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会员
提问
段老师，我们是在金牛自住的，近期考虑到孩子上幼儿园中班了，有打算换一套房去青羊读书，不过又有邻居说金牛的高中指标到校很好，青羊的很差，所以又很纠结，到底要不要换房子去青羊。担心去了青羊，小学初中是很好，但是高中不如金牛，这就有点纠结，麻烦您看看青羊的高中好不好呢？
房段子解答
青羊的学区其实是被误解比较大的，主流的学区博主有个观点就是青羊的指标到校少。
至此以讹传讹，形成某种津津乐道的舆论共识，但是不看概率只看绝对数是非常愚蠢的。
而且一提到指标到校就是区指标，用青羊的800多人去对标金牛的1300多人，能不吃亏吗?
事实是怎样的？
前两天看到一个说法，原谅我翻了好久没找到原文，大概意思就是看重指标到校的家长，其实更应该考虑青羊区。
从头看到尾，并非楼盘软文，核心点就是驳斥之前大家吐槽的青羊优质高中少，指标到校少，所以小初的优势并不能贯穿到高中。
之所以说看重指标到校更应该考虑青羊区，原因如下：
1、从指标到校比例来看，青羊数据不低。
指标到校分为市属指标和区属指标，两者合计，再除以当年初三毕业生人数，这个比例来说，青羊是15.98%，甚至高于锦江区的15.62%。
5+2区域，最高的是成华19.48%，最低的是天新11.89%。
2、青羊的初中成长很快，石室、树德、泡桐树等多点开花，很多家长在初中临时择校过来，达不到指标到校要求的“3年正式学籍”或“符合政策转学2年”，所以部分学生还没法参与指标到校。
这意味着分母（6326人）变小，分数（15.98%）变大。
3、牛娃适合青羊锦江高新等教育大区，普娃适合去寻找指标到校多的区县。
啥意思呢？青羊区的初三毕业生，预期较高，自信满满，好些是想参加正式中考的，比如每年中考成绩汇总排行，高分段大多来自前面三个区。
所以青羊区的牛娃，除了市级的四七九指标看得上，区指标好些会放弃，转而参加中考。
这也意味着分母再次变小，分数再次变大。
别的区大多班上前15名全部选择拿指标到校名额，而青羊区大多是中等生（15-35名）去拿指标到校。
如此说来，青羊作为教育大区，果真是小初高无敌的存在了。
会员提问
我们在高新西上班，但是马上要搬到天府三街工作了，之前家里买了双凤桥TOD，现在想用男方的婚前首套资格买一套南门的自住的房子，预算350万，有人才资格。想买高新或者天府新区的新房，最好是地铁未来能直达天府三街站的，看看有没有合适的自住房子推荐？二手也可以适当推荐一点？
房段子解答
是是
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总的来说你们都是在高新西大厂马上搬到高新南天府三街的 OCG上班，目前家里有一套早几年买的双凤桥TOD自住，我觉得这一套其实也还行，地理位置是很四通八达的，而且房龄也新，早期买的成本不高的话也是划算的，后面继续持有问题也不大，现在还可以当做买房期间的过渡自住。
你是想用男方的婚前资格买一套房，预算350万内，偏向自住，有人才资格（假设认定的话，按照学历是E类，是高新西的社保？不是ABC还不好跨区，所以买人才公寓，比如高新和锦江的人才房，可能政策上不适用，除非能把社保挪到高新南/锦江，又或者纯粹去捡买顺销房）。
这时我提2个人才房，一个是锦江区林家坝TOD的交子峯萃，一个是高新新川的龙湖九里晴川旁边的高投26亩（清水限价2.8w）。
交子峯萃：https://weibo.com/1551561845/O69OgEL8t 优点是按照你们的预算可以买122平套四双卫，T2板式，整体刚改到位。缺点是其西南侧有公墓，而且林家坝的9、20号线还没有开建，较长一段时间需要你们自驾通勤。
高投26亩：https://weibo.com/1551561845/O3VNA5C2x 优点是1号线旁边，地铁直达OCG；缺点是目测产品表现一般，没有剪刀差（此时建议也看看旁边的龙湖二手房捡漏，可以轻松上车112平的套三双卫大横厅，总价甚至不到300万可以拿下）。
以上两个盘，各有优劣，看你们取舍？前提都是要捡漏顺销或者把社保转到特定区后再申请人才资格优惠买。交子大概是3、4月开盘，所以你们要抓紧了。
回归正常的其他商品房来看，我思来想去，满足预算的新房还是不少，但是能保值而且有实用性的话，我建议继续往天新的陆肖TOD看或者蹲守麓湖w2的二批次。
麓湖不多说， 陆肖的我觉得优缺点还是很典型的，但是对你们来看，优点多过缺点。
陆肖是超级大盘，多个组团，目前正在主推的是4、5、6期，都有部分房源在售，4期是准现房，131平的套三双卫，优惠下来估计是不到350万，我想还是很适合你们当前需求的哈。未来有规划22号线，几乎两三个站就到天府三街了，上班非常方便，地铁在建期间，也可以通过自驾往返上下班，自驾也很近的。而且绕城外不限行。
陆肖你们先不要去，可以把电话给我提前报备下，假设能看得重买的下，还有额外的一些福利可以申请。
2T2精装131㎡、152㎡总价：345w—480w（准现房，我问了下，是有中楼层的，还可以），2T3 精装128㎡、143㎡总价：360w—450w。
以上就是几个新房的买法，至于说二手房，则大多是T4高层。除了前面我推荐过的龙湖，还有旁边的宸光和悦（非常次新，120平左右的套四双卫横厅）。中德英伦世邦K区（次新，赠送大，119平的套四高层）。
6号线新通大道这边，还可以看一个颜值盘，北大资源紫境府，116平的套三双卫，赠送大，不过很多是清水房。
至于天府新区，我觉得整体二手楼市的价值认可度不高，而且也是高层居多，虽然会更便宜不过也在地段和品质上没有特别心动的点，而且还正在处于下行期没到底，所以暂且不要贸然入场。
至于说高新大源这边，也可以看到一些刚需刚改或者小区一般的次新房，比如大源腹地的蓝花楹（124平大套三）、万科金域名邸一期（110平套三）也都可以看看考虑下。
总的来说，你们本身有自住也通勤问题不大的情况下，我建议稳打稳扎不要贸然乱买，建议优选新房，可以先去看看陆肖，挨个对比四五六组团的中高楼层好的房源，然后再考虑是否撬动一下交子或者高投的人才公寓（资格要抓紧时候处理），最后再考虑麓湖w2的二批次摇号。
会员提问
咨询一下推荐的二手房，就是武侯区和高新区的二手房，三百左右的。不要求学区或挨地铁，只要求环境好一点。平时开车，我在西边上班，也要去南门，所以想看这两个区。
房段子解答
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你的目标是很明确的，就是高新武侯次新二手房，不是非常看重学区和地铁，那么我理解为是偏向于不要学区溢价，自驾出行，比较偏好内部的品质改善买法。
首先说下买房的时机，当前我觉得还处于一个焦灼的阶段，但房价还没到底，如果你不是非常着急自住的（比如婚房、读书等），那么有能力或者勇气熬下去的话，我建议是再等等，与此同时关注一些小区的大概户型，确实去小区里看了环境，看了户型很满意的话，那么就是慢慢熬价格，时间在接下来的0.5-1.5年内，估计是会有一定的抄底可能性的。
那么回过来再说，武侯的话，我最建议的是武侯新城以及丽都板块。
武侯新城的西派城A区是近几年的一个明星产品，整体市场认可度高，但又没有学区溢价，现在的情况可以买个一百一二十平的套三，但是低楼层，不过随着后面房价的持续下行，以及你的砍价能力，我觉得中高楼层锁定在300万级别也是没问题的，这种大品牌次新小高层，住起来也很舒服，内部环境好，周边人气旺，是非常典型的一个300万级别买法。
（附近有个阳光城檀府，也是比较次新的，北二外学区溢价高一些，现在108平的套三双卫要300多万，还没降下来，能降到300内的话也可以同步考虑）。
另外武侯的话就转战三环内的丽都板块，这边也算是早期富人区，清静优雅，次新楼盘也比较多，品质还挺好，可以重点看看中环丰锦98平的套三双卫，大概二百六七可以拿下，但是要注意不要临街有瑕疵。
中粮香颂丽都也不错，属于品质大盘，户型不大，88平套三双卫，但是地段和整体品质比较好。所以价格会稍高一些。
视线来到高新的话，建议看看站南板块的人居盛和林语南区（可以买到100平左右的套三双卫，地段还是非常核心的，带有高九学区属性，但是因为临近三环，所以噪音不可避免，价格不到3万，也是比较实实在在的，就只不过小区噪音是需要考虑和克服的问题）。
大源单价大多3万+，明显有学区的溢价，但是生活，人气，配套又比较丰富，也是一个可以重点考虑的区域，相对是很保值的，和站南的人居很类似。这个区域推荐看朗基御今缘的95平套三双卫，建发翡翠鹭洲的90平套三双卫。
最后来到新川，我建议看几个非常次新的，有品质的楼盘，比如陆肖这边的朗基和今缘，96-116平套三双卫，赠送大品质好，单价低，适合抄底捡漏哈。
然后往南看6号线这边的北大资源紫境府，颜值盘，赠送大，建议看116平的套三双卫，基本上300左右可以轻松拿下，是非常不错的品质楼盘。
1号线这边还有龙湖九里晴川，龙湖开发龙湖物业，品质是很不错的，可以买到113平的套三双卫，这种也是没有什么溢价的，单纯就看重地段的价值以及内部产品的环境品质。
综合来说，前面推荐的几个都很不错，我个人的话，要是不考虑学区（溢价），会更倾向于西派城以及朗基紫境府多一些，主要是内部环境很好，外部的地段价值也很不错，适合你的情况和要求。