25%阳台率+40%户属空中花园！
南沙横沥岛尖，将迎来广州首个「第四代」住宅项目！！
继工程设计方案批后公示1个月后，横沥岛2024NJY-3地块项目的户型图，今天终于揭晓了！
话不多说，给大伙直接上图：
可以看到，该项目共有6种户型产品，为82-110-125㎡三至四房，单从面积段上看，很容易让人误以为项目主打的是平民路线，非常刚需。
但是，户型的实用率却达到了惊人的127%-141%，实际的面积段应该是105-153-158-176-177㎡，妥妥的改善型项目！
根据项目地块的规划设计显示，宗地项目鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。
“大阳台”不超过套内建面的25%计一半计容建面，“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。
而这样的房子其实就是“第四代住宅”，这种住宅产品具有“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。
这样的户型设计其实早已在许多城市落地，如重庆、成都、武汉等二三线城市，但对于广州而言还是首次出现。
因此，2024NJY-3地块项目整体采用错层阳台设计，为奇偶楼层布局。这样设计的主要目的是为了最大化利用空间，创造更多的居住价值。
通过奇偶楼层错层的设计，基本上每户都能拥有超大的空中花园或阳台，非常的奢侈。
以110㎡奇数层户型为例，单单户属的空中花园就有33㎡，如此阔绰的尺寸，很多墅类的产品都要为之汗颜。
但缺点也显而易见，由于挑高要求，奇偶错层的布局方式会导致部分楼层户型的空中花园放在了主卧等作为休息功能的静态空间。
比如82㎡偶数层户型，把空中花园与书房、主卧相连，客厅没有直连的公共阳台。
并且，该户型的客厅和书房外出的空间是上下层的超大空中花园，站在窗户跟前有可能会感觉视线受阻、比较压抑，同时采光也会有所影响，如下图所示。
同时该户型对于下层的住户来说，在空中花园的活动都可能被一览无余。由于空中花园不能进行封闭，所以下层业主收楼后只能在空中花园上面加装一面挡板，来解决“私密性差”的问题。
不过整体来看，作为广州首个第四代住宅，项目还是可圈可点的。
户户大花园、家家有庭院，居住舒适性更好，而且大阳台+空中花园的设计，视野上是前所未有的开阔，户型最大环景视角应该可达270°。
并且这还是超新规户型，赠送面积更多，即便没有不算非封闭空间，室内的实用率也有98%左右，谁能够拒绝这样的大house呢？
梯户比方面，根据资料显示，项目东西地块北侧为T5，南侧则是T3+T5，但小区楼间距宽阔，南北最大楼向距为80.7米，可以更好实现室内大采光、大通风。
至于大家最为关心的价格方面，目前尚未有吹风价传出。
但部落预计，项目首开定价将在3万/㎡以上，部分楼层户型可能会有2字头。
一方面，项目地理位置十分优越，距离地铁18号线横沥站约376米，距离在建54班九年制学校约500米。
另一方面，作为南沙首个超新规项目、广州首个第四代住宅，凭借超大空中花园+超高实用率，项目户型可谓是碾压级的存在，尤其是对比横沥岛上同面积段的项目户型。
事实上岛上200㎡以下的改善楼盘或许也会迎来挑战，毕竟项目建面约125㎡户型，实用空间能够达到约176㎡，堪比大平层户型，尤其是对于追求高品质居住需求的人来说，第四代住宅是一次超前沿的生活体验，再叠加学铁商配套的优势，如果项目不在价格上打出差异，横沥岛或许将一片哀鸿。
不仅如此，项目的横空出世也将给南沙区的二手房和新房市场带来巨大冲击。首先，建筑新规出台前卖出去的地块、开发出的新盘，本来就难卖，未来更难卖了。
其次，部分得房率低（70%-85%左右）、容积率高、楼龄较长的二手住房会更加难卖，而且这几年是新房交付的高峰，还在高位的二手房挂牌量后续还会增加，这就导致二手房业主不得不进一步降价。
但事有两面，超新规项目的出现，能倒逼开发商搞新一代住宅升级，倒逼二手房社区改造，倒逼业主好好维护房子，最终受益的仍是购房者。
最后，有消息传出招商横沥岛项目将于12月份开盘，有需求的朋友不妨留意下，如果需要了解更多项目信息的可以扫码添加微信。
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素材来源：朋友圈