Q1
近期，全国各地陆续开启城市更新，不少地区投资金额上百亿元。
1
为何目前会启动大规模城市更新？
最近住建部在推动再新增100万套城中村和危房改造的城市更新项目，并通过货币化方式加大政策支持力度，当前大规模启动城市更新有三个原因：第一、目前很多核心城市仍然存在一定规模的房龄较长、存在安全隐患的老旧住房，需要改造；第二、从城市化角度来看，部分城市仍然存在城中村的现象，影响到城市化进程以及整体城市规划的推进，需要做改造提升；第三、城市更新有利于提升城市整体界面和品质，有利于整体产业的规划和协同，进而能够提升城市的核心竞争力，对于拉动经济增长也有立竿见影的作用。
2
此轮城市更新投资规模较高的主要是哪些地区？
从政策来看，目前新增的100万套城市更新项目主要集中在核心35个城市，也就是核心一二线城市为主。
03
不少地区城市更新采取房票的模式有哪些好处？
城市更新采用房票安置可以有三个方面的好处，第一、最近政策要求货币化安置，如果全面推行货币现金安置，会造成地方政府的动拆迁安置资金的压力非常大，房票安置也是货币化安置的一种方式，更重要的是可以大幅降低安置资金压力；第二、房票相当于是住房定向消费代金券，用途只能用于购房消费，可以起到购房定向消费的引导作用，对住房消费起到积极的引导作用；第三、大部分城市在推行房票过程中，相较于货币化现金安置有更大的优惠条件，比如提高10%的使用奖励，购房者得到更大的实惠。
04
此轮城市更新对房地产市场有哪些影响？
城市更新对于楼市有三个方面的作用：第一、提升城市界面和区域品质，对于稳定房价有利；第二、能够增长住房消费，对于稳定楼市，止跌回稳有促进作用；第三、城市更新属于房地产全产业链条的带动，对于带动上下游，拉动GDP也有快速见效的影响。
Q2
近日热门城市土拍市场热度上升，北京、杭州等地再现高溢价地块；另外，北京、深圳等一线城市新近挂牌起拍价上百亿元的重量级地块。如何看待这种现象？
一线城市和核心城市年底推出优质地块主要有三个方面原因，第一，提振土地市场热度，增加房企拿地积极性；第二，今年前三季度一线城市土地出让规模下降了30%，土地出让金下降严重，四季度要弥补；第三，四季度也是GDP关键冲刺阶段，房地产投资的弹性最大，对于拉动经济比较明显。但是，开发商只会关注核心地块。因此，四季度土地市场十分分化，好地块众企业抢，普通地块底价或者流拍。
此外，一线城市限价政策逐渐松动，主要有三个方面的原因，第一，放开限价，拉开接豪宅市场价格梯度，给市场产品打造更多可能性，也能满足不同群体的需求，原来执行严格限价的时候，高端住宅价格天花板一样，导致产品同质化严重，企业运营难度很大。第二，增加了房企的盈利空间，提高房企拿地的积极性，也激发了房企产品打造，供应更多的好房子。第三，打开限价，房价上涨预期逐渐渗透，对于楼市止跌回稳有一定帮助。
Q3
如何看待房企资产证券化的好处?
第一，从房地产市场发展阶段来看，现在到了加速房地产资产证券化的阶段。原先中国住房还处于快速城镇化以及住房增量阶段，规模不断快速增长，从2021年之后，中国房地产市场尤其是核心城市，基本上步入到存量市场的阶段。存量市场的阶段，大家拼的不再是售价、产品、管理，更多的是服务，所以说对服务能力要求再提升。
第二，从房地产企业来讲，很多产业、商业、住宅等过去都是单一型的销售模式，现在进入存量市场，尤其是持有性的资产，对于资产管理、运营效率提升的要求都会更高。退出的通道是通过持有型运营收益来资产证券化，或者资产本身打包来资产证券化，原先这块业务不规范，也造成现在很多做商业、产业领域大量资产退不出来，企业资产包袱比较重。
第三，从居民端来讲，资产证券化的大力推广，其实是给中国居民配置资产打开了一个通道。原先资产配置炒房主要通过买卖挣差价的模式，现在资产证券化通过运营内容、资产质量、运营服务的提高，带来资产价格的提升，再将收益分配给广大的居民以及机构。并且这种资产配置份额可高可低，每一份价格比单一买房子要低很多，降低投资风险。所以从这个角度来看，资产证券化有利于房住不炒，因为它炒的不是价格，炒的是资产质量的提升，同时它的门槛儿会更低，能积极提高项目运营服务商的积极性，因为它有更多的市场需求，它的流通性更好，尤其二级市场，这对于整个市场来讲都是一个好事。
Q4
近日，某品牌物企公司公告拟出售旗下全资附属公司部分股权。如何看待物企频频剥离旗下业务？
第一、伴随着我国房地产市场进入到存量阶段，物业行业的发展模式也发生较大变化，5年前，物业行业发展模式是做大市值，规模扩张的逻辑，当时物业上市的市值均超过开发房企市值，内容植入是做大市值的基础，文化教育、健康养老等概念都是物业公司收购的标的。第二、当前物业公司已经回归到以独立性经营和盈利为核心的目标上，之前很多收并购项目在后期运营中发现盈利性较差，没有达到预期或者有些业务出现规模和盈利的下行趋势，直接表现为商誉减值，很多物业公司都面临这个问题，止损的办法就是剥离相关业务。
—关注同策研究院视频号—
—近期活动—
声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com