尽管地方政府鼓励群众对未列入文物保护范畴的传统风貌建筑修缮改造，并加以利用。但因为市场流通性差、产权复杂，多数银行并不接受此类房屋作为贷款抵押物，住户“修不起”，投资人“修不了”
“名城古建贷”采取“抵押+担保+收储”模式
“名城古建贷”的推出，实现了老旧危房产的活化利用和开发增值，助群众增收、为社会增益；减轻了城市更新的财政压力，有利于保护古城文化精神载体，助推文旅业态加速布局
文 |《瞭望》新闻周刊记者 秦宏
福建省龙岩市长汀县坐落于武夷山脉南麓，闽赣两省交界的崇山峻岭之间。它是第三批国家历史文化名城，也是福建省国家历史文化名城中唯一的县级城市。
从唐代到清代的1000多年间，长汀一直是古汀州治所所在地，有“客家首府”之称。长汀国家历史文化名城核心保护区内，有传统风貌建筑4856处，以全木或土木结构为主。它们是当地群众世代传递的“乡愁”，也是传统文化留存、传承以及活化利用的宝贵资源。
为进一步唤醒古建，2023年以来，长汀创新推出“名城古建贷”金融产品，探索适合长汀实际的传统风貌建筑抵押贷款机制，实现老旧危房的活化利用和开发增值，有助于夯实历史文化名城保护基本盘，积蓄文旅产业发展的底气。
游客在福建省长汀县汀州镇参观古建筑（资料照片） 林善传摄 / 本刊
金融为老旧危房输血
长汀国家历史文化名城核心保护区范围2.12平方公里，共有4条省级历史文化街区和1个历史风貌区，13个国家级传统村落、5个中国历史文化名村，历史建筑共513栋，传统风貌建筑共有4856处。
“房龄最短的也有40余年。”长汀县国家历史文化名城管委会（以下简称“长汀名城委”）负责人李靖生告诉《瞭望》新闻周刊。
在推进历史文化名城保护过程中，由于财政资金有限，当地政府只能先对主要街区中列入各级文物保护范畴的房屋进行重点保护。
长汀名城委的摸底调查显示，仅以位于长汀城区的汀州镇为例，有意申请或急需危旧房个体改建的群众就达306户。“这些房屋占地广、面积大、住户多，年久失修、设施欠缺，群众居住不便且有安全隐患。乡镇和社区面临很大的防洪、防震、防火压力。”李靖生说。
尽管地方政府鼓励群众对未列入文物保护范畴的传统风貌建筑修缮改造，并加以利用。但因为市场流通性差、产权复杂，多数银行并不接受此类房屋作为贷款抵押物，住户“修不起”，投资人“修不了”。
2023年4月，长汀名城委联合县农业融资担保公司、县土地与房屋征收中心，与县农村信用合作联社（以下简称“长汀农信联社”），创新出台了“名城古建贷”金融产品。
“名城古建贷”采取“抵押+担保+收储”模式。
“县农业融资担保公司收取0.5%的担保费用作保证担保，借款人以其本人或第三人在名城保护区范围内依法有权处置，产权清晰且产权证与实物一致的房地产作为抵押进行反担保，向县农信联社申请贷款用于房屋修缮流转或产业经营等。”长汀农信联社党委副书记、主任卢老林说。
据介绍，如果借款人无法按时归还贷款本息，将由县农业融资担保公司代偿，并对抵押物进行依法拍卖；若流拍，则由县土地与房屋征收中心对抵押物进行收储、处置。
“通过这一风险共担的产品设计，我们可向贷款客户提供额度不超过房屋评估价值80%的贷款。”卢老林说。据长汀农信联社统计，截至2024年6月末，“名城古建贷”已向近200名客户贷款近1.7亿元。
“贷”动古建活化利用
2023年5月，家住福建省龙岩市长汀县的陈荣禄成为首批“名城古建贷”的受益者。
陈荣禄在济川门景区附近开了一家民宿。这里是古汀州入城第一关，始建于1066年，距今已有近千年历史。因为地理位置优越，陈荣禄的民宿经常一房难求。他计划扩大经营规模，但面临资金压力。
“名城古建贷”救了急。陈荣禄用自有房产作抵押，贷款67万元用于扩大民宿规模。去年以来，他的民宿在节假日期间经常爆满。
为降低贷款风险，目前“名城古建贷”的抵押物多数为位于长汀县4条历史文化街区及其延伸街区，产权清晰且已有产业经营规划或有流转意向的传统风貌建筑。
“名城古建贷”的贷款用途呈多样化特点。有的居民通过贷款装修房屋自行经营，也有的租赁给经营户。
2024年1月份，当地居民丁春发用老旧房子作抵押，办理85万元的“名城古建贷”，将老房子修缮一新，出租给了商户经营餐馆。
李靖生说，“名城古建贷”为房屋产权人与经营主体共建共享搭建桥梁，带动社会资本对老旧房屋合理高效利用和市场化运作。
“名城古建贷一经推出，就受到历史文化街区老居民和经营民宿、旅拍、餐厅、咖啡厅等新业态业主的青睐。”长汀农信联社客户经理廖娟娟介绍，目前，她已为十多个客户发放贷款超千万元。
端稳文旅金饭碗
“客人络绎不绝，经常满房，我们这些古城老居民也端上了旅游‘金饭碗’。”在“名城古建贷”助力下，廖朝霞把自家在景区附近的老房改造成了名为“湘遇”的度假屋。令她惊喜的是，从申请到放贷，仅用时两天。
2023年以来，长汀农信联社发挥营业网点和人员“人熟、地熟、情况熟”、决策链短、贷款审批不出县的优势，构建金融助理网格化服务。贷款申请通过后，最快当天就可放款。
据了解，与普通信用和保证贷款相比，“名城古建贷”的贷款利率有着较大幅度优惠，可抵消抵押物担保费用的80%，有效降低贷款人负担。
李靖生认为，“名城古建贷”的推出，实现了老旧危房产的活化利用和开发增值，助群众增收、为社会增益；减轻了城市更新的财政压力，有利于保护古城文化精神载体，助推文旅业态加速布局。
当前，长汀正探索以城带乡，发挥国家历史文化名城文旅吸引力，带动传统客家山寨丁屋岭、国家传统古村落三洲村等乡村文旅产业发展。
2024年以来，长汀名城委和农信联社等机构已启动相关传统风貌建筑的产权和市场开发前景等摸底工作。“目前，我们正和丁屋岭的开发客商洽谈，计划视情况将‘名城古建贷’这一融资模式向历史文化名镇、名村推广。”卢老林说。■