近日，江苏省工程咨询协会在其官网上公布了《关于2024年度江苏省优秀工程咨询成果水平评选结果的公示》，南京商业地产商会会员单位江苏盛德量行建设咨询有限公司提交的“某人才公寓项目可行性研究报告”脱颖而出，荣获二等水平奖。该奖项要求工程咨询成果具有较突出的创新性和先进的方法，研究深度较强，对投资决策和项目实施影响较大，社会反响较大，具有较强的可操作性和广泛的应用范围，同时在国内同类成果中处于较高水平且已完成实施或正在实施。
这一成就不仅是对项目团队努力和专业性的认可，也是对本项目在推动国企低效资产盘活与住房改善领域贡献的肯定。
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背景介绍
在新时期，新型城镇化深入推进，重点大城市落户门槛逐步放开，人口加速向城市群核心城市集中。南京市作为中国东部的重要城市，其快速发展带来了大量的就业机会和人口流入。庞大的外来人口规模，以及高房价压力，城市住房租赁需求庞大。将存量房屋转变为保障性租赁住房能够缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，减轻城市新青年、毕业生的负担，促进职住平衡。
盘活存量土地是国家全面提高资源利用率、加快发展方式绿色转型的重要内容，也是新时代背景下的对土地节约集约利用的必然要求。目前，各地已形成了多元化的盘活利用模式和一系列配套政策，鼓励多主体、多形式开展闲置土地的盘活利用。近年来，国家、江苏省、南京市均发布了多个盘活存量资产的相关政策。2024年5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，为存量房屋改造提供政策和资金支持，更是体现了本项目的先进性与推广应用价值。
在这一政策背景下，存量房屋收购改造为保障性住房的实践得到关注。其目标是通过专业的市场分析和风险评估，帮助地方政府和国有企业识别和收购已建成但闲置的商品房。2020-2022年期间，我国累计新开工改造城镇老旧小区14.8万个，惠及2577万户居民，累计投资约6000亿元。这些数据显示，存量房屋收购改造为保障性住房的市场潜力巨大。
通过合理的规划设计，这些闲置的商品房可以被改造为保障性住房，从而盘活存量资产，提升住房保障水平，满足中低收入群体住房需求。此外，这一实践还有助于推动房地产市场的健康发展。通过市场化的方式，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
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项目简介
南京市某开发区内，某地方国有企业委托盛德量行开展了“存量房屋收购改造为保障性租赁住房”可行性研究分析。该项目原为经济适用房，2012年建成，但由于大面积跃层户型未能售出，导致128套房屋长期闲置。面对这一困境，公司的项目团队开展了一系列研究分析工作，以寻求解决之道。
首先，项目团队开展了深入的政策研究，以了解政府对于存量房屋改造的相关政策和支持情况。
其次，基于政策要求及市场情况，设计了合理的改造方案，以确保改造后的房屋能够满足各方需求。接着，进行专业详尽的测算分析，包括改造的造价估算和运营后的财务分析，以评估项目的经济效益和社会效益。
最后，向政策性银行提交了详细的项目申请，并申请相关贷款，以获得正式的资金支持和批准。这一过程不仅展示了项目的可行性与潜在价值，还为项目的顺利实施提供了坚实的财务基础。
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项目难点
本项目难点在于：
（一）房源类型复杂性：本项目涉及的128套房屋，分散在小区不同楼层，每套房屋的户型及面积均不一样，且较多为跃层；这为房屋现状的摸排、改造方案的设计、成本估算等方面带来了较大难度。
（二）房屋获取方式的研究：房屋的获取可以划分为产权获取与租赁权获取两种方式，两种方式涉及的成本及税费、固定资产折旧及回收存在明显差异，需要充分的比选研究。
（三）房屋改造方案的设计：房屋的改造需满足南京市保障性租赁房相关政策，同时需结合市场及客户需求，此外房屋的改造成本还不能太高以免后续资金不能平衡，因此方案设计的限制条件较多。
（四）政策减免和财务分析：本项目需结合租赁房相关政策研究相关建设费用和税费减免，同时对保租房的收入和成本进行评估，充分论证后续的财务表现，保证项目的可持续性，避免增加地方债务风险。
（五）与政策性银行的沟通：在项目推进过程中，与政策性银行的沟通至关重要。由于项目涉及的资金需求较大，银行的贷款政策、审批流程以及对项目的风险评估都可能影响资金的及时到位。因此，盛德量行与银行保持密切的联系，及时了解其政策变化，并准确传达项目的可行性与经济效益，以确保顺利获得贷款支持。同时，银行在审核过程中提出的各类要求和问题，也需及时响应和处理，以增强项目的资金保障。
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项目创新点
本项目的主要创新点在于通过存量资产改造为保障性租赁住房（保租房）的方式，同时解决中低收入人群住房难和国企盘活低效资产的问题。具体而言，项目通过对现有闲置房屋进行改造和装修，将这些原本未被有效利用的资产转化为经济适用的租赁住房，从而实现多重效益。
首先，在解决中低收入人群住房难问题上，项目为区域内的中低收入家庭和新市民提供了大量优质、经济适用的租赁住房。这不仅有效缓解了区域内住房供应紧张的局面，也满足了中低收入群体对居住环境和生活品质的需求。通过提供可负担的租赁住房，项目减轻了这些群体的经济负担，提升了他们的生活质量，促进了社会的和谐与稳定。
另外，在盘活闲置资产方面，项目充分利用现有的闲置房屋资源，通过科学的规划设计和高效的施工管理，将这些原本闲置的资产转化为有用的资源。这种方式不仅提高了资源的利用效率，减少了资源浪费，还为开发商和投资者创造了新的经济收益。通过改造和利用现有资产，项目避免了新建项目所需的高额土地成本和建设成本，实现了低成本、高效益的目标。
总体而言，本项目通过存量资产改造为保障性租赁住房的方式，成功地解决了中低收入人群住房难和盘活闲置资产的双重问题。这种模式具有显著的社会效益和经济效益，具有广泛的推广应用价值。通过这种创新的模式，项目不仅为区域内的居民提供了更好的居住条件，也为城市的可持续发展和资源的高效利用提供了有力支持。
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结语
本项目的成功实施，鲜明地体现了国家和地方政府对盘活存量房屋、发展保障性租赁住房的决心，也为国有企业低效资产的盘活提供了宝贵的示范和推广价值。这不仅帮助国企优化资源配置、提高资产利用率，减轻了考核压力，还增强了其在市场中的竞争力。通过盘活闲置资产，国企能够更有效地整合资源，提升运营效率，从而在激烈的市场竞争中获得更大的发展空间和机遇。
此外，项目的实施有效解决了区域内中低收入群体和新市民的住房问题，缓解了住房紧张状况，提升了区域的居住环境和整体形象，促进了经济的可持续发展。盛德量行相信，此项目所积累的成功经验和可复制模式，将为全国范围内类似项目的推广提供重要借鉴，彰显出通过低效资产改造提升住房保障水平的广阔前景，具有深远的社会和经济意义。
江苏盛德量行建设咨询有限公司成立于2004年，专注于建设工程领域的可行性研究咨询、设计咨询、造价咨询及招标代理等全流程服务。自成立以来，公司与上千家企业建立了深度合作关系，在助力客户项目成功的同时，实现了自身的持续稳健发展。公司凭借经验丰富的专业团队和科学严谨的管理体系，致力于为客户提供高效、优质的解决方案，推动建筑行业的可持续发展。
公司业务覆盖项目的全周期，涵盖宏观、中观和微观不同层面。在宏观层面，公司关注片区开发的资金平衡与大规模区域开发的可行性，为区域发展提供资金平衡和开发策略上的支持。在中观层面，公司着重为具体实施单元提供产业策划、开发实施方案、投资计划书及融资可行性研究等服务，确保开发方案具备经济和技术的双重可行性。在微观层面，公司针对单体工程项目开展深入的工程可行性研究，确保项目具备充分的操作性和可持续发展能力。
在城市更新方面，江苏盛德量行建设咨询有限公司也取得了显著成绩。公司在片区更新、存量资产盘活和老旧小区改造提升等项目中，提供了从前期可行性研究、设计方案于施工图优化到项目管理的全流程咨询服务。公司始终坚持以客户需求为导向，以专业化的服务标准和严谨的工作态度，助力客户在复杂的建设环境中高效推进项目，确保项目的成功实施与投资回报的有效提升。
地址：江苏省南京市建邺区泰山路151号新丽华中心11楼
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编辑 | 孙 益
审核 | 冯宪法
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