最近，海珠东晓路东侧地块重新上架，引起了大家的讨论。
不少粉丝朋友，一直在关注项目，咨询东晓路东侧地块的具体情况。
这次重新出让，有了几点变化。
总价升了。起拍总价上调到了19亿，由之前的18.73亿，涨了2700万。
取消配建。不用建设5000平政府统筹房，地块总面积没变，宗地面积22177平，容积率5.0，总建筑面积59035平。
单价降了。取消配建后，总价虽然涨了，但实际起拍楼面价从3.7万降到3.4万/平。
此次调规重新上架，对开发商释放了更多诚意，价格友好了，配建压力小了，居住氛围也更纯粹。
东晓路东侧地块的优势，晓港地铁站+学区+晓港公园+江南西商圈，配套所见所得，确定性强又有老城的烟火气。
尤其是江南西-晓港片区已经断供七年，上次卖地要追溯到2017年的中旅天宸府，周边也积压了一波想要向上置换的客群。
尤其是海珠老城，很多人买得早，是有意愿和能力去置换。
综合看下来，地块素质还是不错的。
具体，我们接着往下看。
·600米地铁站，半小时市区通勤圈
地块距离晓港地铁站步行约600米，实测约8分钟，算是地铁盘了。
从晓港出发，搭乘8号线直达琶洲、客村，到北京路、珠江新城、天河北等核心地段，都只需要换乘一次。
自驾也挺方便，市区半小时内，东晓路上桥就到越秀，新滘西路可以直达琶洲。（通勤时间源于百度地图）
大家关注的噪音问题，大马路肯定会有，但基本没货车，也不会频繁启停，汽车噪音不太会影响到正常生活。
·周边学区资源丰富，学位能保下限
地处成熟的老城区，东晓路东侧地块不用太担心学校资源和质量问题。
周边有新晋优质学校海珠外国语实验中学附属小学；有传统精品学校海联路小学滨江东路小学；有老牌名校万松园小学、昌岗东路小学(千禧校区)...
不过具体读哪一所，还是要等教育局文件。
关于中学部分:摇号中学组，属于海珠第一组。
有近几年人气爆棚的区龙五中，还有区属初中第一梯队的海珠外国语实验中学、南武中学、绿翠现代实验学校。
2公里内还有两所南武嫡系学校南武中学附属学校、南武实验学校，也算占了海珠西优质学校密集的区位优势。
如果能把学校确定下来，会增加项目的确定性，但学区资源丰富，加工能力不弱，能保下限。
·晓港公园+江南西商圈，烟火气十足
东晓路东侧地块景观资源很不错，距离晓港公园只隔了一条马路。
晓港公园挺大的，大概有17万方，有几个好处：
第一个是，项目地块南望晓港公园，虽然隔着一条马路，但是几乎没遮挡，推窗不是高楼大厦，而是绿意盎然。
二是，家门口这么大的公园，无论周末遛娃或者下班散步，还是很舒适的。
此外，地块南侧有一条河涌，能做个小型沿涌口袋公园，与晓港公园呼应。
整体的环境，还是舒适和改善的。
周末逛完公园，去旁边的江南西-昌岗商圈来上一顿，最传统的便靓正早茶。
抛开房子的价格，其实海珠西的生活成本不高。
可以去高大上的富力海珠城吃大酒楼，也可以在江南西的巷子里找到便宜的紫金食坊、彩点...
再往江边走一个街区，到了经常爆满的乐峰广场。
要是晚上没安排，逛完乐峰去旁边的太古仓整两shot。
东晓路东侧地块能提供的生活方式和形态，真的很local。
下了班公园走走坐坐，找个熟悉的“饭堂”吃饭，再逛逛商场整点薯条，8点多散步走回家。
这种生活节奏，并不极致，也不快，但就是你需要的，它都有，也不远，烟火气十足。
而这种生活配套的确定性，会让你觉得舒适，因为你知道它总会在那里。
·周边新房断供，有置换需求
板块断供多年，没有楼龄特别好的次新房，周边楼盘楼龄基本15年以上，大多数楼龄都在20-30年左右，藏着大量置换需求。
楼龄最新的江南新苑，成交均价5.5万/平，在售房源83套。
富力千禧花园，三房成交价约4.7-5.5万/平，两房则在3万+。
①楼龄越新，价格越高，挂牌量越多，成交更活跃，市场对于住新房子是有追求的。
②小户型和大户型有价差，板块更多是置换，家庭客更多，两房已经满足不了大家的需求。
③缺乏四房供应，普遍要价都比较贵，楼龄新的大四房要价去到6万，而且没什么选，有市场空白。
同时，东晓路东侧地块也是整个江南西-晓港-中大板块内的首个新规户型。
对比这些十多年的老户型，优势很大，比如说这套88平大两房，还有个卫生间是暗卫，还没法改三房格局。
面对这些楼龄20来年的房子，新规户型、新房带来的居住体验提升，还是相当大的。
更重要的原因是，海珠本地人相当认可海珠。
地缘客是海珠西楼市的坚定支持者，几个楼盘的本地客占比都超过65%。
一方面，中轴和琶洲单价和总价高，户型大，有上车门槛，只能看回海珠西。
其次，江南西、昌岗、广纸、燕岗...普遍都是楼龄15-30年的老二手小区，是有很强的置换或是二套需求。
而且，居民有实力，有需求，又对海珠西认可度高，自然会考虑原地置换。
·确定性很强的海珠西，让地块有更多可能
今年，海珠西会迎来一轮新盘爆发。
无论是做豪宅、改善、刚改、刚需，都能在海珠西找到一席之地。
以海心沙为原点，周边7公里内，海珠西新盘单价和总价段是最低的，还有成熟的居住氛围和配套。
5条地铁线，2+8+广佛+10+11，已经开通的2、8、广佛是广州客流TOP7地铁线；
乐峰商圈（乐峰广场+太古仓），江南西-昌岗商圈（富力海珠城+广百）、江泰路万科里；
海珠区第一梯队小学，基本都在海珠西。
这种确定性，让海珠西成为市区范围内性价比极高的板块之一。
比如说，中旅天宸府，在10月份的网签量是全区第二。（数据源于阳光家缘）
另一边的中海江泰里进入清盘节奏，10月累计到访超2000批，热销破4亿，1栋75小户型已经全部卖完了，起步均价约为5.5万+。
这说明，板块还是有相当的购买力以及置换意愿。
·客群清晰，地块成本有竞争力
东晓路东侧地块，我们也做了一个测算表，扣除配建，真实可售住宅部分楼面价3.6万，大概5.3万就能保本盈利。
这个地价，相对于中海江泰里（地价4.5万），保利燕语堂悦（地价4.4万）来说，有一定的竞争力。
对东晓路东侧地块来说，优秀的基本面足够支撑地块有更多选择，相对于周边竞品也更有优势，要么是位置没他好，要么是户型没他新，要么是通勤没他方便。
1、8号线通勤方便，去珠江新城、琶洲都是半小时左右。
2、教育资源够，但学校还不明确，要等等官方文件。
3、居住氛围成熟，江南西商圈和晓港公园近，环境好。
4、周边都是多年老二手，新房供应稀缺，置换需求强，有比较强的量价关系，还是板块内首个新规户型。
5、地块经过调规以后，取消了政府统筹房，配建压力小了，还让居住氛围更加纯粹。
同时，内部已经平整，可以拿地即开工。
而且，地块没什么门槛和特殊要求，只需要建一个1300平的行政用地作为派出所，两者还有马路隔开。
6、起拍楼面价下调到3.4万/平，释放了更多诚意，给房企留足了安全空间。
板块内楼龄15年内的二手，约为5.4万/平，新盘售价在5.5万+。
而且，地块的景观优势，可以做刚改类的产品，也能够跑出来。
改善取向：
针对本地置换客和中大纺织厂老板，做改善一点的88-130大户型，起步户型88平三房两卫，总价500万左右，对标燕语堂悦90平。
大户型可以考虑105平四房两卫，总价580万左右；130平五房两卫，总价720万左右。
一方面，不少海珠人是三代同堂，多套间、多房间的需求是有的，而且板块的确是有空白。
晓港公园和江南西商圈在，是有改善基因的，再把产品做好。
刚改取向：
75-105平，追求跑量，吸引板块的年青一代，买在家旁边。
还有8号线沿线的客户，也会考虑在这边买，毕竟通勤方便。
这样子就会把总价拉到420万左右，做一个新规户型版本的中海江泰里，更好的新户型、好一点的区位，旁边公园更好的环境。
最近中海江泰里的热卖，也证明了在这个价位段，好产品＋基本面不错，市场是会买单的。
东晓路东侧地块适合哪些客群？
8号线沿线。主要是琶洲、客村上班族，通勤方便，还能买回海珠。
本地置换客。海珠老城的二手业主，由于家人居住和常年习惯的生活方式，很多都会原地置换。
而新项目能提供的生活方式，是他们熟悉的节奏。
中大产业老板。地块另一边就连接着中大纺织产业，后者本来只能考虑中轴的几个改善盘，总价千万的中海大境以及保利四季和颂。
东晓路东侧地块的出现，提供了一种更方便，性价比更高的选择。
藏龙卧虎的海珠西，又要杀出个程咬金了。