全球经济驶入“降息通道”，核心城市优质资产或成“避风港”

今年三季度末期，美联储在经历了长达4年的高通胀和持续加息之后，宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点，正式驶入“降息通道”。随后，包括科威特央行、巴林央行、阿联酋央行、卡塔尔央行等全球多家央行机构纷纷跟进。

2024年9月19日凌晨，美联储宣布联邦基金利率的目标区间，从5.25%到5.50%降至4.75%至5.00%，降幅50个基点。值得一提的是，这是美联储2022年3月启动本轮紧缩周期以来的首次降息，而美联储前两次降息50个基点分别是在2020年紧急降息以及2008年全球金融危机期间。

此次美联储降息对全球经济有着风向标般的意义。据《时代周报》消息，美联储宣布降息之后，9月19日，中国香港金管局宣布，将基准利率下调50个基点至5.25%。中国香港实施联系汇率制度，本次跟随美联储降息并不意外。

与此同时，全球多家央行机构也纷纷宣布降息，科威特央行宣布降息25个基点至4%；巴林央行下调隔夜存款利率50个基点至5.50%；阿联酋央行下调隔夜存款利率50个基点至4.90%；卡塔尔央行更为激进，下调存款利率55个基点至5.2%，下调回购利率55个基点至5.45%，下调贷款利率55个基点至5.70%。

而此前加息预期强烈的日本央行，也于9月20日，宣布暂停加息决定维持0.25%的政策利率不变，并表示将慎重观察7月底上次会议上敲定的加息的影响。

而在美联储降息之前，早已有多家央行“抢跑”降息。9月4日，加拿大央行下调关键利率25个基点至4.25%，为今年连续第三次降息；9月12日，欧洲央行宣布年内第二次降息，将存款机制利率下调25个基点，三大利率分别降至3.50%、3.65%、3.90%；9月18日，印度尼西亚央行决定把基准利率下调25个基点至6%。

10月21日，国内史上最大幅度降息落地，1年期和5年期以上LPR同步下降25基点。今年以来，5年期以上LPR已经下调了25个基点，此次LPR利率再度下调25个基点。据央行测算，10月25日银行统一调整后，存量房贷利率将平均下降50个基点。

事实上，早在今年一季度，瑞士央行就打响了G10国家央行降息第一枪。可以看到，全球大部分经济体都将今年作为开启“降息通道”的关键年。而美联储9月的降息，显然具有标志性意义，未来在相当长的时期内，极有可能都处在降息周期内，其目前的利率水平仍有较大的调整空间。据CME“美联储观察”：美联储到11月降25个基点的概率为91.1%。

新一轮“降息通道”打开就意味着贷款利率下降，主要体现为房贷下降，企业融资成本下降，有助于刺激投资和消费，能够增加更多就业岗位，促进房地产行业复苏，稳定经济增长。不过，伴随着降息的同样还有货币增发，货币贬值，以及通胀的风险。

全球经济或将进入一个相对“量化宽松”周期，“低利率时代”则是一轮降息周期的必然结果。由于存款利率也持续走低，资金将流入市场购买黄金、不动产、以及股票等高收益的资产。这也是降息周期里，黄金现货、期货，房地产和股票往往呈现上升趋势的原因。

我们注意到日本利率已经长期处在“低利率时代”，目前基准利率维持在0.25%。尤其是2016年至今，一直维持在一个非常低的水平，甚至还出现过负利率。同期，日经指数维持了多年的上升趋势，而东京的房价也走出了新一轮上升趋势。

当然，除去利率变化带来的影响，随着各国货币不断发行，核心城市优质资产都是跑赢通胀的“避风港”。即便在上一轮加息周期里，纽约、新加坡等全球核心城市的房价同样创出了新高。2024年，美国各州房价普遍呈现稳步上涨态势，纽约作为热门市场之一，其房价也实现了显著增长。根据瑞士宝盛集团6月底发布的《2024年全球财富与生活方式报告》，新加坡已成为全球私人住房第三昂贵的城市。报告称，由于对土地的高需求和有限供应，新加坡的房地产价格比全球平均水平高出约70%。

就房地产市场而言，其对降息的反应可能没有黄金、股市等那么迅速，但是我国此轮降息及房地产相关的一系列政策的效果，也是立竿见影的。中指研究院数据显示，今年国庆假期25个代表城市新房日均成交面积较去年假期增长约23%。尤其是一线城市在政策优化推动下，各项目到访和认购量明显提升，其中广州、深圳监测项目假期平均认购量达9月全月2倍水平，北京、上海超过9月全月认购量。

作为新一线城市榜首的成都，在今年国庆长假期间开启的楼市回暖行情中，表现得十分突出。据成都市房地产经纪协会透露：新房方面，国庆成交量较去年国庆期间增长81%；二手房方面，国庆（10月1日-7日）二手房带看5.30万次，二手撮合成交2510套，成交量较去年国庆期间增长59%，日均成交359套，国庆日均成交较9月日均增长58%。（来源：封面新闻）

与北、上、广、深等一线城市一样，成都房地产市场类似，城市CBD的资产备受购房者关注和追捧。特别是在高阶产品市场，顶级地标项目（包括商办和住宅）集中在CBD之上，如北京CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD和深圳CBD，还有成都金融城CBD。

据安居客数据，一线城市核心CBD公寓价格走势趋稳。北京CBD总部公寓二期的参考均价约9.23万元/㎡；上海CBD陆家嘴保利ONE56参考单价约14.75万元/㎡；广州天河CBD金融城壹号在售产品单价约11万元/㎡；深圳CBD深圳中心天元公寓均价约13.5万元/㎡。相较而言，新一线榜首成都金融城CBD还有不小空间。

在全球经济进入“低利率时代”之后，无论是像纽约、香港、新加坡、东京、伦敦等国际大都市，还是北上广深等一线城市，或者是成都这样的“西部经济中心”，未来都有极大的可能成为资金避险之地。

自2008年诞生以来，金融城CBD已成为成都当之无愧的政治经济中心和中西部的金融总部商务区。金融城商圈聚集了大量金融机构，包括金融监管及服务机构（如中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国保险监督管理委员会四川监管局等）、大型金融企业（如民生银行、安邦保险、中国人寿等），以及要素交易市场（如成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所、北交所西南中心等）。

今年国庆节前，国务院批复了《成都市国土空间总体规划（2021-2035年）》。《规划》确定成都城市性质为“四川省省会，西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，国际性综合交通枢纽城市”，城市核心功能定位为“西部经济中心、西部科技创新中心、西部对外交往中心、全国先进制造业基地”，目标愿景为“全面建成践行新发展理念的公园城市示范区，不断提升国家中心城市国际竞争力和区域辐射力，发展成为充分体现中国特色、时代特征、成都特质的可持续发展世界城市”。

成都再次确定了其“西部经济中心”的核心定位，《规划》以提高全球资源配置能力和整体经济效率为目标，顺应产业建圈强链理念变革，发展新质生产力，支撑高质量发展的现代化产业体系构建，将先进制造业和金融、科技、商业商务等现代服务业以及乡村振兴产业进行了统筹谋划。

在此背景之下，成都金融城CBD作为成都的金融中心，必将增进与世界经济对话的机会。一份来自世邦魏理仕的数据显示，金融业是成都金融城当之无愧的首要主力需求，2023年成都高新南区已聚集超2200家境内外金融及配套机构，金融从业人员超10万人，数量居中西部第一，产值达40.73亿元每平方公里，成为成都建设西部金融中心的重要功能支撑。但金融城还不止金融，TMT（科技新媒体）、专业服务业和房地产建筑亦是重要支撑。再对应前文《规划》的内容来看，成都金融城CBD更是“西部经济中心”的“心脏”。

据世邦魏理仕数据，“目前，成都金融城在拥有221万㎡全市最大规模楼宇存量之下，甲级写字楼租金仍达111.8元/㎡/月，高于全市平均水平19%，实力问鼎西南地区最贵CBD。”金融城CBD的写字楼，绝大部分都由开发商自持，如成都中海国际中心早已成为中海地产的金字招牌，即将落成的东方希望中心也仅有10万方写字楼对外招租。

另据了解，金融城CBD的服务式公寓租金同样可观：华商金融中心约88-95㎡一居室租金多在5500-6500元/月，交子荟·国际公寓约95-113㎡的一居租金约8000-12000元/月，东方希望中心·金融悦售价约160万元-200万元的套一90平精装公寓租金预计可达到约8000元/月。

值得一提的是，在金融城CBD核心地段交子大道“黄金一公里”，网红桥和交子之环中间的C位，东方希望中心·金融悦是目前金融城一期少有的在售项目，其热销的公寓产品户型面积段为建面约45㎡-168㎡，单价约2万元出头，总价约100万元-300多万元，对比全国一线城市CBD中心公寓的价格来讲，给投资者提供了更多选择和机会。根据区域平均租金水平测算，投资一套约90㎡的套一户型，其租金回报率约为5%~6%，基本能够稳定跑赢通胀。

据现场置业顾问介绍，“有来自港澳台的客户购买我们的公寓作为全球旅居产品使用；也有父母买给留学子女用作自住或收租；还有一些设计师同行，比较欣赏室内设计风格，喜欢金融城CBD的繁华城市风景。另外，还包括此前在金融城置业投资成功，继续看好金融城的业主，以及在金融城上班的高管，他们对金融城CBD的未来有着深刻的认识和判断，在此置业既可以满足工作需求，又有确定性的发展空间。”

今年以来，在寸金寸土的金融城CBD，即便非核心地段的新项目，单价也创出了新高。从“金三”锦宸府，到JFC交子金融广场，不断刷新成都新房价格。金融城C位的东方希望中心·金融悦，同样以其高品价比赢得了更多业主的青睐，成为他们资产配置的优质选项。

整体而言，在“降息通道”之下，房地产市场有望企稳并再次繁荣，而核心城市的核心资产必然是资产配置的首选。同时，相较北、上、广、深等一线城市CBD的高不可攀，“西部经济中心”成都金融城CBD更具有性价比，以2万多元的单价就能买入金融城CBD核心地段，还是颇令人心动的。