看懂趋势看清形势
大家好，我是混哥！
研究生毕业于香港大学，擅长趋势研判与资产投资。
大变局的乌卡时代，关注我的文章，帮你看清宏观趋势和财富真相!
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我的文章会以专栏的形式呈现给大家，这是我以专栏形势撰写的第8篇文章。
作者|混哥
全国最难落户的城市是哪里？
帝都，北京。
所以我每次都用茅台比喻北京，以此凸显他的唯一性！
北京楼市行情也确实像茅台在大A的表现，无论大势如何，都不会急涨、急跌，——
你看他，他也就那样，你不看他，他还是那样！
只不过北京楼市刚需、置换、豪宅客群的悲喜太过不同，太过迥异罢了！
——买得起北京豪宅、四合院的人，对价格、对钱已经是脱敏的状态，只在乎居住体验和稀缺性，不在乎到底是10万/㎡还是20万/㎡。
——而北京的置换客户则是左右两难。
那些以“投资孩子”为目标的改善、或者置换家庭让北京的‘教育书包房”一直都处于物超所值的状态：贵上加贵
所以，在2024年9月30日之前，购买北京五环内的首付比例最低都要35%，这个门槛显然是高的！
——而真正的刚需首置购买群体，要么因为经济大环境、要么因为收入，总会处于一种困顿的状态！
所以，真实的北京楼市一种都是“旱得旱死、涝得涝死”。
悲喜两重天！
这种情况一直延续到2024年9月30日之后，北京改变了按照“五环”区分首付的比例的政策，直接一刀切：首套房15%、二套20%
在这种情况下，北京楼市开始变天！
01北京楼市出现了明显的复苏信号！
稍稍了解北京楼市的朋友都知道，北京楼市二手房跌得一塌糊涂，在2024年9月已经跌至4.9万，相当于2016年的水平！
所以，在价格下跌的背景下，我说北京楼市出现了明显的复苏信号，一定会有人诧异：
怎么可能，价格还跌呢！
但事实，北京的成交量已经在稳步攀升，具体怎么稳步攀升，我分两个维度给大家说说数据。
第一个维度：最新成交
2024年10月份，北京二手房和新房的成交量都出现了上涨！
10月月份，新房成交4943套，二手17367套，环比9月份新房成交3236套，二手13724套，分别上涨了35%、21%。
如果将二手房和新房成交数据合并计算总销售数据，北京楼市的成交量达到了近20个月新高：22310套。
第二个维度：荣枯线标准。
北京二手房成交量的荣枯线是1.5万套,而6月到10月这5个月，7月和10月份超过荣枯线，分别成交了1.55万套、1.73万套！
另外6月份成交1.49万套，8月1.43万套，都很接近荣枯线，
6月到10月，只有9月份略低，仅为1.32万套！
反观2024年前5个月，也就是1-5月份，5个月内没有一个月份超过荣枯线1.5万套，只有3月份小阳春接近荣枯线，成交量达到了1.42万套！
所以，北京楼市成交量触底复苏的行情是明显的。
我知道，有些人会说什么“北京楼市成交量是零和游戏”，也就是二手房成交量之所以上涨，是因为新房成交量下降！
其实，我并不认同这个观点！
因为从数据维度看，今年前5个月，也就是1-5月份，新房一共成交量18855套。
而6月-10月份，新房一共成交21451套！
所以，北京楼市不论新房还是二手房，其成交量都在上涨，是筑底的趋势！
文章至此，或许有伙伴会问：既然是筑底，为啥价跌量涨，这是以价换量！
我想告诉大家，成交量上涨说明“房子变成钱”的流动性良好，说明真实的购房需求在增加。
而价格下跌，说明市场预期仍然不够强烈。
不过呢，我相信随着北京二手房挂盘量的不断减少，预期也会调整，价格也会止跌反弹。
这点，大家看看下面北京二手房挂牌量减少的速度就明白了！
2024年5月份，北京二手房挂牌量是17万套；
2024年7月份，北京二手房挂牌量是16万套；
2024年10月份，北京二手房挂牌量是13.47万套；
2024年11月份，截至目前，北京二手房挂牌量是12.9万套；
一方面北京楼市成交量在攀升，另外一方面北京二手房挂牌量在降低，两者之间的剪刀差正在所需，这也是北京楼市筑底的信号。
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02
我之前就曾说过：
二十年前，二锅头和茅台的价格相差三倍，现在，二锅头和茅台的价格相差300倍，好东西永远比不好的东西值钱！
而北京的房子，就因为北京二字，已经成为中国为数不多的好东西
我为什么这么笃定？
因为帝都之富，唯上海可期！其余都是小弟1
最关键的是，北京居民杠杆率是四个一线城市中最低的，仅为60%，但居民住户存款余额确是全国最高，人均19.7万元（截止2024年5月份数据）
换句话说，北京居民负责低，存款多，这种购买力只要楼市升温，就很容易出现反弹！
这一点，大家看看过去8年，北京楼市二手房的成交量，就知道北京的购买力、购买群体有多强了！
2016年，北京二手房成交量27万套；
2017年，北京二手房成交量13.6万套；
2018年北京二手房成交15.3万套
2019年北京二手房成交14.2万套
2020年北京二手房成交16.9万套
2021年北京二手房成交19.2万套
2022年北京二手房成交14.2万套
2023年北京二手房成交15.5万套
从过去8年看——
北京二手房年成交量最低是13.6万套，不好的年份如2019年和2022年的‘口罩年’，成交量在14万套左右；
毫不夸张的讲，北京每年都超过10万套的二手房成交量就是“小意思”。
再看北京2024年二手房成交量。
3月份成交1.42万套、4月份成交1.3万套、5月份成交1.3万套、6月份成交1.49万套、7月成交1.55万套、8月1.43万套、9月份1.32万套、10月成交1.73万套！
按照上述成交数据推算，2024年北京二手房成交量会达到14万套。
因为北京楼市一直都是二手房成交量占比最高，也就是二手房一统江山的格局！
所以，只要北京二手房出现供小于求，那么北京就会出现量价转化！
同时，按照2024年北京二手房的挂牌量下降、二手房的成交量上涨的趋势推算：
到2025年下半年，北京二手房的挂牌量会降至10万套以下，甚至有概率降至8万套一下！
我前文也说了，只要预期扭转，成交量上涨势必会影响价格！即
牌量增加——以价换量——救市加大——二手房成交量放大——信心扭转+挂牌量减少——观望者跑步入场——二手房价格企稳回升
事实上，北京10月份的二手房成交价格已经比9月份上涨了2.4%，即从5.01万元/㎡上涨到5.13万元/㎡，一平米上涨1200元/㎡
所以，从购房的角度看，大家以为的行情是：成交量上涨-再上涨，然后才是涨价！
但事实却是：只要成交量上涨，北京二手房价格就会立刻的体现！
所以，我的观点依然没变：接下的12个月，北京楼市会走出震荡复苏的行情,到2025年年末或2026年上半年，北京楼市二手房价格会有明显的上涨！
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03最后，说几句。我告诫大家，不要以为现在价格下跌，楼市还在泥潭里，这限购政策、救市政策就会永远存在！
我认为长则5年，最则3年，现在北京、广州、深圳、上海这些一线城市的“救市”政策就会取消！
正如2021年和2022年楼市暴跌的时候，我告诉大家一定会取消限购、一定会救市，一定会降低首付一样。
我现在要告诉大家，低首付、低利率、一线区域不限购等等，这些政策在未来都会取消！
最后，看看10月份统计局二手房数据，曾经的全面下跌趋势已经扭转：北京、深圳、上海、厦门、成都、重庆、杭州、武汉这个8月城市，已经出现了上涨.