2600套房子。
按照丰台新房现在的去化情况，丰台主力在售的新房项目只会越变越多。
这下你明白包哥开头说的“前浪还没到沙滩上，后浪已经拍过来了”，是个什么情况了吧。
而且说实话，因为丰台的环线优势，就注定了他区域内的新房，不会太便宜。
但丰台为了去库存，开发商为了快速回款，都已经在明里暗里调低价格了，包哥之前也分析过：
在越来越多的库存积压在那儿，在越来越贵的人工成本 摆在那儿 ， 丰台着急 是情理之中的事儿 ， 新房 价格调低 也 不再是什么新鲜事儿 。
但有拿地成本卡在那儿，谁也不会亏本卖，只是让利挣得少点而已，而我们能做的就是在开发商“良心发现”后，以一个合理的价格入手自己想要的房子，降低当“冤大头”的几率。
还有一个利好，就是昨天深夜，北京出政策取消了普宅非普宅标准。
要点如下：
1. 取消普宅非普标准后，满两年的住房出售，一律免征增值税；
2. 不满两年的，按照5%全额缴纳增值税；
3. 购买首套140平方米以下住房，契税按1%征收；140平方米以上，契税按1.5%征收；
4. 购买二套住房，140平方米以下的，契税税率为1%，140平方米以上的，契税税率为2%。
这政策，对于尽是140平产品，总价千万“豪宅”的丰台新房是一个好处，因为他能实打实帮你省个几十万。
具体省多少，私信包哥，我帮你算。
关于丰台新房，你还有什么想知道的？或者你对哪个项目非常感兴趣，都先加包哥微信，咱们私下就专门分析这一个项目，给它嚼碎了。
个人观点 仅供参考