本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
“10万亿”化债的消息刚刚落定，楼市又迎来了专项债收购土地的推进政策。
11月11日，自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》），明确了收购目的、收购标的物范围、收购价格要求等方面，为各个地方政府利用专项债回购存量闲置土地提供了政策指导。
一个月前，在10月12日的国新办新闻发布会上，财政部副部长廖岷介绍，将允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这被市场视为专项债用于盘活存量土地或土地收储的一次重大扩围。而《通知》对此也再度明确定性：运用专项债券资金收回收购存量闲置土地是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，4月底的政治局会议明确提出消化存量房产、优化增量住房，“926”政治局会议也要求促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。近期，各个部委都从自己的职能出发进行贯彻落实，财政部从钱的角度支持专项债用于土地收回收购，而此次自然资源部则从地的角度，明确了专项债收购土地的具体细节。
底价成交土地或更易去化
在财政部官宣“扩围”一个月后，《通知》对于专项债收购土地的操作规范予以明确。
在收购主体方面，要求由纳入名录管理的土地储备机构具体实施收地工作；在收购标的方面，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围；
在收购流程方面，首先市、县自然资源主管部门要摸清存量闲置土地底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券；
在收购价格方面，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度。
中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者指出，2021年下半年以来房地产市场深度调整，房价波动下行一定程度导致当前不少地块评估价低于企业获取土地时的价格，特别是企业在市场热度较高时获取的土地。值得关注的是，土地出让时的起始价一般是在评估价的基础上结合当期市场情况等因素综合确定，收储成本是重要依据，叠加地方发行专项债也依赖土地价值，因此土地出让时的起始价或是本次土地收购价格的重要参考。过去底价成交的土地，有望在本次收回收购土地中实现更有效去化。
土地收购后仍要严控增量
值得注意的是，《通知》还对土地收购后的去向进行了严格规定：收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。
所谓“五类调控”，指的是按照2017年住建部和原国土资源部发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，将住宅用地供应按照显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停“五类”进行分类调控。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36—18个月的，要适当减少供地；18—12个月的，维持供地持平水平；12—6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
“这也是落实‘严控增量’的具体表现。”陈文静指出，要求收回收购的土地原则上当年不再供应于房地产开发，土地收回后将明显降低土地存量，进一步改善房地产供求关系，促进市场预期修复。
李宇嘉对此也表示，这一安排主要是考虑到房地产供求关系。本来就供大于求了，如果将闲置的土地投放到市场，供求关系可能会更加失衡。不过，如果不供应，可能也会对地方专项债务偿还造成压力。因此他认为，对于库存不大的区域，可以有一半以内的收回购回土地投放到招拍挂市场上。出让时要结合市场形势，对规划条件进行调整，使得其适应市场，部分无法出让的可能还要修改功能和用途，也有可能转作保障性住房。
土地市场信心仍待修复
对于当前土地市场来说，利用专项债收购存量闲置土地的意义十分重大。尽管近期在各项利好政策的推动下商品房市场有所回暖，但热度仍然未传导到土地市场上。根据中指研究院统计，2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。三季度，尽管多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，整体溢价率较去年同期下降0.7个百分点。
李宇嘉指出，目前房地产市场难以止跌回稳，重要原因是源头上的闲置低效未开发土地较多，开发商为缓解资金链、保交房，不得不低价割肉出售资产和股权，金融机构为了保障债权也要拍卖土地房产，导致土地价格持续低迷。通过发行专项债，地方政府有了定向托底地市的资金，对于缓解房地产源头上的供求关系，促进房地产止跌回稳有重要意义。
陈文静认为，《通知》落地意味着专项债用于土地储备正式重启，更多低成本的增量资金将进入市场。对于房企来说，应抓住机会出售存量土地，缓解资金压力，或进一步改善土储结构；对于地方政府来说，专项债券用于收购存量土地，也能够增强地方政府的资金流动性，缓解地方政府的资金压力，支持地方经济发展、保障民生；对于市场来说，收回收购存量闲置土地，有助于改善市场供求关系，是促进房地产市场止跌回稳的关键举措，可见利用专项债收回收购存量闲置土地可以取得一举多得的效果。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳