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周三新出的有关房地产税收降低的新政，网上已有很多点评，但大同小异。老司机想从另外一个角度，来简单解读一下。
本次税收新政最大的受益者，不是目前最需要救市的三四五线城市，而是楼市状况最好的一线城市。以增值税（营业税）为例，5年改2年，可以为一线城市的房东和购房者，省下十几万到几十万不等的税收。
此外，受益最大的人群是改善型客户，90-140平原来的契税是1.5%，现在调减为1%，90平以下的刚需，则完全没得到好处。
改善型客户中，二套房的购房者受益更大，原来90-140平的二套房，契税是2%，现在改为1%，相当于打了对折。
结合以上两点就可以看出，此次税收新政，几乎完全跳开了小城市和刚需，把优惠直接给到了大城市和改善。原因很简单，对于房地产来说，小城市和刚需已经没有太大价值，不用把资源浪费在低价值客户上。
这是楼市一个值得重视的现象——分化。城市在分化，板块在分化，产品在分化，未来大家的命运完全不同。
11月楼市的热度并没有降下来，5.17新政只持续了一个月，因此不少人认为9.26新政到11月就会熄火，但从现在的成交来看，一些房子甚至还出现了涨价。
江东某楼盘最近加推一幢小面积，实际成交价较上一批次加价约2000元/平；城西某老大难楼盘，优惠后的价格也比两个月前高出明显；至于二手房，低价房和次新房出现涨价更是屡见不鲜。
宁波的房价要涨了吗？最近问我这个问题的人不少。
在无聊吹水的时候，我们可以大谈世界局势，人口衰减，通缩陷阱等宏大话题，但在具体实操时，比如买房时，我们一定要避免这种宏大叙事，把心思放到个案上来。
宁波的房价涨不涨这样的宏大问题，怎么回答都是错的。我说要涨，明明有些房子还在跌，但我说还要跌，同样有些房子明明已经涨了。
所以问这个问题，对于个人买房没有实际的帮助，如果被这种宏观思维带着走，可能在买卖房子时会遭受巨大损失。
避免宏大叙事，专注个案分析。如果对于操作没把握，可以来咨询老司机（见文末小标签）。
目前宁波什么样的房子在涨？什么样的房子可能会涨？老司机今天简单梳理一下，更多这方面的分析，特别是关于板块的分析，我会放在内分享，欢迎订阅。
第一种就是上文提到的刚需新盘，前提是要有稀缺性，如大鄞州范围内，300万以内的新盘基本没得选了，剩下的少量未推的单位，开发商很可能涨价。除了刚需，鄞州的初改户型（140平）也剩下不多了，优惠也可能会减少。
第二种是此前挂价特别低的二手房，老司机称为低价房，以前的文章我也谈过，最近正在快速消失。
第三种是140平以下的次新房，前提也是板块内比稀缺。这种房子在新盘卖完后，客户被迫转移到二手市场上来，次新就成了最优先选择。这类次新的房东，很多都亏钱了，一旦客户增多，他们肯定涨价。
所以涨价这件事，必须得具体房子具体分析，还是那句话，如果对某个房子没把握，欢迎咨询我（文末扫码）。
有涨就有跌，目前仍然有房子在跌价，有自媒体天天在发有多少房东降价了，搞得盼跌的人很兴奋。
但老司机要戳破这个把戏，其实这种数据没有任何意义。
为什么这样说？宁波六区目前挂牌的二手房有101900套（没错，又减少了），贝壳的挂牌88000套，但六区每个月的成交只有三四千套，这样一算，绝大部分挂牌价格，都是没有意义的。
宁波有不少小区，挂牌价与成交价相差在1万元/平以上，例如某小区挂牌100套房子，平均挂牌价35000元/平，但实际成交价只有25000元/平。这100套挂牌房源中，有10套、20套出现降价，只要没低于25000元/平，都不能说这个小区降价了。
挂牌价降不降，降多少，都没影响到这个小区真实的价格（成交价）。
此外，如果成交样本太少，偏差太大，也没有参考意义。比如这个月成交一套高层，上个月成交一套洋房，虽然在同一个小区，但因为高层比洋房便宜，我们也不能认为这个小区的房价就跌了。
目前，趋势性下跌的小区并不多，重灾区集中在刚交付、刚解禁，且投资客集中的板块，以及安置房大规模交付的板块。
但如果地段好，这种房子在抛售潮过后，房价也会见底企稳。下跌隐患大的是那些荒郊野外、无人问津的房子，以及库存量大的小城市的房子，宁波主城区不在此列。
还是回到开篇那句话，楼市未来的走势是分化，不同的房子，未来的房价大不相同。
最后，老司机团队是宁波业绩领先的团队之一，我们的优势是规范、专业、省钱。找我们买房，可以免费获得老司机专家团的专业建议，帮您看清趋市，分析利弊，找到最适合您解决方案。
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