国庆前史无前例的楼市利好，彻底带火了广州市场。
官方数据显示，新政以来广州新建商品房网签108.32万平方米，比去年同期的81.24万平方米增加了33.3%，环比增加45.5%。
然而，官方的刺激政策丝毫没有停下脚步的意思。
10月21日，央妈官宣五年期以上LPR再降25个基点，以商贷100万30年计算，买家累计可省约5.1万元。
LPR走势图
值得一提的是，经过这一调整，广州各大行纷纷下调房贷利率，最低利率可以达到3%。
在少年君看来，在所有近期出台的政策中，LPR下调对买家来说是最直接的利好,尤其是刚需买家。
房贷利率如此友好，让不少此前观望的刚需买家，也在开始蠢蠢欲动，但怎么选？却是摆在买家面前的一道难题。
房贷利率新低，但刚需买房仍要避两个坑
1.5成首付，3%的房贷利率......上车门槛和月供同时大幅降低，这给了刚需买家极大的置业动力。
但子弹不多的刚需买家，越要慎重选择适合自己的房子，才能在未来变幻莫测的市场中无惧周期，处变不惊。
少年君认为，选品时做好以下两点至为关键：
Vol.1
选择主城区
带优质配套的核心地段不动产
中指院数据显示，上半年广州卖得最好的20个项目中，主城区占了65%，主城区的购买力正在快速回归。
二手房方面同样如此，广州市房地产中介协会数据显示，前三季度全市卖得最好的十大板块中，主城区就占了90%。
主城区扎堆了全市最优质的配套资源，交通便捷，人流汇聚，这里的新房项目越来越受买家欢迎，即使将来要出手置换，二手房也更容易流通。
而在所有购房要素中，地铁配套、生活配套和教育配套这“三大件”，最为重要。
Vol.2
合理控制杠杆选择项目
房贷月供压力不宜过大
这年头企业降薪和裁员等，所带来的消费降级消息层出不穷，所以对于买房这种大宗消费，少年君的建议是不要超出自己能力过高杠杆买房。
毕竟只有确保了生存问题，才有资格去谈后面的不动产增值等。
少年君的建议是：月供不要超过家庭月收入的一半，预留出来的现金流不仅可以用于日常生活支出，还可以多存点钱提前还贷，减少利息支出。
万科操刀，主城区地铁盘+省实系名校，真香！
但放眼整个广州主城区，能满足上述两大条件的项目却少之又少。
一线城市的主城区向来寸土寸金，即使经历上半年这波让利行情，中指院数据显示这里的新房成交价稳定在4万+，依旧让众多刚需买家望而却步。
更何况主城区经过多年成熟发展，可供开发的优质地块越来越少，特别像“地铁盘”这种大热款，早已成为成为了稀有品种。
不过最近少年君打听到，主城区还真有这样高性价比笋盘，那就是位于荔湾区花地湾板块的广信荷花苑。
荷花苑效果图，以实际批准建设为准
此前少年君首度曝光该项目后，后台和微信群咨询该项目的粉丝络绎不绝。
那么，项目在如此竞争激烈的市场下，到底有何过人之处？我们马上来盘一盘。
Vol.1
物以稀为贵
货量少上市即受热捧，价格稳步上扬
据少年君打听到，荷花苑目前是从低楼层到高楼层分批销售，首批低楼层单位推售很快就被客户锁定，究其原因，是项目的货量实在有限，尤其是80/83平小户型。
要知道周边的万科·理想花地·朗庭、中海浣花里、保利和颂虽然也有小户型，但入市时间已久，货量也已经不多。
80平小户型样板间实拍（仅装修创意展示）
这种情况下荷花苑的小户型就更显物以稀为贵，价格上扬也是大势所趋，有项目内部人士告诉少年君，最近项目刚开始加推第二批少量房源，客户购买的积极性依旧非常高，价格涨幅不少。
项目这种小步快跑的推盘方式，吊足了客户胃口，而且随着新政利好逐步落地，市场回暖下，少年君建议早买不仅能选到逞心如意的户型，还能更加划算。
Vol.2
手握“省实系”名校和“地铁盘”
两大稀缺配套
众所周知，在2017年万科拿下花地湾板块广信资产包后，经过8年的“打磨”，这里集齐了TOD交通枢纽（规划中）、城市级购物中心（规划中）、九年制名校和滨水绿带公园等，一座理想生活大城已经初见雏形。
荷花苑坐拥花地湾板块核心配套
而荷花苑作为原广信资产包中位置极佳的地块之一，与这些板块顶级配套更是触手可及，项目属于乐怡居社区，对口小学为省实花地湾校区，距离约350米，轻松实现家门口步行上学。
荷花苑楼下的省实荔湾学校已开学
广东实验中学作为广州四大名校之一，刚刚举办了百年校庆，在教育界积累了长足的口碑，备受家长们喜爱与追捧。
2023年中考，校本部网传最高分789分，780分以上4人，年级前100名平均分754分，成绩十分突出。
广东实验中学实景图
与此同时，底下的“省实系”的加工能力同样喜人，附近的广钢省实荔湾学校，网传2020年新初一的成绩稳居荔湾前五水平，对于一个新办校区来说，进步可谓神速；而在今年的中考中，网传也是全区TOP1的水平，有101人达到省实录取分数线，占比高达28%。
所以，同样由省实本部直属管理的省实花地湾校区，教育水平和质量完全值得信任和期待。
除了顶级名校外，项目下楼即可到花地湾公园，步行500米可达1号线花地湾地铁站，无论休闲散步还是公共交通出行，都是两步路的事。
地铁站D口步行至项目约5分钟
Vol.3
万科大手笔回炉重造
颜值和品质焕新升级
目前，项目正在进行全面的升级改造，很快大家就会看到焕然一新的广信荷花苑，操刀者正是有着丰富开发和运营经验的万科。
值得一提的是，万科对项目的改造并不是简单的“翻新”，而是专注于提升颜值和品质的回炉重造。
除土建框架不变，其他方面如外立面、公区、楼道、电梯和园林等都会进行重新设计与改造，届时整体质感和体验感会更上一层楼。
为了让各位粉丝能看到最新翻新进度，少年君特意到现场走了一圈：
1、一楼大堂和22层楼道目前是已经翻新基本结束，地砖、墙面、天花焕然一新，整个大堂及楼道变得宽敞明亮；
22层楼道实拍
2、长期闲置的底商在改造进行中，目前已初步也看到翻新雏形，商铺内重新翻新，商铺前广场地砖也铺设完成。内部人员透露一楼商铺暂做销售用的临时接待厅使用，后期会引进商家进驻，满足业主的日常生活需求；
荷花苑楼下底商实拍
3、三台电梯目前已更换完成一台，升级为三菱新款电梯，更安全高效；
4、东侧和北侧园林也开始围蔽动工，现场可看到东侧园林已经在清拆挖土，北侧地面也开始破除。
园林施工现场实拍
目前项目还在持续改造中，焕新效果已初见雏形。看看周边其他在售的一手新房的效果图和实景图，荷花苑几乎是一样的水准。
荷花苑内部园林示意图，以实际批准建设为准
荷花苑内部园林示意图，以实际批准建设为准
荷花苑底商示意图，以实际批准建设为准
二手房的价格买新房，这个价格很难不让人心动，再加上有这三大卖点加持，也难怪项目一有风声，就吸引了大量买家打听和咨询。
一如万科长期奉行的“以人为本”理念，荷花苑打出了“新广微笑的选择”广告语，项目无论是地段、配套、价格，还是项目所做的“翻新”，都是为了提升新老业主的居住满意度，让他们住在荷花苑，时常能洋溢着发自内心的微笑。
居住在荷花苑的老业主张女士，自从项目开启改造后就乐开了花。
荷花苑示意图，以实际批准建设为准
她向少年君表示，跟荷花苑差不多年代的小区，很多基础设施都存在老化和不够用等情况，但万科此番对项目的更新改造，对于荷花苑的新老业主都是一个大福音，居住品质和便利性会大大提高。
“楼下听说会有绿化设计，过道也重新铺设墙砖，回家和楼下散步心情肯定会更加好。”张女士开心地说道。业主发自内心的满意和认可，正是荷花苑“重生”的目的所在。
建面80-120平二至三房，自住投资均可
据了解，广信荷花苑总共有80/83平两房，100平两房和120平三房，均为毛坯交付，业主收楼后可根据自己的喜好和想法进行装修和设计。
100平户型，功能性强，舒适度高，满足三代同堂、一家四口的生活需求。
120平户型，更是100平户型的进阶版，动静分区，私密性更强，更为实用与舒适。
80平/83平户型，全明无暗房，功能齐全，给了年轻刚需一份“体面感”。
这样的户型，即使放在现在的市场上也毫不过时，更何况在当下最新的首付和房贷利率下，入手广信荷花苑简直性价比拉满。
120平户型创变样板间实拍（仅装修创意展示）
除了自住外，广信荷花苑和其他项目一样，也吸引了不少投资客的关注，即使是后续有资金压力需要出售房产，这样的地段和配套，也会相对容易出手。
所以横竖来看，入手广信荷花苑似乎都是只赚不赔的买卖，不过需要提醒的是，这次项目的总货量非常有限，低楼层国庆开启诚意落位，听说推出马上就抢完，听说很多内部员工也都有意向，到时大家想入手可能真要全靠手速了。
欢迎扫描上方二维码进群了解项目信息
当然，关于荷花苑的后续改造更新进展，以及入市信息，我们将持续跟进，感兴趣的朋友敬请留意和期待。
本文所载项目有关情况的介绍及观点，不构成本公众号或开发商的任何销售承诺与保证，文中涉及的具体项目信息（包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、交付品牌、房源价格、优惠信息等）应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。