罗冲围,势在必行。
前两天,白云罗冲围旧改做地的潭村片区公示了最新规划。
几个大变化:
1)潭村片区一共22块宅地,新增20块宅地,包含了商品房、回迁安置房,只保留潭村公安宿舍、建发央玺两个项目。
2)规划了4块中小学用地,教育地块配比大约是1:5,算上幼儿园、文体中心、社区中心之类的公服配套182处。
3)拆旧建新后,潭村会全面优化片区居住环境,围绕穿行而过的石井河,进行升级设计,增大河道水面率,并留出更多沿河绿地做景观和环境。
4)优化交通,维持原本的4条横向主干道,潭涌路、潭村桥、潭溪路、西槎路,连接白云站和白云新城。
其中,潭村桥的路网由于连接一整片旧村,重新规划后会拓宽,并成一条直线连接庆槎路。
此外,完善次支路网体系,优化调整线型,提高路网密度。
1、华为、白云站撑场,罗冲围的产站城一体
潭村片区规划总用地面积约234公顷,总建设量约374万平方米。
其中,城中村改造范围内包括安置住宅64万平方米、保障性住房11万平方米,还将建设商务商办81万平方米。
在潭村产城设计中,产业难题,靠白云站解决;住得舒适,靠石井河解决,通过产业升级、交通改善、全面提升片区生活水平。
围绕东侧的白云站讲故事,纯商业、科研用地大多集中布置在白云站旁,一共15块商地,做产业中心。
借助白云站流量红利,打造时尚之都产业发展平台,发挥枢纽优势,建设湾区国际时尚产业集聚区。
在片区中部沿石井河两侧,营造景观宜人的居住社区和学校,规划了宅地和商住地,做滨河居住中心。
还有8号线、12号线、13号线、22号线穿行而过,直达老越秀、珠江新城、金融城、琶洲赤岗、大学城。
潭村片区和罗冲围另一个松溪片区的设计思路有点像。
松溪片区最大筹码,就是华为研发中心。
围绕其在北部规划商业地,定位智能汽车及自动驾驶产业区;南部有珠江江景、石井河、河涌流过,做住宅。
罗冲围,左手华为,右手白云站,手握两张王炸在规划上的确有优势。
白云站,11台24线,占地约263万平,相当于广州南站的4倍体量,预计年发送旅客量3400万人次。
其中,白云站TOD总投资额高达440亿元,打造“产站城人融合”的枢纽空间。
华为研发中心,总建筑面积约30.5万平方米,包含8栋研发楼、1栋酒店、1座冷却塔,可容纳约5000人研发办公。
作为华为在广州的首个项目,这可能是白云乃至广州在近些年来引进名气最大的品牌,带来一批高素质、高收入就业人口,有机会发展成产业集群。
目前,华为研发中心已经全面封顶,计划投入使用;白云站,更是在去年开始就已经开始运营,逐步开通新线路。
建设产城关键的产业和人先到位了,周边配套也会慢慢兑现,进而拉动板块预期。
现在,罗冲围的发展前提,华为和白云站已经基本落地,就看周边配套落地了。
两大超巨带队罗冲围,还是很有说法的,就看这是恩比德和乔治,还是乔丹和皮蓬了。
其实,可以发现罗冲围大规划,像产业和地铁这种需要时间较多的,都提前铺垫好了,今年已经到了熟成阶段。
反倒是,在造城这块,罗冲围面临着新压力。
2、解决钱袋子问题,旧改的车轮不会停下
作为广州首个“依法征收,净地出让”片区,罗冲围担子不小。
松溪片区,率先推了罗冲围发电厂地块,这是举白云全区之力,第一个做地模式腾出的地块,很有标志性意义。
官方,把完全称为“第二个珠江新城”。
一线望江,华为旁边,按照官方的珠城说法,发电厂这就是罗冲围的凯旋新世界?
发电厂地块,很有诚意,地块面积约6.85万平,计容建面约21万平,罗冲围地铁站旁,西南向一线江景,还有滨江公园。
先卖相对特殊的一宗地,打响头炮,重塑罗冲围的板块价值,把做地的立意先拔上去。
同时,希望罗冲围打破广州过去的旧改、供地模式,提供一种新的解题方式。
阻力,肯定是有的。
罗冲围操盘方是三家国企组成的实力派,珠江实业、白云城市开发投资集团、机场建投集团。
而且,还是实干派。
9月份,罗冲围片区城中村改造项目首批安置工程动工仪式举行。
这代表了,广州做地的另一项标准“安置先行、配套先行”。
率先启动松溪片区及潭村片区首开安置区的征拆及首批安置工程。
其中,松溪首开安置区占地约6万平方米,建成后可提供约20万平方米安置房。
而从网上村民的讨论看,潭村片区的征地工作,也在进行中。
目前,罗冲围松溪片区项目已拆除16.4万平,潭村项目已拆除3.4万平。
配套先行,也是钱袋子的问题先解决了。
年初,罗冲围的城中村改造专项借款就到手了,首笔放款15亿元,用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等
整个广州拿到了4000多亿的专项贷款,而白云区授信和支付金额为全市最多、进度最快,获得国家专项借款授信1637亿元,已支付78亿元,占全市总额70.9%。
在我们前天的稿子里,就和大家说过,今年推出的房票货币化安置,用不了专项借款资金,只能用企业的自有资金。
这也是为什么,在货币化安置或是收购存量商品房上,是雷声大雨点小。
广州正在酝酿扩大使用范围,详细的解读可以戳→干
11月4日,农发行向知识城集团“五村七片“旧改发放首笔购置存量商品房用作安置房的专项借款,金额1071万元,后续就陆续发放2.5亿元专项借款。
在早些时候搭建的第一个房票“房源超市”,有中鼎珺合府、黄埔新城、悦辰壹号等、富颐华庭17个楼盘。
其实,无论是房票、货币化安置、回迁,都是提供给村民更多选择,更快的配合拆迁,加快城市发展的脚步。
而由国开行、农发行先进行贷款,就是为了打通房企前期的资金来源,加速实现资金闭环。
今天的主角罗冲围,接下来的发电厂地块正常市场化出让,就可以率先实现破解资金闭环的难题。
板块释放出的购买力,也是对消化楼市库存的一种方式。
同时,对罗冲围片区的产业和居住质量也是全面提升。
以前的罗冲围,水厂、电厂、批发市场、摩配市场等一批产业在,还是相当热闹的,还是不少外地人来广州的第一站。
随着时代发展,罗冲围没能跟上脚步。
但这一次,广州和罗冲围势在必行。