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正文
“9·26”高层喊出“促进房地产止跌回稳”以来，行业的利好消息就未曾停止过。
——降息、降准、降存量房利率、降首付、一线城市解限购、10万亿化债、专项债收储存量土地、降低交易税费、扩大城中村改造政策支持范围…
范围之广、力度之大、落地之快，都是前所未见的。
面对高层的鲜明态度和政策的不断加码，买房人和卖房人的心理预期也不断遭受着冲击。
房价接下来会涨吗？
现在到底是入场买房的好时机，还是卖房脱手的机会呢？
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判断房价涨跌，我们不妨沿着资产定价的最底层逻辑来外推。
首先，决定资产价格的是供求关系。
“去库存”的大背景下，各个城市的土地供应已经基本被截停，所以我们重点观察需求的变化。
现在买房的需求如何？
我相信很多人会拿人口下滑来佐证需求萎靡，并以此断言房价会继续下跌。
坦白说，这类观点，肤浅至极。
我们的出生人口拐点出现在2016年，从这一年开始，我们的新出生人口从每年1786万人一路下滑到去年的901万，几乎腰斩。
可是，大家要明白，2016年以后出生的人，到今天最大才8岁，这部分人成长到买房置业的年龄，至少还有20年左右的时间。
也就是说，20年之内，刚需的置业人口只会增多，不会减少。
作为购房主力军的高校毕业生还在不断创新高，就是最好的佐证。
况且，日韩的经验告诉我们，人口减少只会加速资源往大城市集中，推升核心城市的房价上涨。
所以，以人口下滑判定买房需求没了，显然不合理。
那么，真正决定需求的是什么？
我认为，是——债务周期。
就买房的场景而言，全款是极少数，负债、加杠杆才是常态。
复盘过去两轮中国房价的牛市，就是被一轮轮的杠杆顶上去的。
1、2009年-2013年，居民杠杆率从17.9%提升到33.5%，几乎翻倍，房价跟着大涨；
2、2016年-2020年，居民杠杆率从39.2%提升到62.3%，也伴随着一轮房价上涨。
在这两段债务拉升的周期里，杠杆加的越早、越大，在房子上的获利就越丰厚。
一旦居民加杠杆的意愿放缓，居民杠杆率爬坡受阻，房价就会下跌，典型如2007年、2021年。
所以，本质上，我们的楼市就是由居民杠杆率主导的，买卖房子就是杠杆赛跑的游戏。
在别人加杠杆前加杠杆，就是抄底；
在别人加杠杆后加杠杆，就是接盘。
比如，2016年加杠杆入场的，属于低位抄底；可2021年加杠杆的，就属于高位接盘。
在别人去杠杆前去杠杆，就是逃顶；
在别人去杠杆后去杠杆，就是割肉。
比如，2021年去杠杆的，属于高位逃顶；而202X年去杠杆的，属于贱卖资产。
因此，买房还是卖房，判断的锚点，取决于我们对于未来居民加杠杆的预期。
全球降息潮之下，通胀正在悄然抬头，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《
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所以，现在的问题就变成了，这次的政策组合拳能否驱动居民加杠杆的意愿提升？
我们不妨看一下中国的居民杠杆率还有多大的提升空间。
在全球最重要的20个经济体里（G20），中国60%出头的居民杠杆率算是中游水平。
但如果只看经济体量和全球影响力与中国相当的国家：
——美国75.3%、日本68.1%、英国84.1%…
中国的居民杠杆率几乎是垫底水平。
其他国家里，韩国、澳大利亚、加拿大更是超过了100%。
比较特殊的是德国，只有55%，原因在于德国一方面严格控制货币总量、另一方面增加住房供应，包括增加保障房的建设。
我们可以复制德国经验吗?
很难。
和中、美、日等打造超级都市圈不同，德国的人口、资源分布在不同城市间非常均衡和分散。
这种格局之下，德国并没有像上海、伦敦、东京这样的人口千万级别的超级都市。
德国首都柏林人口不过400多万，相当于我们一个三线城市水平。
中国呢？
光是千万人口以上的大城市就有17个，完全不可同日而语。
德国人口和资源均匀分布，也避免了人们往大城市集中，不会导致大城市的房价和居民债务。
所以，我们的居民杠杆率一定是有继续向上的空间的。
空间有了，如何才能激发居民加杠杆呢？
回看这次的政策礼包，可以说是眼花缭乱。
有降低购买门槛的：比如降首付、解限购…
有降低购房成本的：比如降利率、降契税、以旧换新补贴、提高公积金额度…
放在以往，单拿出来任何一个都算得上“大招”。
这样的刺激之下，10月份的数据也确实给了我们一个正反馈：
——居民贷款数据来看，新增居民贷款由负转正，说明居民加杠杆的意愿开始好转了。
——房价方面，上海、深圳等部分城市的二手房价格，真的涨了。
不过，要夯实这个趋势，避免落入高开低走的怪圈，光靠这些还是不够的，因为市场的悲观预期是有惯性的。
要想改变这个惯性，终究还是离不了财政的大刺激、大放水，把通胀和资产升值的预期打起来。
有人说，最近的10万亿化债不是大放水吗？
当然不是，10万亿化债属于地方城市借新还旧，并没有增加债务总额和货币投放。
这件事本质上是“化风险”，还谈不上“大刺激”。
真正的大刺激，是爸爸增发国债，央妈印钞兜底，同时把水注入民生。
举个极端的例子，中央每年增发5万亿国债，直接发钱，中国5亿家庭每年每户1万。
这样一来，居民债务就得到了稀释，加上通胀预期，很容易重新开启一轮加杠杆的周期。
那么，这件事我们会做吗？
我认为，一定会，但方式未必会这么简单粗暴，更大的可能，是水会流入一些科技类、消费券、新基建，或者定向流入多孩家庭等等。
最终，经过层层传导，消费和生产的积极性会提升，带动大家的收入提高，间接地实现“债务稀释”的效果，这就形成了新一轮加杠杆的基础。
全球降息潮之下，通胀正在悄然抬头，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章
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当然，以上只是从宏观维度的分析。
具体到不同城市而言，一定是分化的。
全面解除限购的趋势下，高能级城市必将形成对低能级城市的虹吸。
能级越高，居民杠杆率的空间肯定要更高，房价的天花板也会更高。
能否准确把握城市的能级，以及预判杠杆周期的节奏，必将成为买卖房产能否成功的关键。
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